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경주시 상가건물경매 - 낙찰 전략은? ( 157.4평)

대구지방법원 경주지원에서 진행 중인 사건번호 2025타경416의 경매물건입니다. 현재 최저가는 25억 5623만원로 낙찰을 노려볼 만합니다.

출처 : 여의주경매법인 http://m.wonsns.com/a/dv.php?idx=1454283

오늘은 경상북도 경주시 건천읍 화천리 상가건물 경매물건을 소개합니다.

2025타경416 부동산임의경매사건이며 입찰법원은 대구지방법원 경주지원입니다.

감정가격은 2,556,232,500원이며 0회 유찰되어 최저입찰가는 2,556,232,500원입니다.

건물면적은 520.19㎡(157.36평)이고, 토지면적은 4,904.00㎡(1,483.46평)입니다.

소 재 지	경상북도 경주시 건천읍 화천리 496-11 주1동
물건용도	상가건물
토지면적	4,904.00㎡(1,483.46평)
건물면적	520.19㎡(157.36평)
사건번호	2025타경416
감정평가액	2,556,232,500원
최저입찰가	(100%) 2,556,232,500원
입 찰 일	2025.12.16(화) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	화천리 496-11	대	4659㎡ (1,409.35평)
	화천리 산10-41	임야	174㎡ (52.64평)
	화천리 산10-42	임야	71㎡ (21.48평)
건물	화천리 496-11	1층 휴게음식점 철근콘크리트구조	262.64㎡ (79.45평)
	화천리 496-11	2층 휴게음식점 철근콘크리트구조	205.35㎡ (62.12평)
	화천리 496-11	단층 창고	52.2㎡ (15.79평)

[위치/주위환경] 본건은 경상북도 경주시 건천읍 화천리에 소재하는 ""KTX 경주역"" 북동측 원거리에 위치하는 부동산으로서, 부근일대는 전원주택, 농경지 및 임야 등으로 형성되어 있는 마을주변 임야지대입니다.
[교통상황] 본건까지 차량 진입이 가능하며, 간선도로와 거리 등 제반교통사정은 보통입니다.
3)형태 및 이용상태 기호 2): 완경사지대 내 계단식으로 조성된 세장형의 토지로서, ""상업용 건부지(애견카페 부지)""로 이용 중입니다.
기호 3): 완경사지대 내 삼각형의 토지로서, ""법면 및 묘지""로 이용 중입니다.
기호 4): 완경사지대 내 부정형의 토지로서, ""자연림""으로 이용 중입니다.
4)인접 도로상태 기호 2): 본건 남동측으로 폭 약 6미터 내외의 도로와 접합니다.
기호 3,4): 지적도상 맹지상태입니다.
[토지이용계획] 기호 2~4): 자연녹지지역, 가축사육제한구역(일부제한(200))＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)＜수도법＞.
6)제시목록 외의 물건 없습니다.
[공부와의 차이] 없습니다.
[참고사항] 1) 임대관계: 미상입니다.
2) 기 타: 없습니다.
[건물구조] 기호 1): 철근콘크리트구조 철골구조지붕 2층 건으로서, 외벽: 스타코 마감, 내벽: 세멘콘크리트, 내장타일 및 내부인테리어 마감, 바닥: 에폭시 및 타일 등 마감, 천정: 세멘콘크리트 노출 창호: 전면강화유리 및 하이새시창호구조입니다.
기호 1-1): 철근콘크리트구조 철골구조지붕 단층건으로서, 외벽: 스타코 마감, 내벽: 세멘콘크리트 등 마감, 바닥: 타일 마감, 천정: 세멘콘크리트 노출 창호: 전면강화유리 및 새시창호구조입니다.
[이용상태] 기호 1): 근린생활시설(애견카페), 기호 1-1): 창고로 이용 중입니다.
[설비내역] 본건(기호1)건물은 위생설비 및 급배수설비, 화재발신기 등이 되어 있습니다.
4)부합물 및 종물 없습니다.
[공부와의 차이] 없습니다.
[참고사항] 1) 임대관계: 미상입니다. 2) 기 타: 없습니다.

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2025/08/04)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
조사된 임차내역이 없습니다.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2021년7월2일	소유권
2024년2월29일	근저당권	2,400,000,000원
2024년2월29일	지상권
2025년3월14일	압류
2025년3월18일	압류
2025년5월22일	임의경매
2025년7월21일	가압류	30,000,000원
2025년8월18일	강제경매

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2024년2월29일	소유권
2024년2월29일	근저당권	2,400,000,000원
2025년3월14일	압류
2025년5월22일	임의경매
2025년7월21일	가압류	30,000,000원
2025년8월18일	강제경매

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	1,373,977,364원원	750,751,948원원	46%	3.2회회
6개월	1,545,009,334원원	858,484,340원원	47%	3회회
12개월	1,330,384,748원원	705,206,500원원	46%	3회회

경주시 상가건물경매 - 낙찰 전략은? ( 157.4평)

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
1. 일괄매각 2. 목록3.은 '법면 및 묘지'로 이용 중이며 분묘기지권 성립여지 있음.

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 대구지방법원 경주지원(☎ 770-4367)입니다.
입찰일은 2025.12.16입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:10 입니다.
이 법원에는 신한은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

분묘기지권이 성립할 가능성이 있는 물건입니다.
분묘기지권이란 타인의 토지 위에 분묘를 설치한 사람이 그 분묘를 위하여 토지를 사용할 수 있는 일종의 관습법적 지상권입니다. 분묘뿐만 아니라 봉제사에 필요한 일정 범위의 주위 토지까지도 분묘기지권이 미치며 분묘의 존속 동안은 지료지급 의무도 없습니다. 분묘기지권이 성립되지 않는 분묘의 경우 관련법령 절차에 따라 이장이 가능합니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2024.2.29. 근저당 설정

※ 물건 키워드 : . 자연녹지지역. 간선도로. 철근콘크리트구조.

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출처 : 여의주경매법인 http://m.wonsns.com/a/dv.php?idx=1454283

사건번호 : 2025타경416 (대구지방법원 경주지원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2025-12-16	2025타경416	[근린시설] 경주시 건천읍 화천리 496-11 [분묘기지권] 건물: 157.36평 토지(대지권): 1,483.46평	2,556,232,500원 2,556,232,500원	신건 (0회)
	2025-12-09	2025타경10532	[근린시설] 경주시 안강읍 양월리 1372-8 건물: 30.63평 토지(대지권): 619.52평	2,210,253,500원 1,547,177,000원	유찰 (1회)
	2025-12-09	2023타경985	[근린시설] 경주시 외동읍 구어리 90-6 [농지취득자격증명] 건물: 96.23평 토지(대지권): 538.75평	1,462,644,400원 351,181,000원	유찰 (4회)