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금천구 독산동 972-32 다세대(빌라) 경매 / (최저입찰가: 2억 3360만원) 낙찰 전략은

금천구 독산동 972-32에 위치한 본 다세대(빌라) 경매물건은 2억 9200만원짜리가 2억 3360만원까지 떨어진 상태입니다.

"동네방네! 행복도시 금천 - 서울특별시 금천구"

출처 : 여의주 경매연구원 https://cafe.naver.com/auctioning01

소 재 지	서울특별시 금천구 독산동 972-32 블루972 제4층 제401호
물건용도	다세대(빌라)
토지면적	20.10㎡(6.08평)
건물면적	24.83㎡(7.51평)
사건번호	2025타경9680
감정평가액	292,000,000원
최저입찰가	(80%) 233,600,000원
입 찰 일	2026.04.30(목) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
대지권	독산동 972-32	426.7분의 20.1	20.1㎡ (6.08평)
건물	독산동 972-32	철근콘크리트구조	24.83㎡ (7.51평)

[위치/주위환경] 대상물건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 ""독산3동 주민센터"" 서측 인근에 소재하며, 주위는 다세대주택,다가구주택 등이 소재하는 지대로서 제반 여건은 보통시됨.
[교통상황] 대상물건까지 차량출입이 용이하며 인근에 노선 버스정류장이 소재하는 바, 제반 교통여건은 보통임.
3)형태 및 이용상태 -
4)인접 도로상태 -
[토지이용계획] 독산동 972-32, 972-55 : 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하) 가축사육제한구역＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 장애물제한표면구역(진입표면구역)＜공항시설법＞, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)＜군사기지 및 군사시설 보호법＞, 과밀억제권역＜수도권정비계획법＞ 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산 주변)
6)제시목록 외의 물건 -
[공부와의 차이] -
[참고사항] -
[위치/주위환경] -
[교통상황] -
[건물구조] 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 내 제4층 제401호로서, 외벽: 석재붙임 마감 등, 내벽: 내부 인테리어 마감 등, 창호: 샷시창호 마감 등임.
[이용상태] 도시형생활주택(단지형다세대주택)(방2, 거실 겸 주방, 욕실, 발코니 등)으로 이용중임.
[설비내역] 기본적인 위생·급배수 설비, 난방설비, 화재경보설비, 화재탐지설비, 승강기 등의 설비가 되어 있음.
[토지형상/이용상태] -
7)인접 도로상태등 -
[토지이용계획] -
[공부와의 차이] - [참고사항] -

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2025/07/30)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
박OO	401호	2024.05.21.	[보]미상 [월]미상
이OO	401호	2021.11.15.	[보]290,000,000
한OO	401호	2021.11.15.	[보]290,000,000
매각물건명세 비고		공고된 내용이 있으니 매각물건명세서를 참고하시길 바랍니다.

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2021년11월15일	소유권
2021년11월15일	약정/금지사항/환매특약
2023년8월29일	가압류	2,161,000,000원
2023년11월23일	임차권설정	290,000,000원
2024년3월22일	압류
2025년4월28일	강제경매

인근지역 낙찰통계

통계기간

평균감정가

평균낙찰가

낙찰가율

유찰횟수

금천구 독산동 972-32 다세대(빌라) 경매 / (최저입찰가: 2억 3360만원) 낙찰 전략은

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
- 집합건축물대장상 '도시형생활주택(단지형다세대)'으로 등재되어 있음 - 한국주택금융공사는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소 하는 것을 조건으로 매각

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 서울남부지방법원()입니다.
입찰일은 2026.04.30입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:20 입니다.
이 법원에는 신한은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

매각물건명세 비고난에 기재된 내용입니다.
한국주택금융공사 : 이 사건 신청채권자로 주택임차권자 이혜영(주택임차권등기일은 2023.11.23.임)의 임대차보증금반환채권의

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

선순위 임차권등기가 되어 있습니다.
대항력이 있는 선순위 임차권등기 권리자가 배당을 전액 받지 못할 경우 낙찰자가 잔여 보증금을 인수해야하는 경우가 있습니다.

다수의 임차인이 조사, 신고되어 있습니다.
매각물건명세서 및 현황조사서에 3명의 임차인이 나타나 있습니다. 임차인이 많은 경우 명도에 어려움이 있으니 전문가와 협의하여 진행하시길 권해 드립니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2025년 4월 28일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 334일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 334일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2023.08.29. 가압류 설정

※ 물건 키워드 : . 주거지역. 제2종일반주거지역. 버스정류장. 철근콘크리트구조. 방2.

출처 : 여의주 경매연구원 https://cafe.naver.com/auctioning01

사건번호 : 2025타경9680 (서울남부지방법원)

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