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장성군 삼서면 단독주택경매 - 낙찰 전략은? (건물 114.7평, 토지 279.5평)

장성군 삼서면 두월리에 위치한 본 단독주택 경매물건은 4억 6055만원짜리가 3억 2239만원까지 떨어진 상태입니다.

출처 : 여의주지기 http://www.dcart.co.kr

2025타경33406

광주지방법원의 경매 목적물로

감정가 460,550,300원에서 현재 1회 유찰,

감정가 대비 70% 저감되어 322,386,000원으로

2026.01.13(화) 10:00 광주지방법원 경매4계 에서 진행됩니다.

- 시세나 급매보다 저렴하게 취득이 가능합니다. -

소 재 지	전라남도 장성군 삼서면 두월리 490-1
물건용도	단독주택
토지면적	924.00㎡(279.51평)
건물면적	379.06㎡(114.67평)
사건번호	2025타경33406
감정평가액	460,550,300원
최저입찰가	(70%) 322,386,000원
입 찰 일	2026.01.13(화) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	두월리 490-1	대	924㎡ (279.51평)
건물	두월리 490-1	1층 단독주택 일반철골조	139.98㎡ (42.34평)
건물	두월리 490-1	2층 단독주택 일반철골조	71.58㎡ (21.65평)
제시외건물	두월리 490-1	창고	4.4 ㎡(1.33평) 포함
	두월리 490-1	창고	30.7 ㎡(9.29평) 포함
	두월리 490-1	파고라	6.1 ㎡(1.85평) 포함
	두월리 490-1	가추	19.4 ㎡(5.87평) 포함
	두월리 490-1	가추	37.2 ㎡(11.25평) 포함
	두월리 490-1	테라스	22.4 ㎡(6.78평) 포함
	두월리 490-1	차양	6.7 ㎡(2.03평) 포함
	두월리 490-1	창고	9.0 ㎡(2.72평) 포함
	두월리 490-1	차양	10.2 ㎡(3.09평) 포함
	두월리 490-1	가추	21.4 ㎡(6.47평) 포함

[위치/주위환경] 본건은 전라남도 장성군 삼서면 두월리 소재 '두동마을회관' 북서측 인근에 위치하며 주위는 단독주택, 농경지, 자연림 등이 혼재하는 전원주택지대임.
[교통상황] 본건까지 제반 차량의 출입이 가능하고 남측 인근에 노선버스정류장과 간선도로인 '태산로' 가 입지하고 있음.
3)형태 및 이용상태 급경사지대내 본건 북동측은 자체지반 평탄하나 본건 남동측은 급경사지인 세장형의 주거용 건부지임.
4)인접 도로상태 본건 동측으로 폭 약 6M 내외의 아스팔트 포장도로에 접함.
[토지이용계획] 보전관리지역, 가축사육제한구역(전부제한지역)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞임.
6)제시목록 외의 물건 - 본건 지상에는 별첨 '지적개황도' 및 '사진용지'에 도시한 바와 같이 소유자 미상의 제시목록 외의 물건이 소재하고 있음.
[제시외 건물] 기호 ㄱ : 경량철골조 판넬지붕 단층, 가추, 약 37.2㎡ 기호 ㄴ : 경량철골조 렉산지붕 단층, 가추, 약 19.4㎡ 기호 ㄷ : 경량철골조 차광막지붕 단층, 가추, 약 21.4㎡ 기호 ㄹ : 경량철골조 차광막지붕 단층, 파고라, 약 6.1㎡ 기호 ㅁ : 경량철골조 판넬지붕 단층(무벽체), 창고, 약 30.7㎡ 기호 ㅂ : 판넬조 판넬지붕 단층(기호 ㄱ)과 경계벽없이 일체로 이용중), 창고, 약 9.0㎡ 기호 ㅅ : 철파이프조 비닐지붕, 단층, 차양, 약 10.2㎡ 기호 ㅇ : 철파이프조 비닐지붕, 단층, 차양, 약 6.7㎡ 기호 ㅈ : 경량철골조 렉산지붕 단층(무벽체), 창고, 약 4.4㎡ 기호 ㅊ : 경량철골조 판넬지붕 단층, 테라스, 약 22.4㎡ [제시외 기계기구] 기호 ① : 가정용 태양광설비 [제시외 수목] 소나무 등 관상수 및 포도나무 등 유실수 수십여주 [공부와의 차이] --
[참고사항] --
[건물구조] 일반철골구조 판넬지붕 2층 건물로서, (사용승인일 : 2019-06-27)
외벽 : 외장 판넬 마감 등, 내벽 : 벽지,타일 붙임 등 인테리어 마감, 바닥 : 주택용 인테리어 마감, 창호 : 하이새시창호임.
[이용상태] 단독주택임.
[설비내역] 일반적인 위생 및 급배수설비, 난방설비 등 구비되어 있음.
4)부합물 및 종물 토지 감정평가요항표 참조.
[공부와의 차이] --
[참고사항] --

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2025/10/30)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
조사된 임차내역이 없습니다.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2004년4월7일	소유권
2019년7월24일	근저당권	160,000,000원
2022년9월13일	가압류	275,144,660원
2023년7월4일	가압류	320,297,860원
2023년9월6일	압류
2025년8월6일	강제경매

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2019년6월28일	소유권
2019년7월24일	근저당권	160,000,000원
2022년9월13일	가압류	275,144,660원
2023년7월4일	가압류	320,297,860원
2023년9월1일	압류
2025년8월6일	강제경매

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	0원원	0원원	0%	0회회
6개월	0원원	0원원	0%	0회회
12개월	366,967,600원원	170,490,000원원	48%	3.5회회

장성군 삼서면 단독주택경매 - 낙찰 전략은? (건물 114.7평, 토지 279.5평)

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
일괄매각(제시외 건물, 태양광 설비 및 지상소재 수목 각 포함)

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 광주지방법원(☎ 062-239-1614)입니다.
입찰일은 2026.01.13입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:10 입니다.
이 법원에는 광주은행,신한은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

취하 또는 취소될 가능성 있습니다.
이 물건의 감정가격은 460,550,300원입니다. 경매를 신청한 채권자가 배당 받아야 할 금액은 51,662,449원으로 감정가격 대비 상당히 적은 금액입니다. 이런 경우, 채무가가 변제하여 경매를 취하시키거나 경매신청채권자가 배당받을 금원이 없게되어 이른 바 "무잉여에 의한 취소"가 될 가능성이 있습니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2019.07.24.근저당권 설정

※ 물건 키워드 : . 보전관리지역. 버스정류장. 노선버스정류장. 간선도로. 판넬지붕. 철골조.

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출처 : 여의주지기 http://www.dcart.co.kr

사건번호 : 2025타경33406 (광주지방법원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2026-01-13	2025타경33406	[주택] 장성군 삼서면 두월리 490-1 건물: 114.67평 토지(대지권): 279.51평	460,550,300원 322,386,000원	유찰 (1회)
	2026-01-08	2025타경30074	[주택] 장성군 진원면 율곡리 318-1 건물: 17.30평 토지(대지권): 107.36평	182,855,760원 102,400,000원	유찰 (2회)
	2026-01-08	2025타경2185	[주택] 장성군 삼서면 수양리 308-12 건물: 55.15평 토지(대지권): 206.61평	533,353,600원 298,679,000원	유찰 (2회)
	2025-12-10	2025타경1373	[주택] 장성군 삼서면 수양리 308-11 건물: 54.85평 토지(대지권): 200.26평	521,846,200원 292,235,000원	유찰 (2회)