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제주 임야경매 ★ 낙찰 전략은? (면적 34.2평)

제주 제주시 오라이동 3559-3 임야, 감정가 1469만원 → 최저 1469만원! 임야 찾는 분께 적합합니다.

출처 : 에이스옥션 http://m.aceauction.kr/view/1454427

제주지방법원 경매1계 2025 타경 1099

소 재 지	제주특별자치도 제주시 오라이동 3559-3
물건용도	임야
토지면적	113.02㎡(34.19평)
건물면적
사건번호	2025타경1099
감정평가액	14,692,470원
최저입찰가	(100%) 14,692,470원
입 찰 일	2025.12.16(화) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	오라이동 3559-3	임야	113.0188㎡ (34.19평) 지분 75780분의 14792 전부

[위치/주위환경] 본건은 제주시 한림읍 명월리 소재 ""명월리사무소"" 북동측 인근[기호(1)], 제주시 애월읍 구엄리 소재 ""구엄포구"" 남동측 인근[기호(2)], 제주시 애월읍 소길리 소재 ""소길리사무소"" 남서측 인근[기호(3)], 제주시 오라이동 소재 ""골프존카운티"" 북서측 인근[기호(4),(6),(8)~(16)], 제주시 한림읍 옹포리 소재 ""한림고등학교"" 남측 인근[기호(5)]에 각각 위치하는 토지(15필지)로서, 주변은 농경지, 임야, 주택 등이 혼재하는 지대임.
[교통상황] 기호(1),(4),(13)~(16) - 제반 교통사정은 보통임.
기호(2),(3),(5),(6),(8)~(12) - 제반 교통사정은 불편시됨.
3)형태 및 이용상태 기호(1),(2),(5) - 본건은 인접 토지 대비 대체로 등고 평탄한 부정형의 토지로서, 전 등으로 이용 중임.
기호(3) - 본건은 북측 하향의 완경시대에 위치한 부정형의 토지로서, 자연림 등으로 이용 중임.
기호(4) - 본건은 인접 토지 대비 대체로 등고 평탄한 부정형의 토지로서, 적치장 및 일부도로 등으로 이용 중임.
기호(6) - 본건은 인접 토지 대비 대체로 등고 평탄한 삼각형의 토지로서, 전 등으로 이용 중임.
기호(8) - 본건은 인접 토지 대비 대체로 등고 평탄한 사다리형의 토지로서, 적치장 및 자연림 등으로 이용 중임.
기호(9) - 본건은 인접 토지 대비 대체로 등고 평탄한 사다리형의 토지로서, 자연림 등으로 이용 중임.
기호(10) - 본건은 인접 토지 대비 대체로 등고 평탄한 부정형의 토지로서, 자연림 등으로 이용 중임.
기호(11),(13) - 본건은 인접 토지 대비 대체로 등고 평탄한 부정형의 토지로서, 토지임야 등으로 이용 중임.
기호(12) - 본건은 인접 토지 대비 대체로 등고 평탄한 사다리형의 토지로서, 적치장 등으로 이용 중임.
기호(14) - 본건은 인접 토지 대비 대체로 등고 평탄한 사다리형의 토지로서, 토지임야 등으로 이용 중임.
기호(15) - 본건은 인접 토지 대비 대체로 등고 평탄한 부정형의 토지로서, 도로 등으로 이용 중임.
기호(16) - 본건은 인접 토지 대비 대체로 등고 평탄한 부정형의 토지로서, 도로 및 자연림 등으로 이용 중임.
4)인접 도로상태 기호(1) - 본건 동측으로 폭 3 미터 내외의 비포장도로와 접하고 있음.
기호(2),(3),(5),(6),(8)~(12) - 지적도상 맹지이나 인접 필지를 경유하여 진출입이 가능함.
기호(4),(13) - 본건 서측으로 폭 4 미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.
기호(14) - 지적도상 맹지이나, 본건 남측으로 현황 폭 4 미터 내외의 막다른 포장 및 비포장도로[기호(15)]와 접하고 있음.
기호(15) - 본건 서측으로 폭 4 미터 내외의 포장도로와 접하고 있으며, 본건이 폭 4 미터 내외의 막다른 포장 및 비포장 도로로 이용중임.
기호(16) - 지적도상 맹지이나, 본건 남서측으로 현황 폭 4 미터 내외의 막다른 포장 및 비포장도로[기호(15)]와 접하고 있으며, 본건의 일부가 폭 3 ~ 4 미터 내외의 비포장 도로로 이용 중임.
[토지이용계획] 기호(1) - 자연녹지지역, 가축사육제한구역(일부제한구역)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 가축사육제한구역(전부제한구역)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞임.
기호(2) - 자연녹지지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞임.
기호(3) - 생산관리지역, 경관보전지구3등급(2023-01-30)＜제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법＞, 생태계보전지구4-2등급(2023-01-30)＜제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법＞, 지하수자원보전4등급＜제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법＞, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)＜제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법＞임.
기호(4),(6),(8),(9),(11)~(15) - 생산녹지지역임.
기호(5) - 자연녹지지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞임.
