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순천시 동외동 근린주택경매> 전남 9억 1921만원 싼 근린주택 낙찰 전략은? (건물 392.3평, 토지 225.1평)

순천시 60-3에 위치한 근린주택 물건이 현재 경매로 나왔습니다. 경매 준비하신 분이라면 눈여겨볼 만합니다.

출처 : 여의주 경매연구원 https://cafe.naver.com/auctioning01

이번에 보시게 되는 경매물건은 전라남도 순천시 동외동 60-3 근린주택입니다.

매각기일은 2026.01.19(월) 10:00이며, 입찰법원은 광주지방법원 순천지원입니다.

입찰서류 미비 또는 기재의 잘못이 있거나, 입찰보증금이 부족한 경우나,

대리인 응찰시 인감증명서를 첨부하지 않은 경우 등은 입찰이 무효가 될 수 있습니다.

입찰법원에서 작은 실수가 큰 결과를 초래할 수 있으므로 주의해야 합니다.

소 재 지	전라남도 순천시 동외동 60-3
물건용도	근린주택
토지면적	744.00㎡(225.06평)
건물면적	1,297.01㎡(392.35평)
사건번호	2025타경51506
감정평가액	3,064,045,820원
최저입찰가	(70%) 2,144,832,000원
입 찰 일	2026.01.19(월) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	동외동 60-3	대	744㎡ (225.06평)
건물	동외동 60-3	1층 근린생활시설 일반철골구조	494.94㎡ (149.72평)
	동외동 60-3	2층 근린생활시설 일반철골구조	500.41㎡ (151.37평)
	동외동 60-3	3층 주택 일반철골구조	192.56㎡ (58.25평)
제시외건물	동외동 60-3	차양 및 다용도실 등	54.7 ㎡(16.55평) 포함
	동외동 60-3	다용도실 등	25.9 ㎡(7.83평) 포함
	동외동 60-3	물탱크실 및 계단실	28.5 ㎡(8.62평) 포함

[위치/주위환경] 본건은 전라남도 순천시 동외동 소재 ""성동초등학교"" 북동측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설 등이 소재하는 상업지대로서 주위환경은 보통임.
[교통상황] 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하는 등 일반적인 교통상황은 보통임.
3)형태 및 이용상태 세장형 평지이며, 상업기타(소매점, 카페, 교회, 단독주택 등)로 이용 중임.
4)인접 도로상태 북측에 왕복4차선 포장도로, 서측에 노폭 약 8m의 포장도로에 각각 접함.
[토지이용계획] 일반상업지역, 방화지구, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(상업지역(전축종제한지역))＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 가로구역별 최고높이 제한지역＜건축법＞, 상대보호구역＜교육환경 보호에 관한 법률＞, 중점경관관리구역임.
6)제시목록 외의 물건 --
[공부와의 차이] --
[참고사항] 임대관계는 미상임.
[건물구조] 일련번호 2-가) 일반철골구조 및 경량철골구조 판넬 및 콘크리트(슬래브)지붕 3층 건물로서, 외벽 : 석재붙임, 강화유리, 몰탈위 페인팅 마감 등, 내벽 : 판넬마감, 벽지도배, 인테리어 등 마감, 창호 : 새시창임.
[이용상태] 일련번호 2-가) 상업기타(소매점, 카페, 교회, 단독주택 등)로 이용중임.
[설비내역] 일련번호 2-가) 일반적인 전기시설, 위생시설 및 급배수시설, 소방설비, 화물승강기 등이 설치되어 있음.
4)부합물 및 종물 제시외건물 ㄱ) 경량철골구조 판넬지붕, 차양 및 다용도실, 약 54.7㎡[일련번호 2-가) 3층소재]임.
제시외건물 ㄴ) 새시창구조 판넬지붕, 다용도실등, 약 25.9㎡[일련번호 2-가) 3층소재]임.
제시외건물 ㄷ) 판넬조 판넬지붕, 물탱크실 및 계단실, 약 28.5㎡[일련번호 2-가) 3층소재]임.
[공부와의 차이] -- [참고사항] 임대관계는 미상임.

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2025/08/06)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
권OO		2023.11.14.
김OO	3층		[보]10,000,000 [월]1,000,000
예OO	2층(예수공감교회)		[보]50,000,000 [월]700,000
조OO	1층(18㎡)	2024.03.28.	[월]50,000
최OO	2층(92㎡)	2022.09.28.	[월]50,000
최OO	1층(595㎡)	2025.02.06.	[월]400,000
매각물건명세 비고		공고된 내용이 있으니 매각물건명세서를 참고하시길 바랍니다.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2011년5월26일	소유권
2023년5월4일	근저당권	1,536,000,000원
2023년8월9일	근저당권	60,000,000원
2024년3월21일	근저당권	60,000,000원
2024년3월27일	가압류	278,000,000원
2024년4월1일	가압류	193,902,475원
2024년7월12일	가압류	23,457,434원
2024년9월13일	가압류	17,396,550원
2024년10월2일	가압류	60,067,022원
2024년12월17일	가압류	30,000,000원
2024년12월30일	가압류	45,724,000원
2024년12월30일	가압류	15,517,000원
2025년5월12일	가압류	5,201,250원
2025년5월14일	임의경매
2025년5월16일	압류
2025년7월8일	압류

