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2025년 12월 추천경매 | 천송동 단독주택 | 건물 38.4평 ▶ 토지 1,722.7평

첫 입찰로 최저입찰가가 크게 떨어진 경기 여주 천송동 260-1의 단독주택 경매건입니다.

"GO GREAT GYEONGGI / 변화의 중심 기회의 경기"

출처 : 여의주경매TV http://busyman.co.kr

  ▧ 위치 : 경기도 여주시 천송동 260-1
  ▧ 유형 : 단독주택
  ▧ 사건번호 : 2024 타경 35482
  ▧ 집행법원 : 수원지방법원 여주지원

감정가는 2,124,410,000원입니다. 최저입찰가는 2,017,034,600원 (95%)입니다.
입찰일은 2025.12.24(수) 10:00로 예정되어 있습니다.
입찰보증금은 201,703,460원 입니다.

소 재 지	경기도 여주시 천송동 260-1
물건용도	단독주택
토지면적	5,695.00㎡(1,722.74평)
건물면적	126.97㎡(38.41평)
사건번호	2024타경35482
감정평가액	2,124,410,000원
최저입찰가	(95%) 2,017,034,600원
입 찰 일	2025.12.24(수) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	천송동 260-1	임야	330㎡ (99.83평)
	천송동 260-37	도로	1501㎡ (454.05평)
	천송동 260-27	임야	367㎡ (111.02평)
	천송동 260-43	임야	80㎡ (24.20평)
	천송동 260-34	대	396㎡ (119.79평)
	천송동 260-41	대	100㎡ (30.25평)
	천송동 54-6	도로	517㎡ (156.39평)
	천송동 260-44	임야	165㎡ (49.91평)
	천송동 260-23	대	330㎡ (99.83평)
	천송동 260-22	대	330㎡ (99.83평)
	천송동 260-24	임야	538㎡ (162.75평)
	천송동 260-28	임야	372㎡ (112.53평)
	천송동 260-39	임야	372㎡ (112.53평)
	천송동 260-40	임야	297㎡ (89.84평)
건물	천송동 260-22 1동	1층 단독주택 일반목구조	63.07㎡ (19.08평)
건물	천송동 260-22 1동	2층 단독주택 일반목구조	34.1㎡ (10.32평)
제시외건물	천송동 260-22 1동	차고	18.8 ㎡(5.69평) 포함
	천송동 260-22 1동	창고	4.0 ㎡(1.21평) 포함
	천송동 260-22 1동	태양광설비	7.0 ㎡(2.12평) 포함