기호(10) - 생산녹지지역, 절대보전지역(저촉)＜제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법＞, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)(저촉)＜제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법＞임.
기호(16) - 생산녹지지역, 절대보전지역(저촉)＜제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법＞, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)(저촉)＜제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법＞임.
6)제시목록 외의 물건 본건 토지 기호(2),(4) 지상에 소재하는 간이창고 및 이동식컨테이너, 이동식화장실의 경우 구조, 견고성, 이동 및 해체의 용이성 등을 고려하여 감정평가 외 하였으니, 업무 진행시 참조하시기 바람. (후첨 지적개황도, 사진용지 등 참조)
[공부와의 차이] 기호(4) - 공부상 지목이 임야이나, 현황 적치장 및 일부도로임.
기호(6) - 공부상 지목이 임야이나, 현황 전임.
기호(8) - 공부상 지목이 임야이나, 현황 적치장 및 자연림임.
기호(11),(13),(14) - 공부상 지목이 임야이나, 현황 토지임야임.
기호(12) - 공부상 지목이 임야이나, 현황 적치장임.
기호(15) - 공부상 지목이 임야이나, 현황 도로임.
기호(16) - 공부상 지목이 임야이나, 현황 도로 및 자연림임.
[참고사항] - 임대관계 미상임.
- 기타 참고사항 ? 본건 토지 기호(5),(6),(8)~(16)는 공유지분 토지로서 의뢰부분의 위치 및 경계확인이 불가능 한 바, 전체 면적을 기준으로 한 평균가격을 적용하였으며, 소유지분 비율에 의거 토지면적을 사정하였으니, 업무 진행시 참조하시기 바람.
? 본건 토지 기호(1),(2),(5)는 농지취득자격증명을 필요로 하는 토지로 판단되므로, 업무진행시 관련사항을 해당 관청에 재확인하시기 바람.
? 본건 토지 기호(10),(16)은 『제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법』 상 절대보전지역에 저촉된 바, 이를 감안하여 감정평가하였으니, 업무진행시 저촉 여부, 저촉 위치, 저촉 면적 및 관련 사항을 재확인하시기 바람. (후첨 토지이용계획확인서 및 보전지구도 등 참조)
? 본건 토지 기호(3),(4),(6),(8)~(16) 지상에 소재하는 수목(활잡목, 방풍림 등)은 거래관행 등을 고려하여 토지에 포함하여 감정평가하였으니, 업무진행시 소유권 및 관련 권리 ? 의무 사항을 재확인하시기 바람.
? 본건 토지 기호(4),(15),(16)은 일부 또는 전부가 도로로 이용 중인바 이를 고려하여 감정평가하였으니, 업무 진행시 도로 이용부분의 위치 및 면적, 관련 권리/의무 사항을 재확인하시기 바람. (후첨 지적개황도, 사진용지 등 참조)
[위치/주위환경] 본건은 제주시 연동 소재 ""신광초등학교"" 북동측 인근[기호(7)]에 위치하는 구분건물(명인웰시티 제에이동 제지층 제비01호)로서, 부근일대는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재되어 있음.
[교통상황] 본건까지 제반차량출입 용이하며, 인근에 간선도로가 소재하여 교통상황은 양호함.
[건물구조] 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상4층 건물 중 제지층 제비01호 구분건물로서, 집합건축물대장상 사용승인일자: 2010.01.12 외벽: 드라이비트 등 마감, 내벽: 몰탈위페인팅, 벽지붙임, 타일붙임 등 마감, 바닥: 타일깔기, 강화마루깔기 등 마감, 창호: 새시창호 등임. [이용상태] 사무소로 이용 중임.
[설비내역] 위생설비 및 급?배수설비 등이 되어 있음.
[토지형상/이용상태] 인접 토지 및 도로 대비 대체로 등고 평탄한 사다리형의 토지로서, 공동주택 및 근린생활시설 건부지로 이용 중임.
7)인접 도로상태등 동측으로 폭 약 8 미터 내외의 포장도로와, 남측으로 폭 3 ~ 4 미터 내외의 포장도로와 각각 접하고 있음.
[토지이용계획] 자연녹지지역, 자연취락지구, 중로3류(폭 12m~15m)(저촉), 가축사육제한구역(전부제한구역)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 장애물제한표면구역＜공항시설법＞, 지하수자원특별관리구역＜제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법＞임.
[공부와의 차이] 해당사항 없음.
[참고사항] 가. 임대관계 미상임.
나. 기타 ? 구분소유건물은""집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률""제20조 규정에 따라 구분건물과 대지사용권이 일체성을 가지며, 일반적으로 이에 따라 분양 및 거래가 되므로 토지 건물의 구분 평가는 곤란하나, 귀 요청[평가명령문(3) - 가항 참조]에 따라 대상 부동산의 평가가격을 토지가격과 건물가격으로 배분하여 구분건물 감정평가명세표에 기재하였으니, 업무에 참고하시기 바람. ? 본건 구분건물 기호(7)은 수차례 현장조사결과 폐문부재로 내부를 확인하지 못한 바 구분건물 감정평가 요항표상 설비내역 및 층별, 호별배치도 등은 현장조사결과 확인된 층별, 호별배치 및 집합건축물대장 건축물현황도, 인근 유사한 구분건물을 기준으로 기재하였으니, 업무진행시 참고하시기 바람.

