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서대문구 경매추천 | 경매로 사도 되나? (2026.03.03 아파트 경매)

서울시 서대문구 홍제동에 있는 아파트 경매 - 건물 40.1㎡(12.1평), 토지 ㎡(평)

"아름다운 변화! 열린 구정! 행복도시 서대문"

출처 : 에이스옥션 http://m.aceauction.kr/view/1452029

서울서부지방법원 경매3계 2025 타경 51165

소 재 지	서울특별시 서대문구 홍제동 470 제일아파트 제101동 8층803호
물건용도	아파트
토지면적
건물면적	40.06㎡(12.12평)
사건번호	2025타경51165
감정평가액	370,000,000원
최저입찰가	(64%) 236,800,000원
입 찰 일	2026.03.03(화) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
대지권	홍제동 470	대지권 미등기	㎡ 지분 2분의 1 전부 지분 2분의 1 전부
건물	홍제동 470	철근콘크리트구조	40.055㎡ (12.12평) 지분 2분의 1 전부

[위치/주위환경] 본건은 서울특별시 서대분구 홍제동 소재 지하철3호선 ""홍제역"" 남서측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택, 다세대주택, 연립주택, 근린생활시설, 해성아파트 등 소규모아파트단지 와 홍제1동주민센터 등이 혼재하는 제3종일반주거지역내 주택지대로 주위환경은 보통시됨.
[교통상황] 본건까지 차량출입 가능하며, 북동측 인근에 지하철3호선 홍제역이 위치하고 통일로를 운행 하는 각종 노선버스 정류장이 인근에 소재하여 일반 대중교통수단 이용사정은 무난함, [건물구조] 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(경사스라브) 지붕 10층건중 8층 803호로서 20185.09.10.
사용승인 되었음. 거실과 방은 발코니학장형임. 마감구조는 외벽: 일부(1층)는 인조대리석, 기타부분은 세멘몰탈위 수성페인트.
내벽: 종이벽지 및 일부 내장용 타일마감.
창호: 하이샷시창호 유리임.
[이용상태] 아파트(방3, 거실1, 주방/식당1, 욕실/화장실2, 발코니 등)로 이용중임.
[설비내역] 위생,급배수시설 구비되었고, 가스보일러에 의한 개별난방시설, 승강기시설, 옥내소화전 시설, 화재탐지 및 경보기시설, CCTV, 1층일부와 지하층에 주차장 설치됨. [토지형상/이용상태] 대략 사다리형의 평탄한 지반으로 제일아파트 건부지로 이용됨.
7)인접 도로상태등 남동측으로 노폭 약6M 포장도로에, 남서측으로노폭 약3M 정도의 포장도로에 접함.
[토지이용계획] 도시지역(2012-08-09), 제3종일반주거지역, 도로(접합), 소로3류(폭 8M 미만)(접합).
가축사육제한구역(2012-08-09)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 상대보호구역(2024-
11-26)＜디지털서울문화예술대학교)＜교육환경 보호에 관한 법률＞, 상대보호구역(최종확인은 관할교육청)＜교육환경 보호에 관한 법률＞, 대공방어협조구역(2012-08-09)(위탁고도:77-257M)
＜군사기지 및 군사시설 보호법＞, 정비예정구역(2023-04-19)(행위제한 건축물의 건축,토지의 분할 자세한사항은 서대문구 도시계획과로 문의 도시 및 주거환경정비법)＜도시 및 주거환경 정비법＞, 과밀억제권역(2012-08-09)＜수도권정비계획법＞, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 ＜한강수계상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률＞ 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산주변 중점경관관리구역).
[공부와의 차이] 없 음.
[참고사항] 임대관계: 임대사항 미상임. 기 타 : 없 음.

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2025/05/27)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
김OO		2007.10.30.

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
	소유권
2024년8월6일	소유권
2008년12월17일	근저당권	720,000,000원
2009년9월30일	가압류	139,339,066원
2012년10월26일	압류
2022년1월19일	압류
2022년9월8일	가압류	307,791,208원
2022년11월9일	압류
2025년3월14일	강제경매
2025년7월7일	임의경매

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	743,500,000원원	696,129,953원원	91%	1회회
6개월	781,769,231원원	688,578,332원원	89%	1.1회회
12개월	773,729,730원원	688,826,787원원	89%	1.1회회

서대문구 경매추천 | 경매로 사도 되나? (2026.03.03 아파트 경매)

