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감정 11억 5167만원 → 최저 3억 9502만원!! 진서면 임야 경매 투자로 어떠세요? (토지 5,728.7평)

전주지방법원 정읍지원에서 진행되는 2025타경247, 3회 유찰로 인해 낙찰 기회가 커진 물건입니다.

출처 : 여의주경매법인 https://wonsns.com

감정가는 1,151,672,000원입니다. 최저입찰가는 395,023,500원(34%)입니다.
입찰일은 2026.04.27(월) 10:00로 예정되어 있습니다.
입찰보증금은 39,502,350원 입니다.

  ▧ 소 재 지 : 전북특별자치도 부안군 진서면 진서리
  ▧ 사건번호 : 2025 타경 247
  ▧ 집행법원 : 전주지방법원 정읍지원

소 재 지	전북특별자치도 부안군 진서면 진서리 265-13
물건용도	임야
토지면적	18,938.00㎡(5,728.75평)
건물면적
사건번호	2025타경247
감정평가액	1,151,672,000원
최저입찰가	(34%) 395,023,500원
입 찰 일	2026.04.27(월) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	진서리 265-13	임야	564㎡ (170.61평)
	진서리 265-17	임야	241㎡ (72.90평)
	진서리 265-25	창고용지	650㎡ (196.63평)
	진서리 265-26	임야	2218㎡ (670.95평)
	진서리 265-32	임야	576㎡ (174.24평)
	진서리 265-33	임야	248㎡ (75.02평)
	진서리 산149-98	임야	3636㎡ (1,099.89평)
	진서리 산149-106	임야	3896㎡ (1,178.54평)
	진서리 산149-108	임야	6229㎡ (1,884.27평)
	진서리 산149-230	임야	297㎡ (89.84평)
	진서리 산149-231	임야	383㎡ (115.86평)

[위치/주위환경] 대상토지는 전북특별자치도 부안군 진서면 진서리에 소재하는 ""구진마을"" 남서측 근거리 위치하며, 주위환경은 자연취락과 전, 답 등의 농경지, 양어장, 염전 등이 혼재하는 곰소항 주변의 해안농경지대입니다.
[교통상황] 대상 토지까지 인접지를 통하여 차량 접근이 가능하고, 인근에 국도 30번과 지방도 등이 위치하고 있어 주변 지역으로의 접근성 등 보통입니다.
3)형태 및 이용상태 - 기호 1, 2, 5, 6, 10, 11)은 세장형의 토지로서, 조사일 현재 잡종지 상태입니다.
- 기호 3)은 세장형의 토지로서, 조사일 현재 창고용지로 이용중입니다.
- 기호 4)는 자루형의 토지로서, 조사일 현재 양어장으로 이용중입니다.
- 기호 7~9)는 세장형의 토지로서, 조사일 현재 양어장으로 이용중입니다.
4)인접 도로상태 대상토지 기호 1~11)은 지적도상 맹지이나, 양어장 단지내에 개설된 소폭의 진출입로를 통하여 접근합니다.
[토지이용계획] 기호 1, 2, 4~6, 11)은 계획관리지역, 소하천(저촉), 가축사육제한구역(2019-01-29)(일부 제한구역중 모든축종사육제한)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 준보전산지＜산지관리법＞, 소하천구역 (2021-01-08)(연동천)＜소하천정비법＞, 기호 3)은 계획관리지역, 소하천(저촉), 가축사육제한구역(2019-01-29)(일부제한구역중 모든축종 사육제한)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 소하천구역(2021-01-08)(연동천)＜소하천정비법＞, 기호 7~9)는 계획관리지역, 가축사육제한구역(2019-01-29)(일부제한구역중 모든축종사육 제한)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 준보전산지＜산지관리법＞, 기호 10)은 계획관리지역, 소하천(저촉), 가축사육제한구역(2019-01-29)(일부제한구역중 모든축종 사육제한)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 준보전산지＜산지관리법＞, 소하천구역(2021-01-08) (연동천)＜소하천정비법＞, 소하천예정지(2021-01-08)(연동천)＜소하천정비법＞에 해당됩니다.
6)제시목록 외의 물건 별첨 ""지번약도 및 사진용지"" 와 같이 제시외 건물이 소재합니다.
[공부와의 차이] 대상토지 기호 1, 2, 4~11)은 귀 제시목록상 지목 임야이나, 현황 기호 1, 2, 5, 6, 10, 11)은 잡종지, 기호 4, 7~9)는 양어장입니다.
[참고사항] 임대관계 : 미상입니다. 기타 : --

