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[감정가 100%] 금천구 독산동 다가구주택 요약정리

2024타경141822 사건의 다가구주택 물건이 경매에 나왔습니다. 현재 경매가는 감정가의 100% 수준입니다.

"동네방네! 행복도시 금천"

출처 : 여의주 경매연구원 https://cafe.naver.com/auctioning01

이번에 보시게 되는 경매물건은 서울특별시 금천구 독산동 926 다가구주택입니다.

매각기일은 2025.12.16(화) 10:00이며, 입찰법원은 서울남부지방법원입니다.

입찰서류 미비 또는 기재의 잘못이 있거나, 입찰보증금이 부족한 경우나,

대리인 응찰시 인감증명서를 첨부하지 않은 경우 등은 입찰이 무효가 될 수 있습니다.

입찰법원에서 작은 실수가 큰 결과를 초래할 수 있으므로 주의해야 합니다.

소 재 지	서울특별시 금천구 독산동 926
물건용도	다가구주택
토지면적	152.10㎡(46.01평)
건물면적	311.16㎡(94.13평)
사건번호	2024타경141822
감정평가액	1,546,507,600원
최저입찰가	(100%) 1,546,507,600원
입 찰 일	2025.12.16(화) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	독산동 926	대	152.1㎡ (46.01평)
건물	독산동 926	지1층 주택 철근콘크리트구조	87.08㎡ (26.34평)
	독산동 926	1층 주택 철근콘크리트구조	72.67㎡ (21.98평)
	독산동 926	2층 주택 철근콘크리트구조	72.67㎡ (21.98평)
	독산동 926	3층 주택 철근콘크리트구조	66.66㎡ (20.16평)
	독산동 926	옥탑1층 철근콘크리트구조	10.08㎡ (3.05평)
제시외건물	독산동 926	보일러실	2 ㎡(0.61평) 포함

[위치/주위환경] 본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 "금천구민문화체육센터" 남서측 인근에 위치하며, 부근은 일반주택 및 다세대주택등의 공동주택과 소규모 근린생활시설, 각급학교, 근린공원등이 혼재하여 형성되어 있는바 제반 주위환경은 보통임 [교통상황] 본건까지 차량 접근은 가능하고 인근에 시내버스 및 마을버스정류장이 소재하는바 대중교통이용 편의도는 보통임 3)형태 및 이용상태 본건은 완경사지대내의 정방형의 토지로 현재 건(다중주택등)부지로 이용중임 4)인접 도로상태 본건 북서측으로 약 6미터폭(독산로70다길), 서측으로 약 4미터폭의 포장도로와 각각 접하며 출입도로 상태는 보통임 [토지이용계획] 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하) 가축사육제한구역＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 장애물제한표면구역(진입표면구역)＜공항시설법＞, 상대보호구역(2017-12-19)
(서울특별시남부교육지원청에 반드시 확인요망)＜교육환경 보호에 관한 법률＞, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)＜군사기지 및 군사시설 보호법＞, 과밀억제권역＜수도권정비계획법＞, 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산 주변)
6)제시목록 외의 물건 없 음 [공부와의 차이] 없 음 [참고사항] 임대내역은 미상임 [건물구조] 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하1층, 지상3층건물(사용승인일자: 2017. 4. 26)로 외벽 : 외장석재붙임등 마감 내벽 : 벽지 및 내장타일붙임등 마감 바닥 : 바닥타일 및 장판지깔기등 창호 : 하이새시창호임 [이용상태] 단독주택(다중주택)으로 이용중이며 "건축물현황도" 기준하여 지층: 4세대(101-104: 방, 화장실등의 주거용)
1 층: 2세대(201-202, 방, 화장실등의 주거용)
2 층: 2세대(301-302, 방, 화장실등의 주거용)
3 층: 2세대(401-402, 방, 화장실등의 주거용)
[설비내역] 도시가스보일러에 의한 개별난방설비, 급탕 및 급배수에 의한 위생설비, 옥내소화전설비등이 되어있음 4)부합물 및 종물 별첨 "지적 및 건물개황도" 참조 바람 [공부와의 차이] 없 음 [참고사항] 1) 임대내역은 미상임 2) 본건은 현장조사시 시건장치 및 폐문된 곳의 이용상태는 "건축물현황도" 및 외부에서 관찰한 내용을 기초로 작성하였는바 경매진행시 유의하시기 바람

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2025/02/24)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
권OO	302호	2019.08.08.	[보]167,000,000
김OO	104호	2022.04.05.	[보]150,000,000
문OO	102호	2022.03.21.	[보]50,000,000
송OO	301호	2021.08.27.	[보]170,000,000
엄OO	402호	2020.12.28.	[보]80,000,000
윤OO	401호	2022.08.23.	[보]170,000,000 [월]150,000
이OO	101호	2020.08.05.	[보]54,000,000
이OO	201호	2022.04.27.	[보]180,000,000
하OO	103호	2018.06.04.	[보]55,000,000
허OO	101호	2024.03.04.	[보]60,000,000
허OO	202호	2018.12.24.	[보]160,000,000
매각물건명세 비고		공고된 내용이 있으니 매각물건명세서를 참고하시길 바랍니다.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2016년10월6일	소유권
2016년10월6일	근저당권	481,000,000원
2024년11월21일	강제경매
2024년12월27일	가압류	75,900,000원
2025년3월27일	임의경매

