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양감면 답경매 - 경매 권리분석 ※ 면적 854.0평

수원지방법원에서 진행되는 2023타경11704, 3회 유찰로 인해 낙찰 기회가 커진 물건입니다.

"특별한 시민 · 빛나는 도시 - 경기도 화성시"

출처 : 여의주경매법인 http://m.wonsns.com/a/dv.php?idx=1451276

[ 경기도 화성시 양감면 사창리 답 법원경매 ]

경매사건 2023 타경 11704 답 부동산경매 물건으로
매각기일이 2026.04.01(수) 10:00인 수원지방법원 경매6계 경매물건입니다.

오늘의 부동산경매 용어입니다.

지상물 매수권
타인의 토지에 지상물(건물 ·공작물 ·수목)을 소유하기 위하여 그 토지를 용익(用益)하다가 그 기간이 만료하거나 기타 사유로 용익권이 소멸한 경우에 지주 또는 용익권자가 그 지상물의 매수를 청구할 수 있는 권리. 그 지상물을 용익권자가 수거(收去)하여 원상회복하는 것이 원칙이나, 국민경제상 손실이 되는 경우가 있기 때문에 이를 방지하기 위하여 민법이 특별히 규정하고 있는 제도이다. 이 매수청구권은 형성권(形成權)이므로 청구권자의 청구가 있으면 정당한 이유가 없는 한, 상대방의 승낙을 요하지 않고 즉시 매매계약이 성립된 것과 같은 법률효과가 생긴다. 지상권 및 임대차의 경우에 인정된다. ① 지상권이 소멸한 경우에 건물 기타 공작물이나 수목이 현존한 때에는 지상권자는 계약의 갱신을 청구할 수 있는데, 지상권 설정자가 계약의 갱신을 원하지 아니하는 때에는 지상권자가 상당한 가액으로 그 공작물이나 수목의 매수를 청구할 수 있다(민법 283조). 그리고 지상권이 소멸한 때에는 지상권자가 그 건물 기타 공작물이나 수목을 수거하여 토지의 원상을 회복하여야 하는데, 이 경우 지상권 설정자가 그 지상물의 매수를 청구할 수 있고, 지상권자는 정당한 이유 없이 이를 거절하지 못한다(285조). ② 건물 기타 공작물의 소유 또는 식목 ·채염(採鹽) ·목축(牧畜)을 목적으로 한 토지 임대차 또는 전대차(轉貸借)의 기간이 만료한 경우에 그 지상물 또는 시설이 현존한 때에는 지상권의 매수청구권에 관한 규정(283조)이 준용된다(643 ·644조). 이 규정은 지상권자가 그 토지를 임대한 경우에도 준용된다(645조).

소 재 지	경기도 화성시 양감면 사창리 1021-3
물건용도	답
토지면적	2,823.00㎡(853.96평)
건물면적
사건번호	2023타경11704
감정평가액	1,259,058,000원
최저입찰가	(34%) 431,856,000원
입 찰 일	2026.04.01(수) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	사창리 1021-3	답	2823㎡ (853.96평)

[위치/주위환경] 본건은 경기도 화성시 양감면 사창리 소재 "사창초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 공장 및 창고, 농경지, 임야 등이 소재하는바 제반 주위환경은 보통임.
[교통상황] 본건까치 차량접근 가능하고 근거링에 버스정류장이 소재하나 배차간격 등을 고려시 제반 교통상황은 불편함.
3)형태 및 이용상태 기호1) 부정형 평지의 토지로서, 잡종지(건축허가 득)상태임.
기호2) 부정형 평지의 토지로서, 잡종지(건축허가 득)상태임.
기호3) 부정형 평지의 토지로서, 잡종지(건축허가 득)상태임.
4)인접 도로상태 기호1) 및 기호2) 남서측으로 노폭 약 6미터의 포장도로에 접함.
기호3) 지적도상 맹지이나, 인접필지(기호2))를 통해 접근 가능함.
[토지이용계획] 기호1) : 계획관리지역, 개발행위허가제한지역(화성시 고시 2023-1호, 2023.1.2.), 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한지역)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 비행안전제2구역(전술)＜군사기지 및 군사시설 보호법＞, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역(2021-12-29)＜군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률＞, 성장관리권역＜수도권정비계획법＞, 철도보호지구(철도보호지구)＜철도안전법＞.
기호2) : 계획관리지역, 개발행위허가제한지역(화성시 고시 2023-1호, 2023.1.2.), 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한지역)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 비행안전제2구역(전술)＜군사기지 및 군사시설 보호법＞, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역(2021-12-29)＜군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률＞, 성장관리권역＜수도권정비계획법＞, 철도보호지구(철도보호지구)＜철도안전법＞.
기호3) : 계획관리지역, 개발행위허가제한지역(화성시 고시 2023-1호, 2023.1.2.), 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 비행안전제2구역(전술)＜군사기지 및 군사시설 보호법＞, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역(2021-12-29)＜군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률＞, 성장관리권역＜수도권정비계획법＞, 철도보호지구(철도보호지구)＜철도안전법＞.
6)제시목록 외의 물건 기호2) 및 기호3) 지상에 콘크리트 구조물이 소재하고 있음.
[공부와의 차이] 본건은 공부상 지목은 답 및 임야이나, 현황 건축허가 및 건축신고 상태로서 잡종지 상태임. [참고사항] 임대관계는 미상임.

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2025/01/14)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
조사된 임차내역이 없습니다.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2022년4월29일	소유권
2022년4월29일	근저당권	2,820,000,000원
2022년7월22일	근저당권	420,000,000원
2022년11월14일	근저당권	390,000,000원
2023년11월15일	임의경매
2023년11월17일	가압류	6,172,000원
2023년12월13일	임의경매
2024년1월12일	가압류	176,046,286원
2024년1월18일	가압류	6,940,660원
2024년1월25일	가압류	24,932,937원
2024년4월9일	가압류	6,936,932원
2025년9월12일	압류

인근지역 낙찰통계

통계기간

평균감정가

평균낙찰가

낙찰가율

유찰횟수

양감면 답경매 - 경매 권리분석 ※ 면적 854.0평

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
1.농지취득자격증명 제출 요함(미제출시 보증금 미반환). 2.폐자동차가 지상에 세워져 있음(현황조사서 참조).

[부동산 현황조사서 비고란]
제시 목록 1,2,3 토지는 경계구분이 별도로 되어 있지 않고 전체적으로 폐차 등이 가득 놓여 있음.

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 수원지방법원()입니다.
입찰일은 2026.04.01입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:10 입니다.
이 법원에는 KB국민은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

중복경매 사건입니다.
경매 신청자의 청구금액, 즉 그 경매신청 채권자가 배당 받아야 할 금액(200,000,000원)이 감정가격 대비 적은 금액인 경우에는, 일반적으로 경매가 취하되거나 취소 될 가능성이 있습니다. 그런데 이 경매는 다른 경매신청(병합 2023타경12943,)이 들어 와서 경매가 중복되어 진행되므로 취하, 취소없이 진행될 여지가 많습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2023년 11월 14일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 838일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 838일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2022.4.29.근저당권 설정

※ 물건 키워드 : . 계획관리지역. 버스정류장.

출처 : 여의주경매법인 http://m.wonsns.com/a/dv.php?idx=1451276

사건번호 : 2023타경11704 (수원지방법원)

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