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2025/09/01)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
(OO	부동산표시3.4.7.8.9.10.		[보]3억원
매각물건명세 비고		공고된 내용이 있으니 매각물건명세서를 참고하시길 바랍니다.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2014년6월27일	소유권
2017년9월22일	지상권
2018년10월12일	근저당권	1,300,000,000원
2022년5월30일	(1)가압류	227,786,816원
2022년5월30일	(2)가압류	78,829,315원
2022년7월27일	가압류	34,150,569원
2022년7월27일	가압류	193,519,895원
2022년9월14일	가압류	446,699,451원
2022년9월14일	가압류	743,148,169원
2023년2월15일	가압류	50,615,318원
2025년5월30일	임의경매
2025년6월2일	압류

인근지역 낙찰통계

통계기간

평균감정가

평균낙찰가

낙찰가율

유찰횟수

감정 11억 5167만원 → 최저 3억 9502만원!! 진서면 임야 경매 투자로 어떠세요? (토지 5,728.7평)

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

을구 2017.9.22.접수 제17015호 지상권설정등기(목록2.3.4.6.9.11.) 및 2017.6.26.접수 제10919호 지상권설정등기(목록7.8.10.)는 지상권자인 신청채권자의 말소동의서가 제출되어 있음

설정된 것으로 보는 지상권

목록3. 지상에 매각에서 제외된 건물을 위하여 법정지상권 성립여지 있음

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
1. 일괄매각. 목록3. 지상에 제시외 건물은 매각에서 제외됨. 2. 목록1.~11.은 지목 임야이나 현황 목록4.7.8.9.는 양어장으로 이용중이며, 목록1.2.5.6.10.11.은 잡종지임 3. 목록2.5.6.10.11.은 도시계획시설 소하천에 저촉되어 있음 4. 목록1.~11.은 지적도상 맹지이나 양어장 단지내에 개설된 소폭의 진출입로를 통하여 접근함.

[부동산 현황조사서 비고란]
부동산표시 제1호 : 지목은 임야이나 현, 도로임. 부동산표시 제2호 : 지목은 임야이나 현, 도로임. 부동산표시 제3호 : 현, 창고 용지로 지상에 철골구조 저온 저장고가 제시외로 건립되어 있음. 부동산표시 제4호 : 지목은 임야이나 현,

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 전주지방법원 정읍지원(☎ 063-570-1112)입니다.
입찰일은 2026.04.27입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:00 입니다.
이 법원에는 NH농협은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

매각물건명세 비고난에 기재된 내용입니다.
(유)만호수산 정치만:1.임대차계약서상 임대차 보증금이 필지별로 분할되어 있지 않고 일괄금액으로 되어 있음 2.임대차계약 초기에 5억원으로 하였으나 3억원으로 조정하여 재작성 하였음을 (유)만호수산 정치만은 진술함. 3.(유)만호수산 정치만:3. 상가건물임대차현황서는 발급불가 상태임

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다
경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2025년 5월 30일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 309일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 309일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2018.10.12. 근저당 설정

※ 물건 키워드 : . 계획관리지역. 보전산지. 차량 접근이 가능.

출처 : 여의주경매법인 https://wonsns.com

사건번호 : 2025타경247 (전주지방법원 정읍지원)

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