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
1. 지분매각, 공유자의 우선매수권 1회 제한. 2. 2025. 5. 20.자 김종기로부터 이 사건 매각목적물에 대하여 공사미수금 금220,000,000원의 유치권신고서가 제출되었으나, 그 성립 여부는 불분명함. 3. 감정평가서에 의하면, 토지이용계획확인서 상 정비예정구역(2023-04-19)(행위제한 건축물의 건축, 토지의 분할 자세한 사항 은 서대문구 도시계획과로 문의)<도시 및 주거확경정비법> 4. 대지권 미등기이며, 대지권 유무는 알 수 없음. 5. 최저매각가격은 적정 대지권이 있는 것을 전제로 적정지분을 포함한 감정가를 기초로 한 것임.

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 서울서부지방법원(☎ 3271-1323)입니다.
입찰일은 2026.03.03입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:10 입니다.
이 법원에는 신한은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

유치권신고가 있는 물건입니다
유치권이란 타인의 부동산을 점유하고 있는 자가 그 부동산에 관하여 생긴 (공사대금)채권이 있는 경우 그 채권을 변제받을 때까지 부동산의 인도를 거절하고 유치할 수 있는 권리입니다. 진정한 유치권은 낙찰로 말소되지 않고 낙찰자가 그 부담을 인수합니다. 그런데, 유치권은 견련성, 피담보채권, 변제기, 점유 등 그 성립 및 존속요건이 매우 엄격하여 실제 유치권이 성립하는 경우는 극히 드뭅니다.

대지권이 미등기된 물건입니다.
집합건물에는 토지지분에 따라 대지권이 등기되는데, 그 대지권 등기가 없는 경우입니다. 분양대금을 모두 납부하였으나 등기를 미루고 있던 경우와 토지공부 정리가 안 되서 못한 경우는 낙찰자가 대지권등기를 할 수 있습니다. 그런데 대지권이 없는 경우 또는 분양대금 잔금을 내지 않아서 분양회사가 동시이행항변권을 주장하는 경우는 추가 부담이 생길 수 있습니다.

체납관리비를 부담할 수 있습니다.
아파트 낙찰자는 체납관리비 중 공용부분에 한하여 인수합니다. 공용부분은 전유부분(세대 전기료, 수도료, 하수도료, 난방료, 급탕료, TV수신료 등)을 제외한 공용부분에 관한 것과 일반관리비를 포함한 것이며, 연체료는 제외됩니다. 그러나 현실적으로 신속하게 원활하게 주택을 인도받기 위해 그 전액을 부담하는 경우가 많습니다. 입찰 전에 반드시 체납관리비를 확인하시기 바랍니다.

지분경매 물건이 포함되어 있습니다.
여러 명이 공동으로 소유하는 부동산의 일부만 경매로 나온 것을 지분경매라고 합니다. 소유부분이 특정되지 않아 사용에 제약이 따를 수 있으며 공유자간에 분쟁도 발생할 수 있습니다. 그러나 도로만 지분경매인 경우는 아무런 문제가 되지 않습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2025년 3월 13일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 309일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 309일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2008.12.17.근저당 설정

※ 물건 키워드 : . 주거지역. 제3종일반주거지역. 차량출입 가능. 주차장. 지하철. 노선버스 정류장. 철근콘크리트구조. 개별난방. 가스보일러. 방3. 화장실2.

전체 컨설팅이 부담스러우신가요? 권리분석만 의뢰하셔도 괜찮습니다!
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출처 : 에이스옥션 http://m.aceauction.kr/view/1452029

사건번호 : 2025타경51165 (서울서부지방법원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2026-03-03	2025타경51528	[아파트] 서대문구 북가좌동 431 디엠씨한양 건물: 19.77평 토지(대지권): 10.51평	697,000,000원 557,600,000원	유찰 (1회)
	2026-02-03	2025타경842	[아파트] 서대문구 연희동 187-118 연우아파트 건물: 33.50평 토지(대지권): 19.82평	601,000,000원 480,800,000원	유찰 (1회)
	2026-03-03	2025타경51165	[아파트] 서대문구 홍제동 470 제일아파트 [대지권미등기,유치권] 건물: 12.12평	370,000,000원 236,800,000원	유찰 (2회)
	2026-01-13	2024타경58202	[아파트]서울특별시 서대문구 창천동 510-2 쓰리알유시티아파트 [임차권등기] 건물: 5.09평 토지(대지권): 1.20평	230,000,000원 48,234,000원	유찰 (8회)