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3억 9800만원짜리 다세대(빌라), 서울시 염창동 시세분석

2025타경10817 사건의 다세대(빌라) 물건이 경매에 나왔습니다. 현재 경매가는 감정가의 51% 수준입니다.

"함께 더하는 미래 같이 나누는 강서 - 서울특별시 강서구"

출처 : 에이스옥션 https://aceauction.kr

[ 서울특별시 강서구 염창동 262-4 다세대(빌라) 법원경매 ]

경매사건 2025 타경 10817 다세대(빌라) 부동산경매 물건으로
매각기일이 2026.04.16(목) 10:00인 서울남부지방법원 경매4계 경매물건입니다.

오늘의 부동산경매 용어입니다.

환매특약
매도인이 매매계약과 동시에 행하는 특약으로 일정기간 안에 매수인이 ‘특약'을 이행하지 않을 경우 환매권을 행사함으로써 매매의 목적물을 다시 매도인이 매수할 수 있도록 한 것.

소 재 지	서울특별시 강서구 염창동 262-4 한경렉스플레이스 제9층 제901호
물건용도	다세대(빌라)
토지면적	9.09㎡(2.75평)
건물면적	25.93㎡(7.84평)
사건번호	2025타경10817
감정평가액	398,000,000원
최저입찰가	(51%) 203,776,000원
입 찰 일	2026.04.16(목) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
대지권	염창동 262-4	355.7분의 9.09	9.09㎡ (2.75평)
건물	염창동 262-4	철근콘크리트구조	25.93㎡ (7.84평)

[위치/주위환경] 대상물건은 서울특별시 강서구 염창동 소재 ‘염창역’ 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 연립주택, 도시형생활주택, 오피스텔, 아파트 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 등 주위환경은 보통임.
[교통상황] 동 건물까지 차량의 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류 및 염창역(지하철 9호선) 등이 소재하는 등 교통상황은 보통임.
3)형태 및 이용상태 인접필지 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, 오피스텔 및 도시형생활주택(단지형다세대)의 건부지로 이용중임.
4)인접 도로상태 대상물건의 북서측으로 노폭 약 15미터 내외의 포장도로에 접함.
[토지이용계획] 도시지역, 준공업지역, 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)＜건축법＞, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)＜군사기지 및 군사시설 보호법＞, 과밀억제권역＜수도권정비계획법＞, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역＜한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률＞ 6)제시목록 외의 물건 .
[공부와의 차이] .
[참고사항] .
[건물구조] 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상12층 건 내 제9층 제901호로서 (사용승인일 : 2021.12.01)
외 벽 : 석재붙임 마감 등, 창 호 : 새시창호 등임.
[이용상태] 다세대주택으로 이용중임.
[설비내역] 통상의 급·배수설비 및 위생설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비, 주차설비 등이 되어있음.
4)부합물 및 종물 .
[공부와의 차이] . [참고사항] .

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2025/10/10)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
이OO	건물전부	2022.04.07	[보]383,000,000
이OO	901호전부	2024.11.25	[보]3,000,000 [월]1,100,000
주OO	901호전부	2022.04.07(이범준)	[보]383,000,000
매각물건명세 비고		공고된 내용이 있으니 매각물건명세서를 참고하시길 바랍니다.

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2022년4월12일	소유권
2022년4월12일	약정/금지사항/환매특약
2024년4월12일	임차권설정	383,000,000원
2025년7월8일	강제경매

인근지역 낙찰통계

통계기간

평균감정가

평균낙찰가

낙찰가율

유찰횟수

3억 9800만원짜리 다세대(빌라), 서울시 염창동 시세분석

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
- 임차인 이범준 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청 구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 서울남부지방법원(☎ 02-2192-1334)입니다.
입찰일은 2026.04.16입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:20 입니다.
이 법원에는 신한은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

매각물건명세 비고난에 기재된 내용입니다.
이범준 : 주택임차권 등기일은 2024.04.12.임 주택도시보증공사 : 이 사건 신청채권자로 주택임차권자 이범준의 지위를 승계하여 권리신고 및 배당요구함

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

선순위 임차권등기가 되어 있습니다.
대항력이 있는 선순위 임차권등기 권리자가 배당을 전액 받지 못할 경우 낙찰자가 잔여 보증금을 인수해야하는 경우가 있습니다.

다수의 임차인이 조사, 신고되어 있습니다.
매각물건명세서 및 현황조사서에 3명의 임차인이 나타나 있습니다. 임차인이 많은 경우 명도에 어려움이 있으니 전문가와 협의하여 진행하시길 권해 드립니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2025.07.08. 설정 강제경매개시결정

※ 물건 키워드 : . 공업지역. 준공업지역. 지하철. 철근콘크리트구조.

출처 : 에이스옥션 https://aceauction.kr

사건번호 : 2025타경10817 (서울남부지방법원)

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