[추천 경매물건] 경남 고성군 근린주택, 11억 4268만원 / 2025타경21151

창원지방법원 통영지원에서 진행되는 2025타경21151, 2회 유찰로 인해 낙찰 기회가 커진 물건입니다.

출처 : 에이스옥션 http://m.aceauction.kr/view/1454021

근린주택 경매 / 경상남도 고성군 고성읍 신월리 근린주택 경매 / 2025타경21151

소 재 지	경상남도 고성군 고성읍 신월리 596
물건용도	근린주택
토지면적	1,308.00㎡(395.67평)
건물면적	503.13㎡(152.20평)
사건번호	2025타경21151
감정평가액	1,142,681,600원
최저입찰가	(49%) 559,914,000원
입 찰 일	2026.03.23(월) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	신월리 596	대	199㎡ (60.20평)
토지	신월리 598	대	1109㎡ (335.47평)
건물	신월리 598-1	1층 근린생활시설 철근콘크리트조	178.37㎡ (53.96평)
	신월리 598-1	2층 다가구주택 철근콘크리트조	154.61㎡ (46.77평)
	신월리 598-1	3층 다가구주택 철근콘크리트조	159.65㎡ (48.29평)
제시외건물	신월리 598	창고 및 다용도실	10.5 ㎡(3.18평) 포함
제시외건물	신월리 598	데크 및 펜스, 계단	포함

[위치/주위환경] 본건은 경상남도 고성군 고성읍 신월리에 소재하는 부동산으로서, 주위는 로변 근린생활시설 및 후면부 단독주택, 인근 농경지, 임야 등으로 형성되어 있으며, 제반주위환경은 보통시 됨.
[교통상황] 본건까지 차량접근 가능하며 제반 교통상황은 보통시 됨.
3)형태 및 이용상태 기호 1 : 완경사 지세내 자체지반 대체로 평탄한 부정형 토지로서, 현황 '주차장부지'로 이용중임.
기호 3 : 완경사 지세내 자체지반 대체로 평탄한 부정형 토지로서, 현황 '주상용 건부지'로 이용중임.
4)인접 도로상태 기호 1 : 본건은 지적도상 맹지이나, 기호 3 토지를 통해 출입가능함.
기호 3 : 본건 북서측으로 왕복2차선 포장도로가 개설되어 있음.
[토지이용계획] 기호 1 : 자연녹지지역, 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞임.
기호 3 : 자연녹지지역, 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 도로구역＜도로법＞, 영농여건불리농지임.
6)제시목록 외의 물건 본건 토지 기호 3) 지상에 후첨‘지적 및 건물개항도 및 사진용지’와 같이 기호 2)건물 옥상에 제시외건물(ㄱ), 제시외구축물 (a)가소재함.
[공부와의 차이] -.
[참고사항] 임대관계: 미상임.
기 타: -.
[건물구조] 기호 2) : 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 건물로서, 외벽 : 석재부착 및 미장스톤부착 등 마감.
내벽 : 벽지도배, 타일부착, 인테리어 등 마감.
창호 : 샷시창호구조임.
[이용상태] -1층 : 근린생활시럴(까페)로 이용중임.
-2층~3층 : 단독주택(다가구주택)으로 이용중임.
[설비내역] 기본적인 위생설비, 제반 급.배수설비, 화재탐지설비, 난방설비 등이 되어있음.
4)부합물 및 종물 후첨‘지적 및 건물개항도 및 사진용지’와 같이 기호 2)건물 옥상에 제시외건물(ㄱ), 제시외구축물 (a)가소재함.
[공부와의 차이] - 본건 기호(2) 건물은 건물등기부등본상 소재지는 598, 598-1, 598-2번지 3필지에 소재하는것으로 등재되어 있으나, 598-1, 598-2번지는 2015.06.24자로 598번지로 합병되어 기준시점 현재 598번지에 소재하는것으로 확인되었으니 참조 하시기 바람.
- 본건 기호(2) 건물 2층은 현황 '201호 및 202호'로 호실 구분이 되어 있으나, 일반건축물대장상에 기재된 호실과 상이하여(현장확인201호-＞건축물대장상 202호, 현장확인 202호-＞건축물대장상 201호임) 확인결과 호실이 반대로 부착되어 있는것은 준공 후 단순착오에 의한 오류사항이며, 내부구조 등은 일반건축물대장상 도면과 일치하는것으로 파악되어 공부상 구조 및 현장조사 등을 기준으로 평가하였으니 향후 상기 사항을 재확인하시어 진행하시기 바람.
[참고사항] 임대관계 : 미상임.
기 타 : - 본건 기호(2) 건물 1층 및 3층은 이해관계인부재로 인하여 관련공부 및 외부관찰, 임차인 등의 탐문조사에 의하여 이용상황을 확인하였는바 향후 경매진행시 재확인하시기 바라며, 본건 건물의 구조, 관리상태, 현상 등을 고려하여 관찰감가를 병행하여 평가하였음.
- 본건 기호(2) 건물의 옥상에는 후첨 '지적 및 건물개황도' 및 '사진용지' 와 같이 제시외건물 기호 (ㄱ) 1동이 소재하나 이해관계인부재로 접근이 곤란한 바 외부관찰 및 개략적인 실측사정을 하여 평가하되 제시외건물의 구조, 관리상태, 현상 등을 고려하여 관찰감가를 병행하여 평가하였으며, 해당 제시외 건물의 구조, 위치, 이용상황 등을 고려컨대 해당 토지의 사용 수익 처분에 별 영향이 없을 것으로 사료되어 이에 구애됨이 없이 해당 토지를 평가하였음.

