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공장 낙찰 전략 요약 ♣ 김포 공장 경매 함정이 있을까? (건물 303.6평, 토지 468.0평)

경기 김포 월곶면에 위치한 공장 경매물건을 소개합니다. 감정가는 11억 1826만원, 현재 최저입찰가는 7억 8278만원입니다.

"GO GREAT GYEONGGI / 변화의 중심 기회의 경기"

출처 : 여의주경매법인 http://wonsns.com

오늘은 경기도 김포시 월곶면 군하리 공장 경매물건을 소개합니다.

2025타경2816 부동산임의경매사건이며 입찰법원은 인천지방법원 부천지원입니다.

감정가격은 1,118,258,000원이며 1회 유찰되어 최저입찰가는 782,781,000원입니다.

건물면적은 1,003.50㎡(303.56평)이고, 토지면적은 1,547.00㎡(467.97평)입니다.

소 재 지	경기도 김포시 월곶면 군하리 323-100
물건용도	공장
토지면적	1,547.00㎡(467.97평)
건물면적	1,003.50㎡(303.56평)
사건번호	2025타경2816
감정평가액	1,118,258,000원
최저입찰가	(70%) 782,781,000원
입 찰 일	2026.01.29(목) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	군하리 323-100	공장용지	1547㎡ (467.97평)
건물	군하리 323-100	1층 공장 철골조	399㎡ (120.70평)
	군하리 323-100	2층 공장 철골조	511.5㎡ (154.73평)
	군하리 323-100	단층 사무실	54.12㎡ (16.37평)
	군하리 323-100	단층 화장실	11.88㎡ (3.59평)
제시외건물	군하리 323-100	창고	9 ㎡(2.72평) 포함
제시외건물	군하리 323-100	창고	18 ㎡(5.45평) 포함

[위치/주위환경] 본건은 경기도 김포시 월곶면 군하리 소재 '갈산사거리' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택,전,임야 및 소규모 공장 등이 소재하는 도시근교 소규모 공장지대로서 주위환경은 보통임.
[교통상황] 본건 인근까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는등 대중교통 상황은 보통임.
3)형태 및 이용상태 간선도로 또는 주위의 지형지세 대비 다소 높은 부정형 완경사지 토지로서, 현황 '공업용'으로 이용중임.
4)인접 도로상태 본건 토지의 북서측으로 노폭 약 6미터의 현황도로에 접해있음.
[토지이용계획] 계획관리지역(2023-05-02)(계획관리지역), 성장관리계획구역(복합형, 종합허가과 문의), 가축사육제한구역(모든축종 제한)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 군사기지 및 군사시설 보호구역(해병2사단 관할 지역)＜군사기지 및 군사시설 보호법＞, 제한보호구역(전방지역:25km)(위탁지역7m)＜군사기지 및 군사시설 보호법＞, 성장관리권역＜수도권정비계획법＞, 하수처리구역(군하2처리분구)＜하수도법＞임.
6)제시목록 외의 물건 -.
[공부와의 차이] -.
[참고사항] 임대미상임.
[건물구조] 철골조 판넬지붕 지상 2층 건물(사용승인일 1997.08.11)로서, 외벽:샌드위치판넬마감.
내벽:샌드위치판넬마감.
창호:샷시창호 마감.
[이용상태] 1층,2층 공장으로 이용중임.
[설비내역] 위생·급배수설비 및 전기설비 등이 구비되어 있으며, 관리상태는 보통이하임.
4)부합물 및 종물 지적,건물개황 및 사진참조.
[공부와의 차이] -. [참고사항] -.

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2025/09/24)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
가OO		1999.10.09.	[보]5,000,000 [월]400,000
유OO	1층	2014.05.27.	[월]500,000
이OO		2021.05.25.	[보]5,000,000 [월]500,000
주OO		2021.10.29.	[보]5,000,000 [월]500,000
최OO		2023.11.28.
최OO		2013.05.29.	[보]10,000,000 [월]400,000
최OO		2021.11.04.	[월]500,000
한OO		2015.05.27.	[월]500,000

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
1999년1월22일	소유권
2013년5월14일	근저당권	650,000,000원
2024년6월28일	근저당권	21,600,000원
2025년7월9일	임의경매

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
1999년1월22일	소유권
2013년5월14일	근저당권	650,000,000원
2024년6월28일	근저당권	21,600,000원
2025년7월9일	임의경매

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	1,374,348,169원원	895,143,452원원	60%	2.3회회
6개월	1,066,438,284원원	672,795,317원원	55%	2.5회회
12개월	967,026,390원원	609,354,661원원	55%	2.5회회

공장 낙찰 전략 요약 ♣ 김포 공장 경매 함정이 있을까? (건물 303.6평, 토지 468.0평)

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
일괄매각. 제시외 건물 포함 본건 토지, 건물에 부합하는 석축, 급배수설치, 차양등은 토지 및 건물에 포함하여 평가 본건 토지는 지적상 맹지로서 북서측으로 인접한 도로부지 군하리 323-99 및 현황도로 군하리 323-102를 이용하여 진출입하 고 있음

