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2025타경11936 다세대(빌라) 경매사건 분석 ☆ 중랑구 중화동 핵심정보

서울북부지방법원에서 진행되는 2025타경11936, 3회 유찰로 인해 낙찰 기회가 커진 물건입니다.

"나의 자랑 우리 중랑 - 서울특별시 중랑구"

출처 : 에이스옥션 http://m.aceauction.kr/view/1450026

[ 서울특별시 중랑구 중화동 99-16 다세대(빌라) 법원경매 ]

경매사건 2025 타경 11936 다세대(빌라) 부동산경매 물건으로
매각기일이 2026.03.31(화) 10:00인 서울북부지방법원 경매6계 경매물건입니다.

오늘의 부동산경매 용어입니다.

권리능력
"권리나 의무를 가질 수 있는 자격 내지 지위를 말한다. 자연인은 모체로부터 전부 노출했을 때부터 권리능력을 가지는 것이 원칙이나 손해배상, 호주승계, 재산상속, 유증 등의 경우에는 이미 태어난 것으로 하여 권리능력을 가지는 것으로 하고 있다."

소 재 지	서울특별시 중랑구 중화동 99-16 5층501호
물건용도	다세대(빌라)
토지면적	20.31㎡(6.14평)
건물면적	29.95㎡(9.06평)
사건번호	2025타경11936
감정평가액	402,000,000원
최저입찰가	(51%) 205,824,000원
입 찰 일	2026.03.31(화) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
대지권	중화동 99-16	258분의 20.311	20.311㎡ (6.14평)
건물	중화동 99-16	철근콘크리트구조	29.95㎡ (9.06평)

[위치/주위환경] 본건은 서울특별시 중랑구 중화동 소재 「서울중흥초등학교」 북서측 인근에 위치하며, 인근은 단독주택 및 다세대ㆍ연립주택 등이 밀집한 주거지대로서 주위환경은 보통임.
[교통상황] 본건까지 차량접근이 가능하며, 서측 인근에 지하철역(7호선:중화역) 및 간선ㆍ지선버스정류장 등이 소재하는 등 제반교통여건 보통임.
[건물구조] 본건 철근콘크리트조 경사지붕 지상5층건 내 제5층 제501호로서 (사용승인일: 2020.11.03) - 외벽: 석재붙임 마감 등, - 내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 등, - 창호: 새시창호 등임.
[이용상태] 다세대주택(방, 욕실, 주방, 거실, 다용도실, 현관, 다락(옥탑층) 등)으로 이용중임.
[설비내역] 위생설비, 급ㆍ배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기 등 구비되어 있음.
[토지형상/이용상태] 인접도로 대비 등고평탄한 부정형 토지로서 주거용 건부지 등으로 이용중임.
7)인접 도로상태등 본건 서측으로 노폭 약 4~6m 내외의 포장도로 개설되어 있음.
[토지이용계획] 도시지역,제2종일반주거지역,가축사육제한구역(문의:보건행정과)<가축분뇨의관리및이용에관한법률>,교육환경보호구역(관할교육청에확인요망)<교육환경보호에관한법률>,상대보호구역(관할교육청에확인요망)<교육환경보호에관한법률>,대공방어협조구역(위탁고도:해발132m(지반+건축+옥탑등),육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지및군사시설보호법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>등임. [공부와의 차이] 본건 현장조사 및 건축물대장 현황도면 등 확인결과, 제시목록상 표시된 면적 외 다락부분(옥탑층 / 약 31.01㎡)이 별도 소재하는 것으로 확인되었음. 이와 관련된 세부적인 내역은 후첨 '내부구조도' 및 '사진용지' 참고하기 바람. [참고사항] 임대관계는 미상임.

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2025/05/07)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
주OO	제5층501호(방3칸)	2021.5.20.	[보]360,000,000
차OO	제5층제501호전부	2021.5.20.	[보]360,000,000
매각물건명세 비고		공고된 내용이 있으니 매각물건명세서를 참고하시길 바랍니다.

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2021년5월26일	소유권
2021년5월26일	약정/금지사항/환매특약
2023년6월30일	임차권설정	360,000,000원
2023년10월26일	가압류	29,237,705원
2025년2월18일	강제경매

인근지역 낙찰통계

통계기간

평균감정가

평균낙찰가

낙찰가율

유찰횟수

2025타경11936 다세대(빌라) 경매사건 분석 ☆ 중랑구 중화동 핵심정보

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
-감정평가서에 의하면 본건 현장조사 및 건축물대장 현황도면 등 확인결과, 제시목록상 표시된 면적 외 다락부분(옥탑층 면적 31.01㎡/본 501호 내부계단으로만 통행가능)이 별도 소재하는 것으로 확인되었으며, 위 다락부분이 포함된 감정평가액을 산출 하였음. -주택도시보증공사가 2025. 8. 1.에 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기한다는 확약서를 제출(배당금이 임대차보증금보다 부 족한 경우에도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의함).

[부동산 현황조사서 비고란]
* 벨라캐슬 A동은 봉화산로 73-8, B동은 봉화산로 73-6임. * 공동출입문이 잠겨 있고, 호출하였으나 응답이 없음. * 우편함에 안내문을 넣어두었으나 아무 연락이 없어 점유자 확인 불능임.

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 서울북부지방법원(☎ 910-3676)입니다.
입찰일은 2026.03.31입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:10 입니다.
이 법원에는 NH농협은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

매각물건명세 비고난에 기재된 내용입니다.
주택도시보증공사(차승원):경매신청채권자로서 임차권자 차승원의 임대차보증금반환채권 대위변제 양수인임, 배당요구일은 경 매신청일인 2025.2.17.로 기재함. 차승원:주택임차권등기권자임(을구 3번, 2023.6.30. 등기)

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

선순위 임차권등기가 되어 있습니다.
대항력이 있는 선순위 임차권등기 권리자가 배당을 전액 받지 못할 경우 낙찰자가 잔여 보증금을 인수해야하는 경우가 있습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2025년 2월 18일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 378일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 378일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2023. 10. 26. 가압류 설정

※ 물건 키워드 : . 주거지역. 제2종일반주거지역. 버스정류장. 차량접근이 가능. 지하철. 철근콘크리트조. 경사지붕. 도시가스. 개별난방.

출처 : 에이스옥션 http://m.aceauction.kr/view/1450026

사건번호 : 2025타경11936 (서울북부지방법원)

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