상가 낙찰 전략 요약 | 서구 상가 경매 추천합니다. | 10.9평, 4층

서구 가정동 루원시티상업5블럭2로트에 위치한 본 벨라미루원1동 경매물건은 2억 5500만원짜리가 8747만원까지 떨어진 상태입니다.

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출처 : 에이스옥션 https://aceauction.kr

인천지방법원 경매3계 2025 타경 507839

소 재 지	인천광역시 서구 염곡로464번길30, 4층407호 (가정동, 벨라미루원1동)
물건용도	상가
토지면적
건물면적	35.96㎡(10.88평)
사건번호	2025타경507839
감정평가액	255,000,000원
최저입찰가	(34%) 87,465,000원
입 찰 일	2026.04.07(화) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
대지권	가정동	대지권 미등기	㎡
건물	가정동	철근콘크리트구조	35.96㎡ (10.88평)

[위치/주위환경] 본건은 인천광역시 서구 가정동 소재 지하철역 ""인천가정역"" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 업무시설, 상가, 오피스텔 등으로 형성된 상업지대로 인근에 대규모 아파트단지가 배후지로 위치하고 있어 제반환경은 무난한 편임.
[교통상황] 본건까지 제반차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역 '가정역'이 소재하여 대중교통의 편의성은 보통임.
[건물구조] 철근콘크리트구조 스라브지붕 11층 건물내 4층 407호로서, 외 벽 : 복합판넬 및 일부 석재붙임 마감 등, 내 벽 : -, 창 호 : 샷시 창호임.
[이용상태] 본건은 제1종근린생활시설(의원)로 등재되어 있으나 현황은 공실인 상태임.
[설비내역] 위생설비, 상·하수도 설비, 승강기설비, 화재방재설비, 소화설비 등이 되어 있음.
[토지형상/이용상태] 정방형 평지의 토지로서, 근린생활시설 및 업무시설의 건부지로 이용 중임.
7)인접 도로상태등 본건 북측으로 로폭 약 25미터 내외의 포장도로와 접하고, 남측 및 동측으로 로폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접함.
[토지이용계획] -.
[공부와의 차이] -. [참고사항] 임대관계는 미상임.

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2025/05/23)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
조사된 임차내역이 없습니다.

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2023년7월14일	소유권
2023년7월14일	근저당권	186,000,000원
2023년8월18일	근저당권	390,000,000원
2025년2월26일	임의경매

인근지역 낙찰통계

통계기간

평균감정가

평균낙찰가

낙찰가율

유찰횟수

상가 낙찰 전략 요약 | 서구 상가 경매 추천합니다. | 10.9평, 4층

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
-대지권 미등기이나 향후 적정 대지지분이 정리될 것을 전제로 건물과 토지(소유권·대지권)를 일체로 하여 감정평가 하였으므 로 경매진행시 참고하기 바람(감정평가서 참조) -경매신청채권자로부터 분양계약서 및 납입영수증(토지와 건물에 대한 분양대금이 납부)이 제출됨(2025.3.10.자) -현황 공실 상태임

[부동산 현황조사서 비고란]
본 건은 11층 상가

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 인천지방법원(☎ 032-860-1603)입니다.
입찰일은 2026.04.07입니다. 입찰시작 시각은 10:20이며 입찰마감 시각은 11:20 입니다.
이 법원에는 KB국민은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

대지권이 미등기된 물건입니다.
집합건물에는 토지지분에 따라 대지권이 등기되는데, 그 대지권 등기가 없는 경우입니다. 분양대금을 모두 납부하였으나 등기를 미루고 있던 경우와 토지공부 정리가 안 되서 못한 경우는 낙찰자가 대지권등기를 할 수 있습니다. 그런데 대지권이 없는 경우 또는 분양대금 잔금을 내지 않아서 분양회사가 동시이행항변권을 주장하는 경우는 추가 부담이 생길 수 있습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2025년 2월 26일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 377일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 377일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2023.7.14. 근저당권 설정

※ 물건 키워드 : . 지하철. 제반차량 출입. 철근콘크리트구조. 스라브지붕.

출처 : 에이스옥션 https://aceauction.kr

사건번호 : 2025타경507839 (인천지방법원)

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