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서울시다세대(빌라)경매> 강서구 1억 44만원 싼 ◆ 낙찰전략 요약

강서구 화곡동 1115-34에 위치한 본 다세대(빌라) 경매물건은 2억 7900만원짜리가 1억 7856만원까지 떨어진 상태입니다.

"함께 더하는 미래 같이 나누는 강서 - 서울특별시 강서구"

출처 : 여의주경매법인 https://wonsns.com

[ 서울특별시 강서구 화곡동 1115-34 다세대(빌라) 법원경매 ]

경매사건 2025 타경 9675 다세대(빌라) 부동산경매 물건으로
매각기일이 2026.03.19(목) 10:00인 서울남부지방법원 경매16계 경매물건입니다.

오늘의 부동산경매 용어입니다.

가집행
가집행선고 있는 판결에 의한 강제집행을 말하는 것으로, 가집행선고 있는 판결은 선고에 의하여 즉시 집행력이 발생한다. 가집행의 방법으로는 가압류·가처분과 같은 집행보전에만 그치는 것이 아니라, 종국적 권리의 만족에까지 이를 수 있는 점에서 확정판결에 의한 본집행과 같다. 다만, 확정판결에 의한 본집행과 달리 가집행은 확정적인 것이 아니며,상급심에서 가집행선고 또는 그 본안판결이 취소되지 않을 것을 해제조건으로 집행의 효력이 발생한다. 확정적 집행이 아니므로 상급심에서는 결과를 참작함이 없이 청구의 당부를 판단하여야 한다.

소 재 지	서울특별시 강서구 화곡동 1115-34 까사지오 제5층 제501호
물건용도	다세대(빌라)
토지면적	20.75㎡(6.28평)
건물면적	29.02㎡(8.78평)
사건번호	2025타경9675
감정평가액	279,000,000원
최저입찰가	(64%) 178,560,000원
입 찰 일	2026.03.19(목) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
대지권	화곡동 1115-34	330.6분의 20.75	20.75㎡ (6.28평)
건물	화곡동 1115-34	철근콘크리트구조	29.02㎡ (8.78평)

[위치/주위환경] 본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 ‘서울등서초등학교’ 북서측 인근에 위치하며, 주위는 연립주택, 다세대 주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재되어 있는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.
[교통상황] 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근 ""까치산로""변에 노선 버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용여건은 양호함.
[건물구조] 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상6층 건물 내 제5층 제501호로서, (사용승인일: 2019.12.31)
외벽: 치장벽돌붙임 마감 등내벽: 벽지도배 및 일부 타일 붙임 마감 등창호: 알루미늄 샷시 창호 등임.
[이용상태] 본건은 2필지 일단지이며, 인접 필지 대비 등고평탄한 세장형 토지로서, 근린생활시설 및 공동주택(다세대)의 건부지로 이용중임.
[설비내역] 기본적인 전기설비, 위생 및 급배수설비, 소화설비, 승강기설비, 도시가스 난방설비 등이 구비되어 있음.
[토지형상/이용상태] 본건은 2필지 일단지이며, 인접 필지 대비 등고평탄한 세장형 토지로서, 근린생활시설 및 공동주택(다세대)의 건부지로 이용중임.
7)인접 도로상태등 본건 남동측으로 노폭 약 9m 내외의 포장도로에 접함.
[토지이용계획] 화곡동 1115-34, 1115-38 모두도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 원추표면구역(원추표면)＜공항시설법＞, 상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)＜교육환경 보호에 관한 법률＞, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)＜군사기지 및 군사시설 보호법＞, 과밀억제권역＜수도권정비계획법＞ 토지거래계약에관한허가구역(2024-09-05)(지정기간: 2024년 9월 10일 ~ 2029년 9월 9일, 지목 도로 한정)임.
[공부와의 차이] 해당사항 없음. [참고사항] 임대관계 미상임.

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2025/07/22)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
김OO	미상	2024.11.12.(전입세대확인서)	[보]미상 [월]미상
정OO	전부	2020.04.17.	[보]288,000,000
주OO	전부	2020.04.17.	[보]288,000,000
매각물건명세 비고		공고된 내용이 있으니 매각물건명세서를 참고하시길 바랍니다.

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2020년5월12일	소유권
2022년11월24일	약정/금지사항/환매특약
2024년3월22일	임차권설정	288,000,000원
2024년12월10일	압류
2025년1월22일	압류
2025년4월21일	강제경매

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	261,914,128원원	189,875,278원원	72%	2.5회회
6개월	261,341,453원원	197,566,753원원	76%	2.2회회
12개월	259,688,674원원	199,029,121원원	77%	2.3회회

서울시다세대(빌라)경매> 강서구 1억 44만원 싼 ◆ 낙찰전략 요약

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
임차인 정해인의 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청 구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 서울남부지방법원(☎ 02-2192-0055)입니다.
입찰일은 2026.03.19입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:20 입니다.
이 법원에는 신한은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

매각물건명세 비고난에 기재된 내용입니다.
김승춘: 임대차관계 미상의 주민등록상 전입자 정해인: 보증금 288,000,000원 중 13,000,000원은 2022.01.10.증액되었고, 증액된 부분에 대한 확정일자는 2022.02.21.임 주택도시보증공사: 경매신청채권자이고, 주택임차권자 정해인의 임차보증금을 승계함.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

선순위 임차권등기가 되어 있습니다.
대항력이 있는 선순위 임차권등기 권리자가 배당을 전액 받지 못할 경우 낙찰자가 잔여 보증금을 인수해야하는 경우가 있습니다.

다수의 임차인이 조사, 신고되어 있습니다.
매각물건명세서 및 현황조사서에 3명의 임차인이 나타나 있습니다. 임차인이 많은 경우 명도에 어려움이 있으니 전문가와 협의하여 진행하시길 권해 드립니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2025년 4월 21일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 311일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 311일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2024.12.10. 압류 설정

※ 물건 키워드 : . 주거지역. 제2종일반주거지역. 토지거래계약에관한허가구역. 버스정류장. 차량 접근이 가능. 철근콘크리트구조. 도시가스.

출처 : 여의주경매법인 https://wonsns.com

사건번호 : 2025타경9675 (서울남부지방법원)

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