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2025/07/02)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
조사된 임차내역이 없습니다.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2016년3월2일	소유권
2016년3월2일	소유권
1995년5월29일	소유권
2001년9월24일	소유권
1995년5월29일	소유권
2001년9월24일	소유권
2001년9월24일	소유권
2001년9월24일	소유권
2017년3월30일	소유권
2000년4월17일	소유권
1995년5월29일	소유권
1995년5월29일	소유권
1995년5월29일	소유권
1995년5월29일	소유권
1995년10월10일	소유권
1995년5월29일	소유권
2024년7월12일	가압류	394,167,122원
2025년1월9일	근저당권	60,000,000원
2025년3월31일	강제경매

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	1,190,847,089원원	680,033,485원원	47%	2.8회회
6개월	1,177,135,635원원	618,326,909원원	50%	2.6회회
12개월	976,385,239원원	493,152,865원원	48%	2.8회회

제주 임야경매 ★ 낙찰 전략은? (면적 34.2평)

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

해당사항없음

설정된 것으로 보는 지상권

해당사항없음

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
- 지분매각 - 공유자의 우선매수권 인정(공유자의 우선매수권 행사에 따른 매수신고가 매수보증금의 미납으로 실효되는 경우, 그 공유자는 해당 부동산의 다음 매각기일에서는 우선매수청구권을 행사할 수 없음) - 지상에 소재하는 수목(활잡목, 방풍림 등)은 토지에 포함하여 평가함

[부동산 현황조사서 비고란]
소재지 1.(동명리 1067) 전 (경작지임) 소재지 2.(구엄리 286-2) 전 (경작지임) 위 지상 제시외 건물 ㄱ.파이프조 비닐위 차광막지붕 단층 창고 등이 소재함. * 위 제시외 건물에 대한 구조, 용도, 면적에 대한 자세한 사항은 감정평가서 참조 요함. 소재지 3.(소길리 1014) 임야 (자연림 상태이며, 자연수목 및 자연석 소재함. 일부 토지 경계로 돌담이 축조되어 있음) 소재지 4.(오라이동 3558) 임야 (잡종지상태임. 일부 토지에 이동식 컨테이너 8동 및 이동식 화장실 2동, 철구조물 2동이 소재하며, 대부분 토지에 건축자재가 야적되어 있음. 일부 토지에 수목이 식재되어 있으며, 일부 토지 경계로 돌담이

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 제주지방법원(☎ 064-729-2151)입니다.
입찰일은 2025.12.16입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:30 입니다.
이 법원에는 NH농협은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

이 사건번호로 6개의 물건이 경매되며 이 물건번호는 6번 입니다.
한 경매사건번호에 여러 개 부동산이 있는 경우 이를 분리하여 물건번호를 별도로 붙여 진행하는 경우가 있는데, 이를 분할매각이라고 합니다. 이 경우 사진, 감정평가 요약 내용이 뒤섞여 있게 되므로 혼동을 일으키기 쉽습니다. 각별한 주의가 필요합니다.

