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[다세대(빌라)경매] 구로구 궁동 경매 해설

서울남부지방법원에서 진행되는 2025타경10557, 2회 유찰로 인해 낙찰 기회가 커진 물건입니다.

"따뜻한 동행 변화하는 구로 - 서울특별시 구로구"

출처 : 여의주경매법인 https://wonsns.com

감정가 259,000,000원인 서울특별시 구로구 궁동 292 다세대(빌라) 물건입니다.

2회 유찰되어, 최저입찰가는 165,760,000원이군요.

감정가의 64% 가격으로 낮아진 것입니다.

사건번호는 2025타경10557이며, 입찰일은 2026.03.11(수) 10:00입니다.

소 재 지	서울특별시 구로구 궁동 292 로제트힐 제102동 제6층 제2603호
물건용도	다세대(빌라)
토지면적	37.75㎡(11.42평)
건물면적	42.04㎡(12.72평)
사건번호	2025타경10557
감정평가액	259,000,000원
최저입찰가	(64%) 165,760,000원
입 찰 일	2026.03.11(수) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
대지권	궁동 292	5072.8분의 37.7469	37.7469㎡ (11.42평)
건물	궁동 292	� 철근콘크리트구조	42.04㎡ (12.72평)

[위치/주위환경] 본건은 서울특별시 구로구 궁동 소재 '서울공연예술고등학교' 남동측 인근에 위치하고, 주변은 다세대주택, 교회, 단독주택 등이 소재하며 주위환경은 보통임.
[교통상황] 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 근거리에 남동측으로 지하철(오류동역 1호선)이 소재하는 등 교통상황은 보통임.
[건물구조] 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스리브)지붕 6층 내 제6층 제2603호로서, 외벽 : 석재붙임 마감 등, 창호 : 새시 창호 등임.
[이용상태] 본건은 공동주택(단지형 다세대주택 및 단지형 연립주택)(침실2, 욕실1, 거실1 등)으로 이용중임.
[설비내역] 기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 무인택배함 등이 설치되어 있음.
[토지형상/이용상태] 완경사지대에 형성된 3필지 일단의 부정형 토지로서, 공동주택(단지형 다세대주택 및 단지형 연립주택) 건부지로 이용중임.
7)인접 도로상태등 서측으로 노폭 약 10m 내외의 포장도로에 접함.
[토지이용계획] 292, 292-1 공히 : 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)＜군사기지 및 군사시설 보호법＞, 과밀억제권역＜수도권정비계획법＞ 292-2 : 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)＜군사기지 및 군사시설 보호법＞, 과밀억제권역＜수도권정비계획법＞, 사고지임.
[공부와의 차이] 없음. [참고사항] 임대관계 미상임.

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2025/09/23)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
조OO	건물전부	2021.05.12	[보]245,000,000
주OO	102동2603호전부	2021.05.12(조명연)	[보]245,000,000
매각물건명세 비고		공고된 내용이 있으니 매각물건명세서를 참고하시길 바랍니다.

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2021년5월11일	소유권
2022년2월8일	압류
2022년6월13일	가압류	540,000,000원
2023년3월21일	압류
2023년6월7일	임차권설정	245,000,000원
2025년3월13일	압류
2025년6월24일	강제경매

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	540,000,000원원	403,100,100원원	75%	2회회
6개월	540,000,000원원	403,100,100원원	75%	2회회
12개월	544,000,000원원	407,500,017원원	83%	1.8회회

[다세대(빌라)경매] 구로구 궁동 경매 해설

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

- 별도등기와 관련 대지권의 목적인 토지 중 2토지 을구 1번 지상권설정 등기(2019.04.03. 제57954호)는 말소되지 않고 매수인이 인수함

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
- 토지 별도등기 있음 - 임차인 조명연 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청 구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 서울남부지방법원(☎ 02-2192-1334)입니다.
입찰일은 2026.03.11입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:20 입니다.
이 법원에는 신한은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

매각물건명세 비고난에 기재된 내용입니다.
조명연 : 주택임차권 등기일은 2023.06.07.임 주택도시보증공사 : 이 사건 신청채권자로 주택임차권자 조명연의 지위를 승계하여 권리신고 및 배당요구함

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

선순위 임차권등기가 되어 있습니다.
대항력이 있는 선순위 임차권등기 권리자가 배당을 전액 받지 못할 경우 낙찰자가 잔여 보증금을 인수해야하는 경우가 있습니다.

토지별도등기가 있는 물건입니다.
집합건물에서 토지등기부에 있는 저당권 등 부담을 해소하지 못해 그대로 남아 있는 경우에 집합건물등기부상에 그 사실을 공시하는 경우입니다. 낙찰자가 인수하는 경우도 있고 토지부분의 매각대금에서 배당을 받고 말소가 되는 경우가 있습니다. 매각물건명세서와 토지등기부의 확인이 꼭 필요합니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2022.02.08. 압류 설정

※ 물건 키워드 : . 주거지역. 제2종일반주거지역. 버스정류장. 지하철. 철근콘크리트구조. 욕실1.

출처 : 여의주경매법인 https://wonsns.com

사건번호 : 2025타경10557 (서울남부지방법원)

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