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강릉시 내곡동 근린주택경매 - 낙찰 전략은? (건물 138.9평, 토지 550.9평)

첫 입찰로 최저입찰가가 크게 떨어진 강원 강릉시 내곡동 396-1의 근린주택 경매건입니다.

출처 : 여의주경매법인 http://wonsns.com

[ 강원특별자치도 강릉시 내곡동 396-1 근린주택 법원경매 ]

경매사건 2025 타경 30051 근린주택 부동산경매 물건으로
매각기일이 2025.12.22(월) 10:00인 춘천지방법원 강릉지원 경매2계 경매물건입니다.

오늘의 부동산경매 용어입니다.

유찰
"매각기일의 매각불능을 유찰이라고 한다. 즉 매각기일에 매수하고자 하는 사람이 없어 매각되지 아니하고 무효가 된 경우를 가리킨다. 통상 최저매각금액을 20% 저감한 가격으로, 다음 매각기일에 다시 매각을 실시하게 된다."

소 재 지	강원특별자치도 강릉시 내곡동 396-1
물건용도	근린주택
토지면적	1,821.00㎡(550.85평)
건물면적	459.09㎡(138.87평)
사건번호	2025타경30051
감정평가액	1,506,113,600원
최저입찰가	(100%) 1,506,113,600원
입 찰 일	2025.12.22(월) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	내곡동 396-1	대	1821㎡ (550.85평)
건물	내곡동 396-1	1층 근린생활시설 철근콘크리트구조	192.25㎡ (58.16평)
	내곡동 396-1	2층 다가구주택 철근콘크리트구조	103.72㎡ (31.38평)
	내곡동 396-1	3층 다가구주택 철근콘크리트구조	110.12㎡ (33.31평)
제시외건물	내곡동 396-1	계단실	13 ㎡(3.93평) 포함
	내곡동 396-1	차고	40 ㎡(12.10평) 포함
	내곡동 396-1	태양광설비	포함

[위치/주위환경] 본건은 강원특별자치도 강릉시 내곡동 소재 "내곡동 행정복지센터" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 주택 및 근린생활시설, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로서, 주위환경은 보통임.
[교통상황] 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.
3)형태 및 이용상태 본건은 부정형의 완경사 토지로서 현황 주상용 건부지로 이용중이며, 일부는 현황 도로로 이용중임.
4)인접 도로상태 본건 남동측으로 약 4미터 내외의 포장도로에 접함.
[토지이용계획] 도시지역,보전녹지지역,자연녹지지역, 가축사육제한구역(2024-10-30)(모든축종 사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역(2021-12-29)<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 공익용산지<산지관리법>, 보전산지<산지관리법> 6)제시목록 외의 물건 없음.
[공부와의 차이] 본건 토지는 공부상 지목 "대"이나, 일부는 현황 "도로"임.
[참고사항] -
[건물구조] 본건은 철근콘크리트구조 기타지붕 지상3층 건물로서, 2020년 3월 19일에 사용승인 되었으며, 외벽: 대리석 및 스타코 마감 등 내벽: 내부 인테리어 마감 등 창호: 알루미늄 새시 창호 등임. [이용상태] 본건은 1층 근린생활시설(현황 'PETER LEE STUDIO) 2층,3층은 다가구주택으로 이용중임.
[설비내역] 기본적인 위생 및 급배수설비 등 되어있으며, 주택부분은 LPG가스에 의한 난방설비 되어있음.
4)부합물 및 종물 후첨 "지적 및 건물개황도"와 같이 제시외건물 소재함.
[공부와의 차이] - [참고사항] -

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2025/04/17)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
권OO	3층전부110.12㎡	2022.04.06.	[보]금280,000,000원 [월]0원
이OO	1층상가전부172.77㎡	2023.03.02.	[보]금30,000,000원 [월]금2,000,000원

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2018년1월17일	소유권
2022년3월21일	전세권	280,000,000원
2024년4월1일	근저당권	630,000,000원
2024년4월1일	근저당권	360,000,000원
2024년7월16일	가압류	25,692,431원
2024년10월15일	가압류	34,000,000원
2024년12월10일	가압류	18,000,000원
2025년1월15일	임의경매
2025년1월24일	압류
2025년7월10일	압류

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2020년3월20일	소유권
2022년3월21일	전세권	280,000,000원
2024년4월1일	근저당권	630,000,000원
2024년4월1일	근저당권	360,000,000원
2024년7월16일	가압류	25,692,431원
2024년10월15일	가압류	34,000,000원
2024년12월10일	가압류	18,000,000원
2025년1월15일	임의경매
2025년7월10일	압류

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	103,944,180원원	68,439,000원원	54%	2회회
6개월	205,474,754원원	113,100,194원원	53%	2회회
12개월	342,476,974원원	188,845,704원원	54%	2.1회회

강릉시 내곡동 근린주택경매 - 낙찰 전략은? (건물 138.9평, 토지 550.9평)

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

목록1. 을구 순위 8번 전세권설정등기(2022.3.21. 등기)는 말소되지 않고 매수인에게 인수됨 목록2. 을구 순위 2번 전세권설정등기(2022.3.21. 등기)는 말소되지 않고 매수인에게 인수됨

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
-일괄매각. 제시외 건물 포함 -목록1. 현황 일부 도로임 -목록2. 현황 1층은 근린생활시설, 2,3층은 다가구 주택으로 이용중임 -지상에 소재하는 조경수, 조경석 등은 토지가치에 포함하여 평가함 -정확한 지적 경계 등은 측량 요함

[부동산 현황조사서 비고란]
소 재: 본건 기호1,2번은 강릉시 내곡동 행정복지센타 동측 인근에 위치함. 현 황: 본건 기호1,2번은 도시지역,보전녹지지역,자연녹지지역의 대지로 지상 에 채무자 소유의 철근콘크리트조 기타지붕 3층 단독주택이 소재하고 있으며 현재 채무자(소유자)와 임차인들이

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 춘천지방법원 강릉지원(☎ 033-640-1132)입니다.
입찰일은 2025.12.22입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:20 입니다.
이 법원에는 NH농협은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2025년 1월 14일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 343일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 343일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2024.04.01. 근저당권 설정

※ 물건 키워드 : . 녹지지역. 자연녹지지역. 보전산지. 버스정류장. 철근콘크리트구조.

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출처 : 여의주경매법인 http://wonsns.com

사건번호 : 2025타경30051 (춘천지방법원 강릉지원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2025-12-22	2025타경30297	[근린주택] 강릉시 노암동 595-1 건물: 450.66평 토지(대지권): 379.64평	4,691,724,500원 4,691,724,500원	신건 (0회)
	2025-12-22	2025타경30051	[근린주택] 강릉시 내곡동 396-1 건물: 138.87평 토지(대지권): 550.85평	1,506,113,600원 1,506,113,600원	신건 (0회)
	2026-01-26	2024타경54845	[근린주택] 강릉시 강동면 단경로 41 건물: 103.25평 토지(대지권): 96.80평	290,030,000원 99,481,000원	유찰 (3회)
	2025-12-22	2024타경55473	[근린주택] 강릉시 금학동 11-3 건물: 296.54평 토지(대지권): 80.77평	2,737,813,800원 939,070,000원	재진행 (3회)