지분경매 물건이 포함되어 있습니다.
여러 명이 공동으로 소유하는 부동산의 일부만 경매로 나온 것을 지분경매라고 합니다. 소유부분이 특정되지 않아 사용에 제약이 따를 수 있으며 공유자간에 분쟁도 발생할 수 있습니다. 그러나 도로만 지분경매인 경우는 아무런 문제가 되지 않습니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2024. 7. 12. 가압류 설정

※ 물건 키워드 : . 녹지지역. 생산관리지역. 생산녹지지역. 자연녹지지역. 차량출입 용이. 간선도로. 철근콘크리트구조.

전체 컨설팅이 부담스러우신가요? 권리분석만 의뢰하셔도 괜찮습니다!
실속 있게 핵심만 담은 권리분석 서비스!! (권리분석 + 시세조사 + 낙찰가 산정 + 입찰표 작성방법 까지)
최대 전체 컨설팅 비용의 10% 수준 !!

출처 : 에이스옥션 http://m.aceauction.kr/view/1454427

사건번호 : 2025타경1099 (제주지방법원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2025-12-16	2025타경1099	[임야] 제주시 오라이동 3559-6 토지(대지권): 293.23평	71,230,386원 71,230,386원	신건 (0회)
	2025-12-16	2025타경1099	[임야] 제주시 오라이동 3559-3 토지(대지권): 34.19평	14,692,470원 14,692,470원	신건 (0회)
	2025-12-16	2025타경1046	[임야] 제주시 애월읍 유수암리 산1-10 토지(대지권): 2,302.93평	190,325,000원 190,325,000원	신건 (0회)
	2025-12-16	2025타경1037	[임야] 제주시 애월읍 소길리 1353 토지(대지권): 3,868.67평	408,924,000원 408,924,000원	신건 (0회)
	2025-12-09	2025타경7564	[임야] 제주시 구좌읍 세화리 2384 토지(대지권): 2,649.60평	1,550,343,000원 1,550,343,000원	신건 (0회)
	2025-12-09	2025타경7850	[임야] 제주시 오등동 산108-3 토지(대지권): 3,410.69평	1,007,722,000원 1,007,722,000원	신건 (0회)
	2025-12-09	2025타경7450	[임야] 제주시 한림읍 월령리 520-19 토지(대지권): 33.88평	9,856,000원 9,856,000원	신건 (0회)
	2025-12-09	2025타경1086	[임야] 제주시 구좌읍 세화리 2778-2 토지(대지권): 493.98평	349,462,000원 349,462,000원	신건 (0회)
	2026-01-13	2024타경33643	[임야] 제주시 아라이동 67 토지(대지권): 1,088.82평	201,566,400원 141,096,000원	유찰 (1회)
	2026-01-13	2025타경8189	[임야] 제주시 조천읍 함덕리 1991-6 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 1,067.83평	977,189,000원 684,032,000원	유찰 (1회)
	2026-01-13	2025타경7974	[임야] 제주시 구좌읍 세화리 3597 [분묘기지권] 토지(대지권): 1,034.85평	434,467,000원 304,127,000원	유찰 (1회)
	2026-01-13	2025타경1113	[임야] 제주시 한림읍 금악리 2698 [분묘기지권] 토지(대지권): 795.58평	220,920,000원 154,644,000원	유찰 (1회)
	2026-01-06	2024타경36284	[임야] 제주시 한경면 고산리 3790-1 [분묘기지권,농지취득자격증명] 토지(대지권): 3,604.29평	1,785,181,500원 1,249,627,000원	유찰 (1회)
	2026-01-06	2024타경5839	[임야] 제주시 애월읍 구엄리 1240-1 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 304.62평	593,961,000원 415,773,000원	유찰 (1회)
	2026-01-06	2025타경7701	[임야] 제주시 조천읍 교래리 385-9 토지(대지권): 1,512.20평	1,689,662,000원 1,182,763,000원	유찰 (1회)