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2017년5월15일	소유권
2017년5월22일	근저당권	481,000,000원
2024년6월14일	임차권설정	50,000,000원
2024년8월13일	임차권설정	54,000,000원
2024년9월11일	임차권설정	55,000,000원
2024년11월21일	강제경매
2024년12월16일	임차권설정	180,000,000원
2024년12월27일	가압류	75,900,000원
2024년12월30일	임차권설정	80,000,000원
2025년3월27일	임의경매
2025년4월22일	임차권설정	60,000,000원
2025년6월13일	압류
2025년6월30일	임차권설정	170,000,000원
2025년7월3일	임차권설정	167,000,000원

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	674,228,643원원	342,188,009원원	55%	3.4회회
6개월	590,923,862원원	311,097,370원원	57%	3.2회회
12개월	539,805,156원원	302,735,724원원	62%	2.9회회

[감정가 100%] 금천구 독산동 다가구주택 요약정리

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
1. 일괄매각. 제시외 건물 포함. 2. 본건은 지층에는 101호~104호, 1층에는 201호와 202호, 2층에는 301호와 302호, 3층에는 401호와 402호가 존재하고 있음.

[부동산 현황조사서 비고란]
이 사건 부동산은 `에덴빌`로서 원룸 형태의 건물임. 지층에는 101호~104호, 1층에는 201호와 202호 2층에는 301호와 302호, 3층에는 401호와 402호가 존재하고 있음(덧붙인 사진 참조).

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 서울남부지방법원()입니다.
입찰일은 2025.12.16입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:20 입니다.
이 법원에는 신한은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

매각물건명세 비고난에 기재된 내용입니다.
권지혜: 임차보증금 1억 6천 7백만 원 중 7백만 원은 2021. 8. 6. 증액되었고, 증액된 금액에 대한 확정일자는 2021. 8. 12.임. 문햇살: 문햇살은 경매신청채권자이고, 권리신고 및 배당요구일은 경매신청일임. 하지현: 임차보증금 5천 5백만 원 중 5백만 원은 2022. 5. 12. 증액되었고, 증액된 부분에 대한 확정일자는 2022. 5. 16.임. 허진: 임차보증금 1억 6천만 원 중 7천만 원은 2020. 11. 27. 증액되었고, 증액된 부분에 대한 확정일자는 2020. 12. 3.임.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

다수의 임차인이 조사, 신고되어 있습니다.
매각물건명세서 및 현황조사서에 11명의 임차인이 나타나 있습니다. 임차인이 많은 경우 명도에 어려움이 있으니 전문가와 협의하여 진행하시길 권해 드립니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

중복경매 사건입니다.
경매 신청자의 청구금액, 즉 그 경매신청 채권자가 배당 받아야 할 금액(50,000,000원)이 감정가격 대비 적은 금액인 경우에는, 일반적으로 경매가 취하되거나 취소 될 가능성이 있습니다. 그런데 이 경매는 다른 경매신청(중복 2025타경9328,)이 들어 와서 경매가 중복되어 진행되므로 취하, 취소없이 진행될 여지가 많습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 11월 21일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 384일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 384일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 건물 2017. 5. 22. 근저당권 설정 토지 2016. 10. 6. 근저당권

※ 물건 키워드 : . 주거지역. 제2종일반주거지역. 버스정류장. 마을버스정류장. 철근콘크리트구조. 평슬래브지붕. 슬래브지붕. 도시가스. 개별난방. 가스보일러.

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출처 : 여의주 경매연구원 https://cafe.naver.com/auctioning01

사건번호 : 2024타경141822 (서울남부지방법원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2025-12-16	2024타경141822	[다가구] 금천구 독산동 926 건물: 94.13평 토지(대지권): 46.01평	1,546,507,600원 1,546,507,600원	신건 (0회)
	2026-01-20	2024타경120931	[다가구] 금천구 독산동 963-5 건물: 123.03평 토지(대지권): 65.28평	2,095,890,200원 1,676,712,000원	유찰 (1회)
	2026-01-08	2024타경2712	[다가구] 금천구 시흥동 892-61 [임차권등기] 건물: 91.64평 토지(대지권): 38.84평	1,215,991,760원 318,765,000원	유찰 (6회)
	2025-12-16	2024타경119238	[다가구]서울특별시 금천구 독산동 185-3 건물: 188.22평 토지(대지권): 68.15평	2,467,388,960원 1,263,303,000원	유찰 (3회)