2025타경10250 다세대(빌라) 경매사건 분석 ☆ 양천구 신월동 경매 추천합니다.

서울시 양천구 신월동에 위치한 다세대(빌라) 경매물건을 소개합니다. 감정가는 2억 190만원, 현재 최저입찰가는 1억 2922만원입니다.

"살고싶은 도시 살기좋은 양천 - 서울특별시 양천구"

출처 : 여의주경매법인 https://wonsns.com

서울특별시 양천구 신월동 74-2 다세대(빌라) 경매 물건입니다.

사건번호는 2025타경10250이며 서울남부지방법원에서 경매가 진행됩니다.

감정가격은 201,900,000원, 2회 유찰되어

최저입찰가는 129,216,000원(감정가 64%)입니다.

입찰보증금은 12,921,600원을 준비하시면 됩니다.

소 재 지	서울특별시 양천구 신월동 74-2 자라하우스 제6층 제603호
물건용도	다세대(빌라)
토지면적	14.89㎡(4.50평)
건물면적	34.10㎡(10.32평)
사건번호	2025타경10250
감정평가액	201,900,000원
최저입찰가	(64%) 129,216,000원
입 찰 일	2026.03.24(화) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
대지권	신월동 74-2	350.4분의 14.89	14.89㎡ (4.50평)
건물	신월동 74-2	철근콘크리트구조	17.1㎡ (5.17평)
제시외건물	신월동 74-2	주거용	17 ㎡(5.14평) 포함

[위치/주위환경] 본건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 ""신화중학교"" 남측 인근(신월동 74-2외 1필지)에 위치하며, 주변은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주위 환경은 보통임.
[교통상황] 본건까지 차량접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통임.
[건물구조] 철근콘크리트구조 평슬라브지붕, 지상6층(사용승인 2014년 10월 17일) 내 제6층 제601호, 제602호, 제603호, 제604호로서 외벽 : 석재 붙임 등 마감.
창호 : 샷시창호 등임.
[이용상태] 다세대주택으로 이용중임.
[설비내역] 급배수 및 위생시설, 난방설비, 승강기 등.
[토지형상/이용상태] 2필지 일단지의 세장형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.
7)인접 도로상태등 북측으로 노폭 약 6미터 내외, 동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접함.
[토지이용계획] 신월동 74-2 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접합)
가축사육제한구역＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 건축허가·착공제한지역 (2024-07-31)＜건축법＞, 수평표면구역＜공항시설법＞, 상대보호구역(강서양천교육청에 반드시 확인 요망)＜교육환경 보호에 관한 법률＞, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m)
＜군사기지 및 군사시설 보호법＞, 정비구역(2017-08-03)＜도시 및 주거환경정비법＞, 과밀억제권역＜수도권정비계획법＞ 신월동 74-3 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하)
가축사육제한구역＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 건축허가·착공제한지역 (2024-07-31)＜건축법＞, 수평표면구역＜공항시설법＞, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m)
＜군사기지 및 군사시설 보호법＞, 정비구역(2017-08-03)＜도시 및 주거환경정비법＞, 과밀억제권역＜수도권정비계획법＞ [공부와의 차이] -
[참고사항] 임대관계 미상임.
본건 601호는 집합건축물대장상 주택과-36800(2014.10.27.)호에 의거 위반건축물 표기 [민원, 주거용 판넬/판넬구조 14㎡ 무단증축], 602호는 17㎡, 603호는 17㎡, 604호는 14㎡ 각각 무단 증축한 것으로 되어 있는바 경매 진행시 유의하시기 바라며, 이들 무단 증축한 부분에 대해서는 사용자재 등을 참작하여 제시외 건물 ㉠ ~ ㉣으로 별도 평가하고, 감정평가명세표상에 기재하였으니 경매 진행시 참조하시기 바람.

임차인 현황 (배당요구종기일 : )

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
박OO	603호	2022.05.23.(전입세대확인서)	[보]미상 [월]미상
이OO	603호	2022.05.10.	[보]160,000,000
매각물건명세 비고		공고된 내용이 있으니 매각물건명세서를 참고하시길 바랍니다.

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2023년4월19일	소유권
2024년5월31일	임차권설정	130,000,000원
2025년6월11일	강제경매
2025년9월3일	가압류	10,335,600원

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	256,192,094원원	226,149,488원원	87%	1.2회회
6개월	265,482,229원원	240,527,596원원	89%	1.1회회
12개월	268,076,796원원	250,075,450원원	92%	1.1회회

2025타경10250 다세대(빌라) 경매사건 분석 ☆ 양천구 신월동 경매 추천합니다.

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

매수인에게 대항할 수 있는 임차권등기(2024.5.31. 등기) 있음(임대차보증금 2022.4.11.). 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함.

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
제시외 건물(테라스 소재 판넬조 판넬지붕(주거용) 약 17㎡) 평가 및 매각에 포함(감정평가서 참조). 집합건축물대장(전유부)에 위반건축물 표시 있음.

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 서울남부지방법원()입니다.
입찰일은 2026.03.24입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:20 입니다.
이 법원에는 신한은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

매각물건명세 비고난에 기재된 내용입니다.
박민수:임차인 이슬기의 동거인임. 이슬기:신청채권자이며 주택임차권의 등기일자는 2024.5.31.임 전입일자를 2022.5.13.로 기재하였으나 제출된 주민등록표초본에 의하면 2022.5.10.로 보임.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

선순위 임차권등기가 되어 있습니다.
대항력이 있는 선순위 임차권등기 권리자가 배당을 전액 받지 못할 경우 낙찰자가 잔여 보증금을 인수해야하는 경우가 있습니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

이 사건번호로 3개의 물건이 경매되며 이 물건번호는 3번 입니다.
한 경매사건번호에 여러 개 부동산이 있는 경우 이를 분리하여 물건번호를 별도로 붙여 진행하는 경우가 있는데, 이를 분할매각이라고 합니다. 이 경우 사진, 감정평가 요약 내용이 뒤섞여 있게 되므로 혼동을 일으키기 쉽습니다. 각별한 주의가 필요합니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2025.6.11.경매개시결정등 설정 기

※ 물건 키워드 : . 주거지역. 제2종일반주거지역. 차량접근이 가능. 노선버스 정류장. 철근콘크리트구조.

출처 : 여의주경매법인 https://wonsns.com

사건번호 : 2025타경10250 (서울남부지방법원)

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