[부동산 현황조사서 비고란]
목록2. 토지는 목록1

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 인천지방법원 부천지원()입니다.
입찰일은 2026.01.29입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:10 입니다.
이 법원에는 신한은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

다수의 임차인이 조사, 신고되어 있습니다.
매각물건명세서 및 현황조사서에 8명의 임차인이 나타나 있습니다. 임차인이 많은 경우 명도에 어려움이 있으니 전문가와 협의하여 진행하시길 권해 드립니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

공장등록(변경,설립) 가능한 지 확인이 필요합니다.
산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률에 따라, 건물면적이 500제곱미터 이상인 공장의 신설,변경, 업종변경하려는 자는 시군구청장의 승인을 받아야 합니다. 이를 '공장등록' 또는 '공장(변경)설립'이라고 합니다. 수도권정비계획법 및 시행령에 따라, 과밀억제권역에서의 공장등록(공장설립)은 지식산업, 도시형공장,참단산업공장 등에 한하여 제한적으로 가능합니다. 국토의계획및이용에 관한 법률 및 시행령에 따라, 공업지역,계획관리지역을 제외한 생산,보전관리지역, 자연,생산,보전녹지지역, 농림지역, 주거지역 등에서는 공장등록이 매우 제한적으로 가능합니다. 입찰 전에 반드시 해당관청에 업종제한이 있는지 여부를 확인하시기 바랍니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2013.5.14.근저당 설정

※ 물건 키워드 : . 계획관리지역. 버스정류장. 노선버스정류장. 간선도로. 판넬지붕. 철골조.

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출처 : 여의주경매법인 http://wonsns.com

사건번호 : 2025타경2816 (인천지방법원 부천지원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2026-02-03	2025타경33594	[공장] 김포시 대곶면 대벽리 163-14 건물: 58.08평 토지(대지권): 300.08평	851,054,000원 851,054,000원	신건 (0회)
	2026-02-03	2025타경629	[공장] 김포시 양촌읍 대포리 23-1 건물: 570.37평 토지(대지권): 699.99평	2,809,919,450원 2,809,919,450원	신건 (0회)
	2026-01-29	2025타경34004	[공장] 김포시 대곶면 거물대리 79-1 건물: 103.53평 토지(대지권): 221.88평	534,089,900원 534,089,900원	신건 (0회)
	2026-01-29	2025타경3840	[공장] 김포시 대곶면 율생리 324-86 건물: 100.67평 토지(대지권): 647.35평	2,115,416,000원 2,115,416,000원	신건 (0회)
	2026-01-27	2025타경32483	[공장] 김포시 통진읍 옹정리 58-116 건물: 271.10평 토지(대지권): 446.19평	1,513,580,000원 1,513,580,000원	신건 (0회)
	2026-02-12	2024타경51255	[공장] 김포시 통진읍 가현리 770-10 건물: 1,056.09평 토지(대지권): 1,344.32평	4,731,869,631원 3,312,309,000원	유찰 (1회)
	2026-02-12	2024타경3164	[공장] 김포시 대곶면 송마리 97-12 건물: 324.12평 토지(대지권): 762.00평	2,422,708,000원 1,695,896,000원	유찰 (1회)
	2026-02-05	2025타경872	[공장] 김포시 대곶면 쇄암리 378 건물: 654.65평 토지(대지권): 945.31평	2,875,120,180원 2,012,584,000원	유찰 (1회)
	2026-02-05	2024타경57185	[공장] 김포시 대곶면 약암리 139 건물: 834.35평 토지(대지권): 1,157.37평	4,929,265,000원 3,450,486,000원	유찰 (1회)
	2026-02-05	2024타경6231	[공장] 김포시 통진읍 가현리 642-27 건물: 264.32평 토지(대지권): 404.14평	1,501,887,000원 1,051,321,000원	유찰 (1회)
	2026-01-29	2025타경31142	[공장] 김포시 통진읍 옹정리 100 건물: 4,837.95평 토지(대지권): 4,286.12평	24,451,124,320원 17,115,787,000원	유찰 (1회)
	2026-01-29	2025타경2816	[공장] 김포시 월곶면 군하리 323-100 건물: 303.56평 토지(대지권): 467.97평	1,118,258,000원 782,781,000원	유찰 (1회)
	2026-02-03	2024타경52739	[공장] 김포시 월곶면 갈산리 309-4 건물: 798.73평 토지(대지권): 1,727.28평	4,276,755,520원 2,993,729,000원	유찰 (1회)
	2026-02-26	2024타경54766	[공장] 김포시 통진읍 가현리 720 건물: 271.04평 토지(대지권): 481.58평	1,611,922,000원 789,842,000원	유찰 (2회)
	2026-02-03	2024타경6880	[공장] 김포시 하성면 석탄리 443-24 건물: 673.10평 토지(대지권): 3,056.46평	5,903,363,000원 2,892,648,000원	유찰 (2회)