[위치/주위환경] 본건은 경기도 여주시 천송동 소재 " 신륵사관광지" 북동측 인근에 위치하며 부근은 단독주택, 주거나지, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시 됨.
[교통상황] 본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 제반 대중교통상황은 보통시 됨.
3)형태 및 이용상태 기호(1) - 대체로 평탄하게 조성된 사다리형의 토지임야임.
기호(2), (4), (7) - 도로임.
기호(3), (10) - 대체로 평탄하게 조성된 세장형의 토지임야임.
기호(5) - 대체로 평탄하게 조성된 사다리형의 단독주택 건부지임.
기호(6) - 북하향 완경사를 이루는 세장형의 주거기타(단독주택 부속토지)임.
기호(8) - 북서하향 완경사를 이루는 부정형의 자연림이며 일부는 도로로 이용중임.
기호(9) - 대체로 평탄하게 조성된 사다리형의 토지임야임.
4)인접 도로상태 기호(1), (3), (5), (6), (9), (10) - 노폭 약 8미터 내외의 포장도로인 기호(2)에 접함.
기호(2), (4), (7) - 본건이 도로임.
기호(8) - 남동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로인 기호(4)에 접하며, 북서측으로 본건 일부가 노폭 약 2미터 내외의 현황 도로로 이용중임.
[토지이용계획] 기호(1),(6),(9) - 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2018-11-09)(전부제한구역)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 배출시설설치제한지역＜물환경보전법＞, 준보전산지＜산지관리법＞, 자연보전권역＜수도권정비계획법＞, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역＜한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률＞, ＜추가기재＞ 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)임.
기호(2),(4) - 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2018-11-09)(전부제한구역)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 역사문화환경보존지역＜문화재보호법＞, 배출시설설치제한지역＜물환경보전법＞, 준보전산지＜산지관리법＞, 자연보전권역＜수도권정비계획법＞, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역＜한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률＞, ＜추가기재＞ 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)임.
기호(3),(10) - 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2018-11-09)(전부제한구역)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 배출시설설치제한지역＜물환경보전법＞, 준보전산지＜산지관리법＞, 자연보전권역＜수도권정비계획법＞, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역＜한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률＞임.
기호(5),(8) - 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2018-11-09)(전부제한구역)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 역사문화환경보존지역＜문화재보호법＞, 배출시설설치제한지역＜물환경보전법＞, 준보전산지＜산지관리법＞, 자연보전권역＜수도권정비계획법＞, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역＜한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률＞임.
기호(7) - 도시지역, 자연녹지지역, 대로1류(폭 35m-40m)(대로1류4호)(접합), 가축사육제한구역(2018-11-09)(전부제한구역)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 배출시설설치제한지역＜물환경보전법＞, 자연보전권역＜수도권정비계획법＞, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역＜한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률＞, ＜추가기재＞ 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)임.
6)제시목록 외의 물건 기호(1) - 본건 지상에 제시외물건(1-1)(컨테이너박스), (1-2)(이동형 주택), (1-3)(이동형 노래연습실)이 소재하나 이동이 용이할 것으로 판단되어 평가외하였습니다.
기호(5) - 본건 지상에 제시외건물(5-1)(단독주택)이 소재하나 금번 평가시 평가목적을 고려하여 평가외하되, 건물로 인해 제한받는 토지가격은 명세표에 병기하였으니 참고 바랍니다.
기호(6) - 본건 지상에 제시외물건(6-1)(가스탱크)이 소재하나 이전이 용인할 것으로 판단되어 평가외 하였습니다.
기호(8) - 본건 북서측 지상에 제시외물건(8-1)(곡물건조기), 본건 북동측 지상에 제시외물건(8-2)(컨테이너박스)이 소재하나 공히 이동이 용이할 것으로 판단되어 평가외하였습니다.
기호(10) - 본건 지상에 제시외건물(10-1)(미등기 단독주택)이 소재하나 금번 평가시 평가목적을 고려하여 평가외하되, 건물로 인해 제한받는 토지가격은 명세표에 병기하였으니 참고 바랍니다.
[공부와의 차이] 기호(4) - 지목이 "임야"이나 현황 "도로"임.
기호(8) - 지목이 "임야"이나 현황 자연림 및 일부 "도로"로 이용중임.
[참고사항] - 임대관계는 미상임.
- 후첨 "지적도" 및 "사진용지"와 같이 기호(8) 토지 북동측 일부에 인접지 지상에 소재하는 건물의 일부가 침범하여 위치하는 것으로 추정되어 위성사진을 통해 개략적인 면적을 산정하여 표기하였으니, 정확한 경계 및 인접건물의 침범여부 및 면적 등은 별도의 지적측량이 요구되는 점 참고바랍니다.
[건물구조] 일반목구조 일반목구조지붕 2층 건물로서 외벽 : 드라이비트 마감 등. 내벽 : 벽지도배, 타일붙임 마감 등. 창호 : 하이샷쉬 창호 등임.
[이용상태] 단독주택으로 이용중임.(후첨'내부구조도' 참조)
[설비내역] 위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 개별난방설비 등 되어있음.
4)부합물 및 종물 제시외건물 17-1, 17-2는 개략적인 면적을 산정하여 평가하고, 태양광설비, 데크, 차양 등은 건물에 포함하여 평가하였음. (후첨'건물개황도' 참조)
[공부와의 차이] 해당사항 없음. [참고사항] 임대관계 등 미상임.

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2024/09/05)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
조사된 임차내역이 없습니다.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2021년10월29일	소유권
2021년8월6일	근저당권	1,680,000,000원
2021년8월6일	지상권
2024년7월4일	임의경매

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2023년1월6일	소유권
2024년1월19일	근저당권	1,680,000,000원
2024년7월4일	임의경매

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	318,390,000원원	195,850,550원원	65%	1.5회회
6개월	812,966,000원원	430,900,367원원	60%	3회회
12개월	699,190,500원원	373,425,275원원	59%	2.8회회

2025년 12월 추천경매 | 천송동 단독주택 | 건물 38.4평 ▶ 토지 1,722.7평

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

해당사항없음

설정된 것으로 보는 지상권

목록 5,10번 부동산의 경우 매각에서 제외하는 지상 건물 위하여 법정시장권이 성립할 여지 있음

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
일괄매각. 목록 1번에 소재한 제시외 컨테이너박스 36㎡, 이동식주택 16.5㎡, 이동식 노래연습실 1.44㎡ 매각 제외. 목록 4번은 현황상 도로임. 목록 5,10번의 최저매각가격은 제시외 건물 소재로 인하여 제한받는 가격임. 목록 6번에 소재한 제시외 가스탱 크 18㎡ 매각 제외. 목록 12,13,14,15번의 경우 건축을 위한 토목공사가 되어 있으나 착공되지 않음. 목록 17번 제시외 차고, 창고 및 태양광시설은 매각에 포함.

