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2024타경584127 다세대(빌라) 경매사건 분석 ☆ 서구 검암동 자연마을 핵심정보

서구 검암동 674-5의 자연마을 경매가 2회 유찰 후 진행됩니다. 현재 가격은 5745만원입니다.

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출처 : 여의주경매법인 https://wonsns.com

이번에 보시게 되는 경매물건은 인천광역시 서구 검암동 674-5 자연마을 다세대(빌라)입니다.

매각기일은 2026.03.13(금) 10:00이며, 입찰법원은 인천지방법원입니다.

입찰서류 미비 또는 기재의 잘못이 있거나, 입찰보증금이 부족한 경우나,

대리인 응찰시 인감증명서를 첨부하지 않은 경우 등은 입찰이 무효가 될 수 있습니다.

입찰법원에서 작은 실수가 큰 결과를 초래할 수 있으므로 주의해야 합니다.

소 재 지	인천광역시 서구 도요지로189번길 6, 5층 502호 (검암동,자연마을)
물건용도	다세대(빌라)
토지면적	27.08㎡(8.19평)
건물면적	37.45㎡(11.33평)
사건번호	2024타경584127
감정평가액	117,250,000원
최저입찰가	(49%) 57,452,000원
입 찰 일	2026.03.13(금) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
대지권	검암동 674-5	484.2분의 27.08	27.08㎡ (8.19평)
건물	검암동 674-5	5 철근콘크리트구조	32.45㎡ (9.82평)
제시외건물	검암동 674-5	발코니	5 ㎡(1.51평) 포함

[위치/주위환경] 본건은 인천광역시 서구 검암동 소재 "간재울초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 등 공동주택과 인근에 각종근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.
[교통상황] 본건까지 제반차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 교통사정은 무난한 편임.
[건물구조] 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물내 5층 502호로서, 외 벽 : 외장타일 붙임 마감 등, 내 벽 : 벽지도배 및 일부 타일 붙임 마감, 창 호 : 샷시창호임.
[이용상태] 본건은 다세대주택으로 이용중임.
[설비내역] 위생설비, 상·하수도 설비, 가스설비, 난방설비 등이 되어 있음.
[토지형상/이용상태] 세장형 평지의 토지로서, 다세대주택부지로 이용 중임.
7)인접 도로상태등 본건 서측으로 로폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접함.
[토지이용계획] 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(검암1구획정리), 도로(접합), 집산도로(중1-2)(접합) 가축사육제한구역(인천광역시 서구조례 제1749호 )＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 상대보호구역(자세한 사항은 인천서부교육지원청에 문의 032-560-6659)＜교육환경 보호에 관한 법률＞, 과밀억제권역(과밀억제권역)＜수도권정비계획법＞.
[공부와의 차이] 없 음. [참고사항] 임대관계는 미상임.

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2025/04/10)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
김OO	502호전부	2020.04.14.	[보]99,000,000
LIOO		2020.09.09.
주OO	502호전부	2020.04.14.	[보]99,000,000
매각물건명세 비고		공고된 내용이 있으니 매각물건명세서를 참고하시길 바랍니다.

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2017년12월12일	소유권
2022년11월17일	약정/금지사항/환매특약
2025년1월9일	강제경매
2025년8월7일	압류
2025년10월23일	임차권설정	100,000,000원

인근지역 낙찰통계

통계기간

평균감정가

평균낙찰가

낙찰가율

유찰횟수

2024타경584127 다세대(빌라) 경매사건 분석 ☆ 서구 검암동 자연마을 핵심정보

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

매수인에게 대항할 수 있는 을구 5번 주택임차권등기(임차보증금 금99,000,000원, 전입일자 2020.04.14., 확정일자 2020.04.01.) 있음. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함.

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
제시외 건물(샷시조 판넬지붕(발코니) 약5㎡) 포함하여 감정평가했으며 매각에 포함(감정평가서 중 건물개황도 ㉠에 해당함).

[부동산 현황조사서 비고란]
본건 부동산은 주소지의

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 인천지방법원(☎ 032-860-1607)입니다.
입찰시작 시각은 10:20이며 입찰마감 시각은 11:20 입니다.
이 법원에는 KB국민은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

매각물건명세 비고난에 기재된 내용입니다.
김군동(JIN JUNDONG) : 신청채권자로서 권리신고 및 배당요구일자는 이 사건 신청일임. - 1차계약(2020.03.31.) : 보증금 100,000,000원, 확정일자 2020.04.01. - 2차계약(2022.04.04.) : 보증금 105,000,000원, 확정일자 2022.04.04. - 3차계약(2022.04.13.) : 보증금 99,000,000원, 확정일자 2023.12.08. 주식회사 신한은행 : 주택임차권자인 김군동(임차권등기일 2025.10.23.)의 임차보증금반환채권에 대한 질권자로서 질권설정금액

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

선순위 임차권등기가 되어 있습니다.
대항력이 있는 선순위 임차권등기 권리자가 배당을 전액 받지 못할 경우 낙찰자가 잔여 보증금을 인수해야하는 경우가 있습니다.

다수의 임차인이 조사, 신고되어 있습니다.
매각물건명세서 및 현황조사서에 3명의 임차인이 나타나 있습니다. 임차인이 많은 경우 명도에 어려움이 있으니 전문가와 협의하여 진행하시길 권해 드립니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2025년 1월 9일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 428일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 428일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2025.01.09. 강제경매개시결정 설정

※ 물건 키워드 : . 제1종일반주거지역. 지구단위계획구역. 버스정류장. 제반차량 출입. 철근콘크리트구조.

출처 : 여의주경매법인 https://wonsns.com

사건번호 : 2024타경584127 (인천지방법원)

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