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계성면 답경매 - 경매 권리분석 ※ 면적 2,504.1평

창원지방법원 밀양지원에서 진행되는 2025타경131, 첫 입찰로 인해 낙찰 기회가 커진 물건입니다.

출처 : 여의주경매법인 http://m.wonsns.com/a/dv.php?idx=1453890

감정가는 248,169,500원입니다. 최저입찰가는 248,169,500원(100%)입니다.
입찰일은 2025.12.15(월) 10:00로 예정되어 있습니다.
입찰보증금은 24,816,950원 입니다.

  ▤ 소 재 지 : 경상남도 창녕군 계성면 사리
  ▤ 사건번호 : 2025 타경 131
  ▤ 집행법원 : 창원지방법원 밀양지원

소 재 지	경상남도 창녕군 계성면 사리 866
물건용도	답
토지면적	8,278.00㎡(2,504.09평)
건물면적
사건번호	2025타경131
감정평가액	248,169,500원
최저입찰가	(100%) 248,169,500원
입 찰 일	2025.12.15(월) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	사리 866	답	4487㎡ (1,357.32평)
	사리 산129-2	임야	638㎡ (193.00평)
	사리 산129-5	임야	3153㎡ (953.78평)
제시외건물	사리 866	계사	25 ㎡(7.56평) 제외

[위치/주위환경] 본건은 경상남도 창녕군 계성면 사리소재 전평마을회관 남서측 인근에 위치하며 본건 부근은 농경지, 취락, 팬션, 임야 등이 혼재함.
[교통상황] 대체적인 대중교통사정 보통시됨.
3)형태 및 이용상태 기호1~5: 북측하향 경사지세내 부정형의 토지로서, (기호1,2)는 휴경지, (기호3,4,5) 토지는 임야이며, (기호5) 토지상에 분묘 소재함.
4)인접 도로상태 기호2,3: 지적도상 북측으로 왕복2차선 도로가 소재하며, 도로포장면과 고저차가 있고, 직접 접하지는 않음.
기호1,4: 지적도상 맹지임.
기호5: 지적도상 남측으로 지목 '도로' 인 토지가 소재하며, 인근 토지와 연계된 현황 임도(세로)가 소재함.
[토지이용계획] 기호1,2: 보전관리지역, 가축사육제한구역(2022-12-12)(모든축종 제한)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한법률＞, 영농여건불리농지 기호3,4,5: 보전관리지역, 가축사육제한구역(2022-12-12)(모든축종 제한)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한법률＞, 준보전산지＜산지관리법＞ 6)제시목록 외의 물건 별첨""지적 및 건물개황도"" 참조 [공부와의 차이] --
[참고사항] 1) 임대관계: 미상임. 2) 기 타: 없 음.

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2025/05/08)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
조사된 임차내역이 없습니다.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2009년7월6일	소유권
2015년4월28일	근저당권	612,000,000원
2015년4월28일	지상권
2021년10월7일	근저당권	60,000,000원
2023년10월5일	근저당권	60,000,000원
2023년10월25일	근저당권	60,000,000원
2024년8월14일	가압류	17,060,000원
2024년9월10일	압류
2025년2월5일	임의경매

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	247,577,280원원	141,050,000원원	57%	2회회
6개월	150,196,580원원	78,265,383원원	52%	2.3회회
12개월	201,088,056원원	108,622,306원원	53%	2.4회회

계성면 답경매 - 경매 권리분석 ※ 면적 2,504.1평

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

지상 소재 분묘를 위하여 분묘기지권 성립할 여지 있음. 매각에서 제외되는 지상건물을 위하여 법정지상권 성립여부는 불명.

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
일괄매각. [목록1] 제시외 건물(1-1) 매각 제외하고 제시외 건물에 구애됨이 없이 평가함(감정평가서 참조). [목록1, 4] 지적도 상 맹지임. [목록1] 농지취득자격증명원 제출필요(미제출시 보증금 몰수)하며 휴경지임. [목록4] 육안으로 확인이 어려운 분묘 소재할 수 있음(현황조사서 참조). [목록5] 토지상에 분묘소재하며 전체면적대비 분묘소재 부분이 토지가치에 미치는 영향이 미 미하여 토지는 이에 구애됨이 없이 평가함(감정평가서 참조).