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2011년5월26일	소유권
2023년5월4일	근저당권	1,536,000,000원
2023년8월9일	근저당권	60,000,000원
2024년3월21일	근저당권	60,000,000원
2024년3월27일	가압류	278,000,000원
2024년4월1일	가압류	193,902,475원
2024년7월12일	가압류	23,457,434원
2024년9월13일	가압류	17,396,550원
2024년10월2일	가압류	60,067,022원
2024년12월17일	가압류	30,000,000원
2024년12월30일	가압류	45,724,000원
2024년12월30일	가압류	15,517,000원
2025년5월12일	가압류	5,201,250원
2025년5월14일	임의경매
2025년5월16일	압류
2025년7월8일	압류

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	370,770,083원원	198,956,667원원	52%	2.7회회
6개월	467,235,936원원	304,505,000원원	120%	2.1회회
12개월	408,972,819원원	266,584,375원원	117%	2회회

순천시 동외동 근린주택경매> 전남 9억 1921만원 싼 근린주택 낙찰 전략은? (건물 392.3평, 토지 225.1평)

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
1. 일괄매각 2. 제시외 건물(차양, 다용도실, 물탱크실, 계단실 등) 및 수목(소나무, 감나무 등) 매각 포함

[부동산 현황조사서 비고란]
1.본 건은 전라남도 순천시 동외동에 소재하며 인근에 순천시선거관리사무소,성동오거리(교차로),주유소,상가,모텔,동천 등이 형성되어 있고 아스팔트 포장도로(연자로)의 도로변에 위치하여 차량 접근성이 양호하고 일반 교통도 편리해 보임. 2.현지출장 시 만난 최순남의 진술에 의하면, 1층 은성유통(대표 최은희)은 보증금없이 월세 40만원이고, 1층 공감카페(예수공감교회에서 직영)는 월세 70만원이고(보증금 유무는 기억나지않음), 1층 공감푸드(대표 조진주)는 월세 5만원이고, 2층 예수공감교회는 월세 5만원이고(현지출장시 해당 부동산임대차계약

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 광주지방법원 순천지원()입니다.
입찰일은 2026.01.19입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:20 입니다.
이 법원에는 신한은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

매각물건명세 비고난에 기재된 내용입니다.
예수공감교회: 채무자 사내이사 최순남이 담임목사임 조진주: 채무자 사내이사 최순남의 배우자임 최순남: 채무자 사내이사임 최순남, 조진주에 대한 신청채권자의 권리배제 의견서[2025. 8. 18.자, 대출당시 임대관계가 없으며 무상거주를 확인하는 채무자겸소유자 (주)다연 명의의 임대차계약 확인서 첨부]가 제출됨

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

다수의 임차인이 조사, 신고되어 있습니다.
매각물건명세서 및 현황조사서에 6명의 임차인이 나타나 있습니다. 임차인이 많은 경우 명도에 어려움이 있으니 전문가와 협의하여 진행하시길 권해 드립니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2023.5.4.근저당권 설정

※ 물건 키워드 : . 일반상업지역. 차량 접근이 가능. 판넬지붕.

전체 컨설팅이 부담스러우신가요? 권리분석만 의뢰하셔도 괜찮습니다!
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출처 : 여의주 경매연구원 https://cafe.naver.com/auctioning01

사건번호 : 2025타경51506 (광주지방법원 순천지원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2026-01-19	2025타경51506	[근린주택] 순천시 동외동 60-3 건물: 392.35평 토지(대지권): 225.06평	3,064,045,820원 2,144,832,000원	유찰 (1회)
	2026-01-19	2025타경420	[근린주택] 순천시 연향동 1394-6 건물: 120.79평 토지(대지권): 78.92평	728,659,070원 510,061,000원	유찰 (1회)
	2025-12-15	2025타경495	[근린주택] 순천시 남내동 35-1 [유치권] 건물: 323.83평 토지(대지권): 91.05평	1,157,238,570원 810,067,000원	유찰 (1회)
	2025-12-22	2025타경366	[근린주택] 순천시 연향동 1450-5 건물: 123.83평 토지(대지권): 66.04평	592,125,400원 414,488,000원	유찰 (1회)
	2025-12-15	2024타경61537	[근린주택] 순천시 장천동 49-17 [임차권등기] 건물: 522.10평 토지(대지권): 205.13평	2,478,959,600원 1,735,272,000원	유찰 (1회)