[다세대(빌라)경매] 양천구 신정동 경매 해설해 볼께요.

2025타경8471 사건의 다세대(빌라) 물건이 경매에 나왔습니다. 현재 경매가는 감정가의 64% 수준입니다.

"살고싶은 도시 살기좋은 양천 - 서울특별시 양천구"

출처 : 실시간 부동산경매 https://cafe.naver.com/auctioning1

법원에 동행하거나 대리참여하여 입찰표를 작성하고 명도까지 쉽고 빠르게 진행해 드립니다.

서울특별시 양천구 신정동 955-26 다세대(빌라) 경매 물건을 소개드립니다^^

서울남부지방법원(2025타경8471)에서 경매가 진행됩니다.

감정가는 374,950,000원이며 2회 유찰되어 최저입찰가는 239,968,000원입니다.

2026.03.17(화) 10:00에 입찰이 있을 예정입니다.

소 재 지	서울특별시 양천구 신정동 955-26 건향파크빌7차에이 제5층 제501호
물건용도	다세대(빌라)
토지면적	18.34㎡(5.55평)
건물면적	65.34㎡(19.77평)
사건번호	2025타경8471
감정평가액	374,950,000원
최저입찰가	(64%) 239,968,000원
입 찰 일	2026.03.17(화) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
대지권	신정동 955-26	217.8분의 18.336	18.336㎡ (5.55평)
건물	신정동 955-26	철근콘크리트구조	28.84㎡ (8.72평)
제시외건물	신정동 955-26	다용도	18 ㎡(5.45평) 포함
제시외건물	신정동 955-26	다용도	18.5 ㎡(5.60평) 포함

[위치/주위환경] 본건은 서울특별시 양천구 신정동 소재 지하철 5호선 ""신정역"" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 도시형생활주택, 소형 아파트, 노변 근린상가, 근린생활시설 등이 혼재 한 기존 주택지대로서, 제반 주위환경은 보통시됨.
[교통상황] 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장 및 지하철5호선 ""신정역"" 등이 소재하는 등 제반 대중교통 여건은 보통시 됨.
[건물구조] 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 1층, 지상 6층 건 내 제5층 제501호로서 (사용승인일: 2019.07.25), 외벽: 인조석 마감 등, 창호: PVC 창호 등.
[이용상태] 도시형생활단지형다세대주택 복수층(상층)(거실, 욕실, 발코니, 내부계단 등), 복수층(하층)(침실1, 거실, 주방, 욕실, 발코니, 내부계단 등)으로 이용중임.
[설비내역] 도시가스에 의한 개별난방설비, 위생설비 및 급배수시설, 승강기설비 등이 구비되어 있음.
[토지형상/이용상태] 인접필지 대비 등고 평탄한 가장형 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.
7)인접 도로상태등 본건 동측으로 노폭 약 10m 내외, 북측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로에 각각 접하고 있음.
[토지이용계획] 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 가축사육제한구역＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 상대보호구역(강서양천교육청에 반드시 확인 요망)＜교육환경 보호에 관 한 법률＞, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m)＜군사기지 및 군사시설 보호법＞, 과밀억제권 역＜수도권정비계획법＞임.
[공부와의 차이] 해당사항 없음.
[참고사항] 1) 임대관계 : 임대관계는 미상임.
2) 기 타 : 본건 기호(가) 집합건축물대장(전유부, 갑) 상 2021년 04월 07일자로 주택과 -12443(2021.4.6)호에 의거 위반건축물 표기[주거, 새시, 18㎡ 무단증축]로 등재되어 있고 건축물현황도 상 테라스 부분에 제시외건물(기호㉠, 기호㉡)이 소재하는바, 향후 건축법상 이행강제금 부과 및 철거나 원상복구 등의 시정명령 소지가 있는바 경매 참여시 유의하시기 바람.

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2025/05/19)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
황OO	전부	2020.09.15.	[보]377,000,000
매각물건명세 비고		공고된 내용이 있으니 매각물건명세서를 참고하시길 바랍니다.

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2020년9월4일	소유권
2022년10월21일	임차권설정	377,000,000원
2022년11월18일	약정/금지사항/환매특약
2022년12월14일	압류
2024년12월5일	압류
2025년2월17일	강제경매

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	265,804,564원원	218,541,955원원	81%	2.1회회
6개월	269,314,374원원	225,339,593원원	83%	2회회
12개월	268,812,684원원	230,394,199원원	86%	1.9회회

[다세대(빌라)경매] 양천구 신정동 경매 해설해 볼께요.

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 있음(임대차보증금 377,000,000원, 전입일 2020.09.15., 확정일자 2020.08.19.). 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함.

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
제시외 건물 포함 집합건축물대장상 주택과-12443(2021. 4. 6.)호에 의거 위반건축물 표기 등재되어 있음

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 서울남부지방법원(☎ 02-2192-0053)입니다.
입찰일은 2026.03.17입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:20 입니다.
이 법원에는 신한은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

매각물건명세 비고난에 기재된 내용입니다.
황지안:경매신청채권자이고 주택임차권등기권자로서 주택임차권등기일자는 2022.10.21.임

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2025년 2월 14일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 373일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 373일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2022.12.14. 압류 설정

※ 물건 키워드 : . 주거지역. 제2종일반주거지역. 버스정류장. 지하철. 철근콘크리트구조. 도시가스. 개별난방.

출처 : 실시간 부동산경매 https://cafe.naver.com/auctioning1

사건번호 : 2025타경8471 (서울남부지방법원)

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