[부동산 현황조사서 비고란]
1번,2번물건 공부상 답이며 현황은 묵답임 3번,4번

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 창원지방법원 밀양지원(☎ 055-350-2530, 055-350-253)입니다.
입찰일은 2025.12.15입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:20 입니다.
이 법원에는 NH농협은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다
경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

분묘기지권이 성립할 가능성이 있는 물건입니다.
분묘기지권이란 타인의 토지 위에 분묘를 설치한 사람이 그 분묘를 위하여 토지를 사용할 수 있는 일종의 관습법적 지상권입니다. 분묘뿐만 아니라 봉제사에 필요한 일정 범위의 주위 토지까지도 분묘기지권이 미치며 분묘의 존속 동안은 지료지급 의무도 없습니다. 분묘기지권이 성립되지 않는 분묘의 경우 관련법령 절차에 따라 이장이 가능합니다.

입찰(매각)외 물건이 포함되어 있습니다.
입찰(매각)에서 제외되는 물건이 있다는 의미입니다. 타인이 설치한 건물 또는 이동이 용이한 컨테이너, 기계기구 등을 말합니다. 경험에 의하면 법적문제로 확대되는 경우는 별로 없고 대체로 사소한 것들입니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2025년 2월 5일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 300일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 300일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2015.4.28. 근저당권 설정

※ 물건 키워드 : . 보전관리지역. 보전산지.

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출처 : 여의주경매법인 http://m.wonsns.com/a/dv.php?idx=1453890

사건번호 : 2025타경131 (창원지방법원 밀양지원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2025-12-15	2025타경10229	[답] 창녕군 부곡면 거문리 161-2 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 473.72평	386,802,000원 386,802,000원	신건 (0회)
	2025-12-15	2025타경131	[답] 창녕군 계성면 사리 876 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 174.85평	52,020,000원 52,020,000원	신건 (0회)
	2025-12-15	2025타경131	[답] 창녕군 계성면 사리 866 [분묘기지권,농지취득자격증명,법정지상권] 토지(대지권): 2,504.09평	248,169,500원 248,169,500원	신건 (0회)
	2025-12-15	2024타경12304	[답] 창녕군 장마면 신구리 89 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 50.32평	8,429,800원 8,429,800원	신건 (0회)
	2025-12-15	2022타경10847	[답] 창녕군 유어면 대대리 980 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 65.95평	7,848,000원 7,848,000원	신건 (0회)
	2025-12-08	2025타경10320	[답] 창녕군 성산면 연당리 1419-1 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 607.45평	100,405,000원 100,405,000원	신건 (0회)
	2025-12-08	2025타경10320	[답] 창녕군 성산면 연당리 1413-12 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 434.21평	71,770,000원 71,770,000원	신건 (0회)
	2025-12-08	2025타경10320	[답] 창녕군 성산면 연당리 1410-1 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 293.24평	46,531,200원 46,531,200원	신건 (0회)
	2025-12-08	2025타경10320	[답] 창녕군 성산면 연당리 392 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 263.48평	46,677,000원 46,677,000원	신건 (0회)
	2025-12-08	2025타경10320	[답] 창녕군 성산면 연당리 296 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 9.08평	1,590,000원 1,590,000원	신건 (0회)
	2025-12-08	2025타경1301	[답] 창녕군 영산면 죽사리 41 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 1,381.52평	483,219,000원 483,219,000원	신건 (0회)
	2025-12-08	2025타경858	[답] 창녕군 대지면 구미리 223-1 [농지취득자격증명] 건물: 152.46평 토지(대지권): 2,182.24평	361,194,600원 361,194,600원	신건 (0회)
	2025-12-08	2024타경12021	[답] 창녕군 창녕읍 옥천리 459 [분묘기지권,농지취득자격증명] 토지(대지권): 3,158.71평	1,610,068,000원 1,610,068,000원	신건 (0회)
	2025-12-08	2024타경12021	[답] 창녕군 창녕읍 옥천리 444 [분묘기지권,농지취득자격증명] 토지(대지권): 844.88평	421,743,000원 421,743,000원	신건 (0회)
	2025-12-08	2021타경12105	[답] 창녕군 이방면 안리 199-2 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 243.21평	29,748,000원 29,748,000원	신건 (0회)