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2025/05/30)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
김OO	202호	2021.10.21	[보]30,000,000 [월]300,000
박OO	미상	2021.05.04
서OO	202호(82.64㎡)	2021.08.09	[보]20,000,000 [월]300,000
최OO	201호	2022.11.28	[보]25,000,000
매각물건명세 비고		공고된 내용이 있으니 매각물건명세서를 참고하시길 바랍니다.

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2014년7월30일	소유권
2014년8월1일	근저당권	715,000,000원
2016년1월28일	근저당권	54,000,000원
2016년9월8일	근저당권	91,000,000원
2022년4월7일	가압류	10,000,000원
2022년8월29일	임차권설정	20,000,000원
2022년10월20일	압류
2024년8월22일	가압류	10,338,174원
2024년10월21일	가압류	123,000,000원
2025년3월20일	임의경매
2025년7월9일	압류

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	0원원	0원원	0%	0회회
6개월	0원원	0원원	0%	0회회
12개월	636,746,680원원	417,100,000원원	66%	2회회

[추천 경매물건] 경남 고성군 근린주택, 11억 4268만원 / 2025타경21151

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
- 일괄매각. 제시외 건물(감정서상 ㄱ) 및 제시외 구축물(감정서상 a) 포함. - [목록 2] 건물등기부등본상 소재지는 598, 598-1, 598-2번지 3필지에 소재하는 것으로 등재되어 있으나, 598-1, 598-2번지 가 2015.06.24.자 598번지로 합병되어 현재 598번지에 소재함. - [목록 2] 건물 2층은 현황 '201호 및 202호'로 호실 구분 되어 있으나, 현황과 일반건축물대장상에 기재된 호실이 서로 바뀐 상태임.(현황 201호->건축물대장상 202호, 현황 202호->건축물대장상 201호) - [목록 3] 토지 일부가 도로구역에 저촉된 점 감안하여 평가함.

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 창원지방법원 통영지원(☎ 055-640-8500)입니다.
입찰일은 2026.03.23입니다. 입찰시작 시각은 10:15이며 입찰마감 시각은 11:10 입니다.
이 법원에는 경남은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

매각물건명세 비고난에 기재된 내용입니다.
김도영:2025. 5. 15. 임차인으로 권리신고 및 배당요구를 하였으나 공부상 201호(출입문 표시 기준 202호)를 잘못 점유하고 있는 상태임(감정평가서 등 참조) 박영혜:소유자의 전처임. 서용수:등기사항전부증명서상 주택임차권등기된 서용수는 201호에 전입신고하였으나 공부상 202호(출입문 표시 기준 201호)를 점유하였음.(감정평가서 등 참조) 최원규:2025. 5. 7. 임차인으로 권리신고 및 배당요구를 하였으나 공부상 202호(출입문 표시 기준 201호)를 잘못 점유하고 있 는 상태임(감정평가서 등 참조)

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

다수의 임차인이 조사, 신고되어 있습니다.
매각물건명세서 및 현황조사서에 4명의 임차인이 나타나 있습니다. 임차인이 많은 경우 명도에 어려움이 있으니 전문가와 협의하여 진행하시길 권해 드립니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2025년 3월 20일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 353일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 353일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : [목록1] 2015. 7. 6. 근저 당권 설정 [목록2,3] 2014. 8. 1. 근 저당권

※ 물건 키워드 : . 자연녹지지역. 주차장. 철근콘크리트조. 슬래브지붕.

출처 : 에이스옥션 http://m.aceauction.kr/view/1454021

사건번호 : 2025타경21151 (창원지방법원 통영지원)

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