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6억 7628만원짜리 근린주택를 얼마나 싸게? 서울시 장안동 경매 전문가가 설명드려요 (건물 45.3평, 토지 18.9평)

서울북부지방법원에서 진행되는 2024타경123087, 첫 입찰로 인해 낙찰 기회가 커진 물건입니다.

"행복을 여는 동대문구"

출처 : 에이스옥션 http://m.aceauction.kr/view/1449966

서울특별시 동대문구 장안동 358-6 근린주택

서울북부지방법원 2024타경123087입니다.

감정가격은 676,275,400원입니다만 0회 유찰되어 최저입찰가는 676,275,400원입니다.

2025.12.02(화) 10:00에 입찰이 있을 예정입니다.

경매대상은 토지 및 건물지분매각입니다.

소 재 지	서울특별시 동대문구 장안동 358-6
물건용도	근린주택
토지면적	62.43㎡(18.89평)
건물면적	149.77㎡(45.31평)
사건번호	2024타경123087
감정평가액	676,275,400원
최저입찰가	(100%) 676,275,400원
입 찰 일	2025.12.02(화) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	장안동 358-6	대	62.43㎡ (18.89평) 지분 1123.8분의 187.3 전부
건물	장안동 358-6	1층 근린생활시설 철근콘크리트조및	29.14㎡ (8.81평) 지분 3분의1 전부
	장안동 358-6	2층 주택 철근콘크리트조및	30.33㎡ (9.17평) 지분 3분의1 전부
	장안동 358-6	3층 주택 철근콘크리트조및	29.69㎡ (8.98평) 지분 3분의1 전부
	장안동 358-6	지하 근린생활시설 철근콘크리트조및	40.11㎡ (12.13평) 지분 3분의1 전부
제시외건물	장안동 358-6	계단실 등	6 ㎡(1.82평) 포함
	장안동 358-6	창고 등	1.5 ㎡(0.45평) 포함
	장안동 358-6	계단실 등	4 ㎡(1.21평) 포함
	장안동 358-6	계단실 등	3 ㎡(0.91평) 포함
	장안동 358-6	창고 등	5 ㎡(1.51평) 포함
	장안동 358-6	보일러실 등	1 ㎡(0.30평) 포함

[위치/주위환경] 본건은 서울특별시 동대문구 장안동 소재 「서울안평초등학교」 남측 인근에 위치하며, 인근은 단독주택, 다세대·연립주택 및 근린생활시설 등이 밀집한 주상지대로서 주위환경은 보통임.
[교통상황] 본건까지 차량 접근이 가능하며, 남서측 근거리에 노선버스 정류장 및 지하철역(지하철5호선: 장한평역) 등이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통임.
3)형태 및 이용상태 본건 인접도로 대비 등고평탄한 세장형토지로서, 주상용건부지 등으로 이용중임.
4)인접 도로상태 본건 북동측으로 노폭 6m 내외의 포장도로 개설되어 있음.
[토지이용계획] 도시지역,제2종일반주거지역,가축사육제한구역＜가축분뇨의관리및이용에관한법률＞,교육환경보호구역(학교환경위생정화구역에대한최종확인은관할교육청에확인이필요한사항임)＜교육환경보호에관한법률＞,대공방어협조구역(해발134m(지반+건축+옥탑등))＜군사기지및군사시설보호법＞,과밀억제권역＜수도권정비계획법＞,(한강)폐기물매립시설설치제한지역＜한강수계상수원수질개선및주민지원등에관한법률＞등임.
6)제시목록 외의 물건 후첨 "지적도" 및 "건물개황도" 참고하기 바람.
[공부와의 차이] 해당사항 없음.
[참고사항] 본건 지상에 타인소유의 건물(도로명주소: 서울특별시 동대문구 장한로14길 74-1)이 소재하며, 해당 건물로 인해 토지 소유권이 제한받는 경우의 토지가액을 "토지건물감정평가명세표"상에 병기하였음.
[건물구조] 본건 철근콘크리트조ㆍ세멘벽돌조 슬래브지붕 지상3층 지하1층건으로서 (사용승인일: 1985.06.24)
- 외벽: 석재붙임, 벽돌쌓기 마감 등, - 내벽: 내부 인테리어, 벽지도배 마감 등, - 창호: 새시창호 등임.
[이용상태] 지상1층 및 지하1층 : 근린생활시설 / 지상2층 : 주택2세대 / 지상3층: 주택1세대 등으로 이용중임.
[설비내역] 위생설비, 급ㆍ배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등 구비되어 있음.
4)부합물 및 종물 해당사항 없음.
[공부와의 차이] 본건 등기사항전부증명서 및 건축물대장상 면적이 상이하며, 현장조사 결과 건축물대장상 면적이 현황에 부합한다고 보아, 건축물대장상 면적을 기준으로 본 건물감정평가액을 산출하였음. [참고사항] 본건 일반건축물대장 및 건축물대장현황도면상 2012.11.28.자 옥외 계단부분 15.08㎡ 증축 추인(건축과-24021호)되었음.

