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2026년 2월 추천경매 | 애월읍 임야 | 토지 1,796.9평

감정 10억 4598만원 → 최저 5억 1253만원! 제주 제주 애월읍 임야 경매를 소개합니다.

"소통으로 여는 행복 제주시"

출처 : 실시간 부동산경매 https://cafe.naver.com/auctioning1

제주지방법원 경매9계 2025 타경 7643

소 재 지	제주특별자치도 제주시 애월읍 어음리 1066
물건용도	임야
토지면적	5,940.00㎡(1,796.85평)
건물면적
사건번호	2025타경7643
감정평가액	1,045,980,000원
최저입찰가	(49%) 512,530,000원
입 찰 일	2026.03.17(화) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	어음리 1066	임야	3060㎡ (925.65평)
토지	어음리 1067-1	전[현황:휴경 상태임]	2880㎡ (871.20평)
제시외건물	어음리 1067-1	관리사	18 ㎡(5.45평) 제외
	어음리 1067-1	비가림	0.5 ㎡(0.15평) 제외
	어음리 1067-1	관리사	37.7 ㎡(11.40평) 제외
	어음리 1067-1	관리사	18 ㎡(5.45평) 제외
	어음리 1067-1	창고	9.6 ㎡(2.90평) 제외

[위치/주위환경] 본건은 제주특별자치도 제주시 애월읍 어음리 소재 ‘어음1교차로’ 북동측 인근에 위치하는 부동산으로서, 주위는 전 위주의 경작지로 이루어진 농업지역임.
[교통상황] 기호 1,2) 공히 제반차량의 접근 및 진출입이 가능하여 제반교통사정은 보통시 됨.
3)형태 및 이용상태 기호 1,2) 공히 인접도로 대비 평탄한(일부 완경사) 부정형의 토지로서, 전으로 이용중임.
4)인접 도로상태 기호 1) 북동측으로 왕복2차선의 아스팔트포장도로(금가로) 및 남서측으로 노폭 2~3m의 콘크리트포장도로에 각각 접함.
기호 2) 남동측으로 노폭 2~3m의 콘크리트포장도로에 접함.
[토지이용계획] 기호 1)
계획관리지역 장애물제한표면구역＜공항시설법＞, 공장설립제한지역＜수도법＞, 경관보전지구5등급(2023-01-30)＜제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법＞, 생태계보전지구5등급(2023-01-30)＜제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법＞, 지하수자원보전4등급＜제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법＞, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)＜제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법＞ 기호 2)
계획관리지역 장애물제한표면구역＜공항시설법＞, 공장설립제한지역＜수도법＞, 경관보전지구5등급(2023-01-30)＜제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법＞, 생태계보전지구4-2등급(2023-01-30)(저촉)＜제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법＞, 생태계보전지구5등급(2023-01-30)(저촉)＜제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법＞, 지하수자원보전4등급＜제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법＞, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)＜제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법＞ 6)제시목록 외의 물건 별지 ‘지적 및 건물개황도’ 참조.
[공부와의 차이] 기호 1) 토지는 공부상 지목이 ‘임야’ 이나, 현황 ‘전’임.
[참고사항] - 임대관계: 미상임. - 기타: 본건 기호 2) 토지는 농지취득자격증명을 요하는 농지로 사료되나 해당 관청의 재확인을 요함.

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2025/06/02)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
조사된 임차내역이 없습니다.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2010년6월23일	소유권
2015년6월3일	근저당권	350,000,000원
2015년6월3일	지상권
2025년2월28일	임의경매

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	686,767,282원원	276,713,427원원	43%	3.1회회
6개월	750,279,653원원	317,667,098원원	44%	3회회
12개월	680,648,548원원	280,695,657원원	43%	3회회

2026년 2월 추천경매 | 애월읍 임야 | 토지 1,796.9평

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

- 목록1. 지상에 공부상 표시없는 분묘 1기가 소재하므로 분묘기지권 성립여지 있음. - 목록2. 지상에 매각에서 제외되는 제시외 건물이 소재하며, 이로 이로 인한 법정지상권 성립여부는 불분명.

