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2025타경11424 경매사건 분석 ☆ 두서면 단독주택 (건물 33.9평, 토지 119.5평)

울산시 울주군 두서면 구량리에 위치한 단독주택 경매물건을 소개합니다. 감정가는 2억 6866만원, 현재 최저입찰가는 1억 3164만원입니다.

출처 : 여의주지기 http://www.dcart.co.kr

[ 울산광역시 울주군 두서면 구량리 단독주택 법원경매 ]

경매사건 2025 타경 11424 단독주택 부동산경매 물건으로
매각기일이 2026.02.13(금) 10:00인 울산지방법원 경매3계 경매물건입니다.

오늘의 부동산경매 용어입니다.

구상권
"다른 사람을 대신하여 채무를 변제한 사람이 원채무자에게 재산상의 반환청구를 할 수 있는데 이를 구상권이라 한다. 예를 들면 보증인이 채무를 변제하였을 경우 주채무자에게 구상권을 행사할 수 있다."

소 재 지	울산광역시 울주군 두서면 구량리 348-2
물건용도	단독주택
토지면적	395.00㎡(119.49평)
건물면적	112.01㎡(33.88평)
사건번호	2025타경11424
감정평가액	268,658,960원
최저입찰가	(49%) 131,643,000원
입 찰 일	2026.02.13(금) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	구량리 348-2	답	395㎡ (119.49평)
건물	구량리 348-2	1층 주택 철근콘크리트구조	76.99㎡ (23.29평)
건물	구량리 348-2	2층 주택 철근콘크리트구조	35.02㎡ (10.59평)

[위치/주위환경] 본건은 울산광역시 울주군 두서면 구량리 '송정마을회관' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 공장, 단독주택 등이 혼재하는 지역임.
[교통상황] 본건까지 차량 접근가능하며, 인근에 버스정류소가 부재하여 제반 교통상황은 불편시됨.
3)형태 및 이용상태 본건(1): 세장형 토지로 현황 단독주택 건부지임.
본건(3): 부정형 토지로 휴경지 상태임.
4)인접 도로상태 본건(1): 남동측으로 노폭 약 6미터 포장도로에 접함.
본건(3): 북서측으로 노폭 약 6미터 포장도로에 접함.
[토지이용계획] 본건은 공히,도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 250m 미만 축종)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 공장설립승인지역(1호)＜수도법＞임.
6)제시목록 외의 물건 없 음.
[공부와의 차이] 본건(1)은 공부상 지목은 '답'이나 건축허가(2018-건축과-신축허가-460)를 득하고 현황 '단독주택건부지'임.
[참고사항] 임대관계 미상임.
[건물구조] 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층으로 외벽: 징크판넬 및 드라이비트 마감 등, 내벽: 내부마감 미완성.
창호: 샷시창호임.
[이용상태] 단독주택으로 현황 '공실'상태임.
[설비내역] 위생 및 급배수설비 등이 구비되어 있음.
4)부합물 및 종물 없 음.
[공부와의 차이] 없 음. [참고사항] 건축법상 사용승인을 받지 못한 미준공상태의 건물임.

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2025/06/02)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
조사된 임차내역이 없습니다.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액

2019년1월31일	소유권
2019년1월31일	근저당권	1,222,000,000원
2019년3월26일	지상권
2019년9월24일	가등기
2020년10월27일	가압류	100,000,000원
2023년11월27일	압류
2024년5월29일	압류
2025년3월13일	임의경매

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
	소유권
2022년4월28일	근저당권	1,222,000,000원
2025년3월13일	임의경매

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	362,480,613원원	219,029,667원원	58%	2회회
6개월	298,349,340원원	167,311,500원원	54%	2.2회회
12개월	298,349,340원원	167,311,500원원	54%	2.2회회

2025타경11424 경매사건 분석 ☆ 두서면 단독주택 (건물 33.9평, 토지 119.5평)

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
1. 일괄매각. 2. 목록 1. 토지는 공부상 지목은 답이나 현황은 단독주택 건부지임. (두서면 사실조회회신에 따르면 농지취득자격증명 불요, 다만 지목변경 요함) 3. 목록 2. 건물은 일부 공사가 미완료된 단독주택으로 건축법상 사용승인을 받지 못한 미준공상태임. 현재 공실상태임.

[부동산 현황조사서 비고란]
부동산의 표시 1, 2. - 일부 마무리 공사

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 울산지방법원(☎ 052-216-8263)입니다.
입찰일은 2026.02.13입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:30 입니다.
이 법원에는 신한은행,경남은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2025년 3월 12일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 307일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 307일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 목록 1. - 2019. 01. 31. 근저당권 설정 목록 2. - 2022. 04. 28. 근저당권

※ 물건 키워드 : . 녹지지역. 자연녹지지역. 철근콘크리트구조.

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출처 : 여의주지기 http://www.dcart.co.kr

사건번호 : 2025타경11424 (울산지방법원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2026-01-21	2024타경119837	[주택] 울주군 삼남읍 방기리 488 [농지취득자격증명] 건물: 26.31평 토지(대지권): 36.04평	84,747,665원 84,747,665원	신건 (0회)
	2026-01-21	2024타경119684	[주택] 울주군 두동면 천전리 447 건물: 55.89평 토지(대지권): 134.16평	237,078,980원 237,078,980원	신건 (0회)
	2026-01-21	2024타경2267	[주택] 울주군 웅촌면 통천리 786-7 건물: 73.49평 토지(대지권): 99.22평	321,143,580원 321,143,580원	신건 (0회)
	2026-02-12	2025타경990	[주택] 울주군 삼남읍 교동리 1583-7 건물: 32.38평 토지(대지권): 82.43평	606,185,550원 424,330,000원	유찰 (1회)
	2026-02-03	2024타경9619	[주택] 울주군 상북면 길천리 377 건물: 43.98평 토지(대지권): 170.01평	276,822,500원 193,776,000원	유찰 (1회)
	2026-01-15	2024타경9787	[주택] 울주군 두서면 인보리 230-2 건물: 26.83평 토지(대지권): 101.64평	167,359,700원 117,152,000원	유찰 (1회)
	2026-02-13	2025타경11424	[주택] 울주군 두서면 구량리 348-2 [농지취득자격증명] 건물: 33.88평 토지(대지권): 119.49평	268,658,960원 131,643,000원	유찰 (2회)
	2026-02-25	2024타경114382	[주택] 울주군 청량읍 상남리 821-2 건물: 10.34평 토지(대지권): 2.15평	18,682,910원 9,155,000원	유찰 (2회)