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2025/03/04)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
김OO	지하층전체	2021.12.21	[보]10,000,000원 [월]900,000원
김OO	미상	2021.03.15	[보]미상 [월]미상
박OO	202호방2칸전체	2024.09.30.	[보]60,000,000 [월]550,000
박OO	가동1층	2014.10.15 /전입일자2011.12.14	[보]미상 [월]미상
조OO	미상	2019.06.24	[보]미상 [월]미상
한OO	4층 방2칸전부	2022.06.16.	[보]10,000,000 [월]515,000
매각물건명세 비고		공고된 내용이 있으니 매각물건명세서를 참고하시길 바랍니다.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액

2008년7월25일	근저당권	29,000,000원
2023년6월26일	소유권
2024년9월23일	소유권
2024년9월23일	소유권
2024년9월23일	소유권
1997년6월25일	근저당권	108,000,000원
1999년10월13일	근저당권	108,000,000원
2024년9월27일	가압류	98,600,000원
2024년12월17일	강제경매
2025년1월13일	가압류	11,246,521원
2025년2월17일	압류
2025년8월28일	가압류	304,784,688원

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2024년9월23일	소유권
2024년9월23일	소유권
2024년9월23일	소유권
1997년6월25일	근저당권	108,000,000원
1999년10월13일	근저당권	108,000,000원
2008년7월25일	근저당권	29,000,000원
2024년9월27일	가압류	98,600,000원
2024년12월17일	강제경매
2025년1월13일	가압류	11,246,521원
2025년3월4일	임차권설정	60,000,000원
2025년8월28일	가압류	304,784,688원

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	1,896,382,767원원	1,452,878,166원원	69%	2.2회회
6개월	1,040,545,738원원	786,803,614원원	72%	2회회
12개월	760,623,552원원	564,403,767원원	70%	2.1회회

6억 7628만원짜리 근린주택를 얼마나 싸게? 서울시 장안동 경매 전문가가 설명드려요 (건물 45.3평, 토지 18.9평)

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
1. 지분매각. 일괄매각. 제시외 건물 포함. 공유자우선매수권 제한 있음 2. 감정평가서 기재에 의하면 - 건물의 등기부상 면적과 대장상 면적 상이하며 감정평가는 대장상 면적을 기준으로 실행함 (증축 등기 미실행 등 이에 따른 부담 별도확인요망)

[부동산 현황조사서 비고란]
① 현지 방문하여 지층 상가임차인 김민욱 및 2층202호 거주자 박수옥, 3층 거주자(50대추정,성명미상 남성)의 참여하에 이건 현황을 조사함. ② 지층은 현 점유자 김민욱이 전체를 임차하여 점유하고 있다고 함. ③ 1층 전부 폐문, 2층 201호,202호 2가구, 3층 단독가구, 옥탑 1가구로 조사됨.

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 서울북부지방법원(☎ 910-3673)입니다.
입찰일은 2025.12.02입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:10 입니다.
이 법원에는 NH농협은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

매각물건명세 비고난에 기재된 내용입니다.
박수옥:주택임차권등기 설정일 2025.03.04.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

다수의 임차인이 조사, 신고되어 있습니다.
매각물건명세서 및 현황조사서에 6명의 임차인이 나타나 있습니다. 임차인이 많은 경우 명도에 어려움이 있으니 전문가와 협의하여 진행하시길 권해 드립니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

취하 또는 취소될 가능성 있습니다.
이 물건의 감정가격은 676,275,400원입니다. 경매를 신청한 채권자가 배당 받아야 할 금액은 32,173,578원으로 감정가격 대비 상당히 적은 금액입니다. 이런 경우, 채무가가 변제하여 경매를 취하시키거나 경매신청채권자가 배당받을 금원이 없게되어 이른 바 "무잉여에 의한 취소"가 될 가능성이 있습니다.

지분경매 물건이 포함되어 있습니다.
여러 명이 공동으로 소유하는 부동산의 일부만 경매로 나온 것을 지분경매라고 합니다. 소유부분이 특정되지 않아 사용에 제약이 따를 수 있으며 공유자간에 분쟁도 발생할 수 있습니다. 그러나 도로만 지분경매인 경우는 아무런 문제가 되지 않습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 12월 17일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 345일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 345일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 1997년6월25일 근저당 설정 권

※ 물건 키워드 : . 주거지역. 제2종일반주거지역. 지하철. 차량 접근이 가능. 노선버스 정류장. 철근콘크리트조. 슬래브지붕. 도시가스. 개별난방.

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출처 : 에이스옥션 http://m.aceauction.kr/view/1449966

사건번호 : 2024타경123087 (서울북부지방법원)

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인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2025-12-09	2025타경12986	[근린주택] 동대문구 장안동 334-4 나호 건물: 123.45평 토지(대지권): 46.80평	1,750,000,000원 1,750,000,000원	신건 (0회)
	2025-12-02	2024타경123087	[근린주택] 동대문구 장안동 358-6 건물: 45.31평 토지(대지권): 18.89평	676,275,400원 676,275,400원	신건 (0회)
	2025-12-02	2024타경5066	[근린주택] 동대문구 휘경동 183-170 건물: 166.80평 토지(대지권): 43.86평	2,897,865,550원 2,318,292,000원	유찰 (1회)