[부동산 현황조사서 비고란]
가. 별지 제시 목록 1, 3, 9 부동산은 등기부상 임야이나, 현황은 모두 평탄하게 정리된 땅으로, 제시 목록 1 부동산 지상에 제시 외 컨테이너 등 시설물이, 제시 목록 9 부동산 지상에 제시 외 시설물이 각 소재하고 있는 바, 정확한 경계 등은 확인이 필요해 보임. 나. 별지 제시 목록 2, 7 부동산은 등기부상 표시와 같이 각 도로이고, 제시 목록 7 부동산 경계 인근에 제시 외 시설물이 소재하고 있으며, 제시 목록 4 부동산은 등기부상 임야이나, 현황은 대체로 도로이고, 일부 임야가 포함되는 바, 정확한 토지경계 및 위치 등은 확인이 필요해 보임. 다. 별지 제시 목록 5, 10 부동산은 등기부상 표시와 같이 대지이고, 제시 목록 5 부동산에 일부 텃밭이 있으며, 각 지상에 제시 외 건물 및 제시 외 시설물들이 소재하고 있음. 라. 별지 제시 목록 6 부동산은 등기부상 대지이나, 나대지 상태로, 평탄하게 정리된 땅과 일부 밭으로 이용 중이며, 지상에 제시 외 시설물이 소재하고 있음. 마. 별지 제시 목록 8 부동산은 등기부상 표시와 같이 대체로 임야이고, 일부 도로 및 경계 인근 시설물들이 겹쳐 보이므로, 정확한 토지경계, 위치 및 육안으로 확인되지 않은 시설물이나 분묘소재 여부 등은 확인이 필요해 보임.

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 수원지방법원 여주지원(☎ 031-880-7448)입니다.
입찰일은 2025.12.24입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:10 입니다.
이 법원에는 NH농협은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

입찰(매각)외 물건이 포함되어 있습니다.
입찰(매각)에서 제외되는 물건이 있다는 의미입니다. 타인이 설치한 건물 또는 이동이 용이한 컨테이너, 기계기구 등을 말합니다. 경험에 의하면 법적문제로 확대되는 경우는 별로 없고 대체로 사소한 것들입니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

중복경매 사건입니다.
경매 신청자의 청구금액, 즉 그 경매신청 채권자가 배당 받아야 할 금액(262,323,912원)이 감정가격 대비 적은 금액인 경우에는, 일반적으로 경매가 취하되거나 취소 될 가능성이 있습니다. 그런데 이 경매는 다른 경매신청(병합 2024타경36416,)이 들어 와서 경매가 중복되어 진행되므로 취하, 취소없이 진행될 여지가 많습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 6월 3일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 559일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 559일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 1~7,9,10 : 2020.07.30. 근저당권 11~15 : 2021.08.06. 근저당권 설정 17 : 2024.01.19. 근저당권

※ 물건 키워드 : . 녹지지역. 자연녹지지역. 보전산지. 버스정류장. 차량접근이 가능. 도시가스. 개별난방.

전체 컨설팅이 부담스러우신가요? 권리분석만 의뢰하셔도 괜찮습니다!
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출처 : 여의주경매TV http://busyman.co.kr

사건번호 : 2024타경35482 (수원지방법원 여주지원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2025-12-24	2024타경36874	[주택] 여주시 가남읍 화평리 82 건물: 112.86평 토지(대지권): 559.93평	415,891,800원 415,891,800원	신건 (0회)
	2025-12-24	2024타경35482	[주택] 여주시 천송동 260-1 건물: 38.41평 토지(대지권): 1,722.74평	2,124,410,000원 2,017,034,600원	신건 (0회)
	2025-12-17	2024타경39873	[주택] 여주시 대신면 당산리 172-17 건물: 38.38평 토지(대지권): 140.97평	148,831,700원 148,831,700원	신건 (0회)
	2026-01-14	2024타경39484	[주택] 여주시 가남읍 심석리 236 건물: 89.89평 토지(대지권): 301.29평	610,690,000원 427,483,000원	유찰 (1회)
	2026-01-07	2024타경3058	[주택] 여주시 신진동 130-1 건물: 38.12평 토지(대지권): 116.77평	304,308,050원 213,016,000원	유찰 (1회)
	2025-12-17	2024타경37952	[주택] 여주시 북내면 내룡리 268-3 건물: 35.43평 토지(대지권): 156.09평	103,585,360원 50,757,000원	유찰 (3회)
	2025-12-17	2024타경4495	[주택] 여주시 세종대왕면 광대리 350-15 건물: 97.11평 토지(대지권): 200.26평	826,957,420원 405,210,000원	유찰 (3회)