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2025타경33235 경매사건 분석 ☆ 봉선동 상가주택 (건물 86.7평, 토지 65.6평)

광주지방법원의 2025타경33235 사건, 8억 5330만원짜리 상가주택 경매물건입니다.

출처 : 여의주 경매연구원 https://cafe.naver.com/auctioning01

소 재 지	광주광역시 남구 봉선동 1007-11
물건용도	상가주택
토지면적	216.80㎡(65.58평)
건물면적	286.47㎡(86.66평)
사건번호	2025타경33235
감정평가액	853,302,670원
최저입찰가	(100%) 853,302,670원
입 찰 일	2025.12.02(화) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	봉선동 1007-11	대	216.8㎡ (65.58평)
건물	봉선동 1007-11	1층 상가 시멘트	125.49㎡ (37.96평)
	봉선동 1007-11	2층 주택 시멘트	122.52㎡ (37.06평)
	봉선동 1007-11	지하 대피소 시멘트	21.36㎡ (6.46평)
	봉선동 1007-11	단층 변소 시멘트	2.0㎡ (0.61평)
제시외건물	봉선동 1007-11	처마	2.8 ㎡(0.85평) 포함
	봉선동 1007-11	보일러실	1.5 ㎡(0.45평) 포함
	봉선동 1007-11	처마	8.4 ㎡(2.54평) 포함
	봉선동 1007-11	보일러실	2.4 ㎡(0.73평) 포함

[위치/주위환경] 본건은 광주광역시 남구 봉선동 소재 ""제석초등학교"" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 주택 및 상가혼용지대임.
[교통상황] 본건까지 차량출입이 가능하며, 대중교통수단 이용은 보통시 됨.
3)형태 및 이용상태 본건은 세장형 평지이며, 주상용 건부지임.
4)인접 도로상태 본건 남측으로 노폭 약 7~8m 아스팔트 포장도로에 접함.
[토지이용계획] 본건은 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(2006-12-01), 도로(접합) 상대보호구역＜교육환경 보호에 관한 법률＞ 전통상업보존구역(2011-12-06)(유통산업발전법)임.
6)제시목록 외의 물건 --
[공부와의 차이] --
[참고사항] 임대관계는 미상임.
[건물구조] 일련번호 2-가) 시멘트 벽돌조 슬래브지붕 2층 건물로서, 외벽 : 치장 벽돌 붙임 등, 내벽 : 벽지 및 타일 마감 등, 창호 : 새시창임.
일련번호 2-나) 시멘트 벽돌조 슬래브지붕 단층 건물로서, 외벽 : 시멘트 몰탈 위 페인팅 마감 등, 내벽 : 시멘트 몰탈 위 페인팅 마감 등, 창호 : 목재창임.
[이용상태] 일련번호 2-가) 1층 : 상가 2개호, 2층 : 다가구주택 2세대, 지하 : 대피소임.
일련번호 2-나) 변소임.
[설비내역] 일련번호 2-가) 위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 구비됨.
일련번호 2-나) 급배수설비 등이 구비됨.
4)부합물 및 종물 제시외건물 ㄱ) 목조 썬라이트지붕 단층, 처마 약 2.8㎡임.
제시외건물 ㄴ) 목조 썬라이트지붕 단층, 보일러실 약 1.5㎡임.
제시외건물 ㄷ) 조적 및 목조 썬라이트지붕 단층, 처마 약 8.4㎡임.
제시외건물 ㄹ) 새시조 슬래브지붕 단층, 보일러실 약 2.4㎡임.
[공부와의 차이] --
[참고사항] -임대관계는 미상임. -일련번호 2-가) 지하층은 현장조사 당시 시건장치로 인해 확인이 불가능하여 지적 및 건물개황도에 도시하기 어려운 바, 경매 진행시 참조 바람.

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2025/09/26)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
김OO	1층	2018.04.10	[보]2,000,000 [월]월200,000
매각물건명세 비고		공고된 내용이 있으니 매각물건명세서를 참고하시길 바랍니다.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2022년11월30일	소유권
2022년11월30일	근저당권	657,600,000원
2025년5월22일	압류
2025년7월7일	임의경매

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2022년11월30일	소유권
2022년11월30일	근저당권	657,600,000원
2025년5월22일	압류
2025년7월7일	임의경매

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	461,000,000원원	265,100,000원원	58%	2회회
6개월	7,688,354,500원원	2,217,550,000원원	43%	5회회
12개월	5,509,332,300원원	1,616,964,333원원	41%	5회회

2025타경33235 경매사건 분석 ☆ 봉선동 상가주택 (건물 86.7평, 토지 65.6평)

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
일괄매각(제시외 건뭎 포함) 본건 건물 중 지하층은 조사 당시 시건장치로 인해 조사확인이 불가능하여 지적 및 건물개황도에 도시하기 어려운 것으로 조 사됨

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 광주지방법원(☎ 062-239-1614)입니다.
입찰일은 2025.12.02입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:10 입니다.
이 법원에는 광주은행,신한은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

매각물건명세 비고난에 기재된 내용입니다.
김환:현황조사보고서상 첨부된 상가건물 임대차현황서에 근거함

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2022.11.30.근저당권 설정

※ 물건 키워드 : . 제1종일반주거지역. 지구단위계획구역. 제1종지구단위계획구역. 슬래브지붕.

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출처 : 여의주 경매연구원 https://cafe.naver.com/auctioning01

사건번호 : 2025타경33235 (광주지방법원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2025-12-02	2025타경33235	[근린주택] 남구 봉선동 1007-11 건물: 86.66평 토지(대지권): 65.58평	853,302,670원 853,302,670원	신건 (0회)
	2026-01-09	2024타경9240	[근린주택] 남구 임암동 733 건물: 144.86평 토지(대지권): 97.13평	1,685,260,800원 1,179,683,000원	유찰 (1회)
	2025-12-02	2025타경30814	[근린주택] 남구 방림동 73-19 건물: 108.98평 토지(대지권): 42.65평	509,702,800원 228,348,000원	유찰 (3회)
	2025-12-02	2024타경82696	[근린주택] 남구 월산동 246-7 건물: 7.53평 토지(대지권): 5.14평	33,545,465원 9,618,432원	유찰 (5회)