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
- 일괄매각. - 목록2. 특별매각조건, 농지취득자격증명 제출 필요(매각결정기일까지 미제출시 매수신청보증금 반환하지 아니함). [아울러 농지법개정으로 농지위원회 심의를 거쳐 농지취득자격증명 발급 여부를 판단하는 경우에는 14일 이내에 발급하도록 되어 있으므로 입찰 전에 미리 해당 행정관서에 농지취득자격증명의 신청도 가능함을 알려드립니다]. - 목록1. 지상에 공부상 표시없는 분묘 1기가 소재하므로 분묘기지권 성립여지 있음. - 목록2. 지상에 매각에서 제외되는 제시외 건물[경량철골조(이동식컨테이너) 판넬지붕 관리사 약 18.0㎡(감정평가서 건물개황 도 '(ㄱ)'부분), 판넬조 판넬지붕 비가림 약 0.5㎡(건물개황도 '(ㄴ)'부분), 블록 및 판넬조 판넬지붕 단층 관리사 약 37.7㎡(건 물개황도 '(ㄷ)'부분), 경량철골조(이동식컨테이너) 판넬지붕 관리사 약 18.0㎡(건물개황도 '(ㄹ)'부분), 목조 천막지붕 창고 약 9.6㎡(건물개황도 '(ㅁ)'부분)] 소재하며, 이로 인한 법정지상권 성립여부는 불분명함. - 목록1. 토지 및 인접 토지인 '어음리 1066-1번지' 양 지상에 매각에서 제외되는 이동식 컨테이너 3개동이 소재함. - 목록1. 일부 지상에 건축자재가 야적되어 있으며, 일부 지상 경계로 철제구조물이 설치되어 있음. - 목록1. 토지는 공부상 지목이 '임야'이나 현황은 '전'임.- 목록1,2. 토지 지상에 소재하는 수목(대나무, 감나무, 비파나무 등) 및 담장(펜스) 등는 거래관행 등을 고려하여 토지에 포함 하여 감정평가함.

[부동산 현황조사서 비고란]
소재지 1.(어음리 1066) 임야 (잡종지상태임. 공부상 표시 없는 분묘 1기 소재함. 일부 지상에 건축자재 야적되어 있으며, 일부 지상 경계로 철제구조물이 설치되어 있음. 인접 토지인 어음리 1066-1 양지상에 이동식 컨테이너 3개

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 제주지방법원(☎ 064-729-2160)입니다.
입찰일은 2026.03.17입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:30 입니다.
이 법원에는 NH농협은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다
경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

분묘기지권이 성립할 가능성이 있는 물건입니다.
분묘기지권이란 타인의 토지 위에 분묘를 설치한 사람이 그 분묘를 위하여 토지를 사용할 수 있는 일종의 관습법적 지상권입니다. 분묘뿐만 아니라 봉제사에 필요한 일정 범위의 주위 토지까지도 분묘기지권이 미치며 분묘의 존속 동안은 지료지급 의무도 없습니다. 분묘기지권이 성립되지 않는 분묘의 경우 관련법령 절차에 따라 이장이 가능합니다.

입찰(매각)외 물건이 포함되어 있습니다.
입찰(매각)에서 제외되는 물건이 있다는 의미입니다. 타인이 설치한 건물 또는 이동이 용이한 컨테이너, 기계기구 등을 말합니다. 경험에 의하면 법적문제로 확대되는 경우는 별로 없고 대체로 사소한 것들입니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

취하 또는 취소될 가능성 있습니다.
이 물건의 감정가격은 1,045,980,000원입니다. 경매를 신청한 채권자가 배당 받아야 할 금액은 280,176,954원으로 감정가격 대비 상당히 적은 금액입니다. 이런 경우, 채무가가 변제하여 경매를 취하시키거나 경매신청채권자가 배당받을 금원이 없게되어 이른 바 "무잉여에 의한 취소"가 될 가능성이 있습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2025년 2월 28일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 358일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 358일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2015. 06. 03. 근저당권 설정

※ 물건 키워드 : . 계획관리지역.

출처 : 실시간 부동산경매 https://cafe.naver.com/auctioning1

사건번호 : 2025타경7643 (제주지방법원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.