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대안동 전경매 - 경매 권리분석 ※ 면적 599.0평

울산시 북구 대안동에 위치한 전 경매물건을 소개합니다. 감정가는 5억 1054만원, 현재 최저입찰가는 5억 1054만원입니다.

출처 : 여의주경매TV http://busyman.co.kr

울산광역시 북구 대안동 440 전 경매 물건입니다.

사건번호는 2023타경106582이며 울산지방법원에서 경매가 진행됩니다.

감정가격은 510,540,000원, 0회 유찰되어

최저입찰가는 510,540,000원(감정가 100%)입니다.

입찰보증금은 51,054,000원을 준비하시면 됩니다.

소 재 지	울산광역시 북구 대안동 440
물건용도	전
토지면적	1,980.00㎡(598.95평)
건물면적
사건번호	2023타경106582
감정평가액	510,540,000원
최저입찰가	(100%) 510,540,000원
입 찰 일	2025.11.26(수) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	대안동 440	전	1140㎡ (344.85평)
토지	대안동 439	대	840㎡ (254.10평)
제시외건물	대안동 439	법당및사무실	64.6 ㎡(19.54평) 제외
	대안동 439	법당	52 ㎡(15.73평) 제외
	대안동 439	계단실	7.8 ㎡(2.36평) 제외
	대안동 439	발코니	6.3 ㎡(1.91평) 제외
	대안동 439	주택	28.2 ㎡(8.53평) 제외
	대안동 439	창고	10.2 ㎡(3.09평) 제외
	대안동 439	화장실	4.5 ㎡(1.36평) 제외
	대안동 439	법당	63 ㎡(19.06평) 제외
	대안동 439	법당	6 ㎡(1.82평) 제외
	대안동 439	법당	12 ㎡(3.63평) 제외
	대안동 439	작업장	161.7 ㎡(48.91평) 제외

[위치/주위환경] 본건은 울산광역시 북구 대안동에 소재하는 "상대안마을" 내에 위치하며 주위는 산간농촌지대로 단독주택, 농경지및 임야등으로 형성되어 있읍니다.
[교통상황] 본건토지(2)까지 차량접근이 가능하며 대중교통사정은 다소 불편시 됨.
3)형태 및 이용상태 ①토지 :남향 경사지의 부정형토지로서 묵전상태이며 일부는 종교용지로 이용중임.
②토지: 사다리형의 평탄한 토지로서 종교시설(천수사) 건부지로이용중임.
4)인접 도로상태 ①토지 :서측으로 지적도상 도로에 접하나 실제 폐도상태이며 ②토지를 통하여 접근이 가능함.
②토지 :본건 남측으로 세로(폭약3미터정도)와 접함.
[토지이용계획] 공히 생산관리지역, 가축사육제한구역임.
6)제시목록 외의 물건 본건 기호(1,2) 토지상에 소유자 미상의 제시외건물 11개동[기호(ㄱ-ㅋ): 조적조 판넬위 함석지붕 2층(법당 및 사무실) 약 64.6㎡ 외 10개동, 후첨 "건물개황도, 사진용지" 참조] 이 소재하며, 제시외건물의 구조 및 규모, 용도 등으로 보아 본건 토지의 사용 및 수익에 영향을 미치고 있음.
[공부와의 차이] 기호 (1)토지 는 공부상 지목이 "전"이나 현황은 묵전및 종교용지로 이용중임.
기호 (2)토지는 공부상지목이 "대지"이나 현황은 종교용지로 이용중임.
[참고사항] 1)임대관계 :미상임. 2)본건 (2)토지상에 일반건축뭉대장상 3개동의 건축물 사용승인일 1925년인 목조 건조실 58㎡, 목조 주택 33.2㎡, 목조 주택 28.8㎡ 건축물대장상소유자(김정대)가 등재되어 있으나 미등기상태이며 현재소재하는 건물과 구조,면적등이 상이하여 멸실상태로 추정됨.

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2023/09/04)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
박OO	건물120㎡	2023.03.20.	[보]30,000,000
손OO		2017.02.08.
매각물건명세 비고		공고된 내용이 있으니 매각물건명세서를 참고하시길 바랍니다.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2017년4월17일	소유권
2013년1월30일	근저당권	390,000,000원
2013년1월30일	지상권
2017년4월13일	압류
2017년7월26일	압류
2017년8월22일	근저당권	20,000,000원
2017년9월1일	근저당권	195,000,000원
2018년2월23일	압류
2018년5월14일	압류
2018년5월16일	압류
2018년6월5일	압류
2019년3월12일	압류
2019년5월3일	압류
2019년8월5일	압류
2020년2월10일	압류
2020년2월19일	압류
2020년3월16일	압류
2020년6월3일	가압류	10,000,000원
2021년10월1일	압류
2023년6월1일	임의경매
2023년9월1일	압류

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	1,171,332,667원원	676,493,667원원	84%	1회회
6개월	952,467,500원원	549,067,750원원	77%	1회회
12개월	1,323,251,462원원	706,041,615원원	60%	2.1회회

대안동 전경매 - 경매 권리분석 ※ 면적 599.0평

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
1.일괄매각. 제시외 건물(2-1~2-11), 불상·석등 매각에서 제외. 제시외 건물에 대한 법정지상권 성립유무는 불분명. 최저매각가 격은 제시외 건물의 매각 제외로 인해 토지 소유권 행사를 제한 받는 점을 반영한 금액임. 2.목록2. 지상에 일반건축물대장상 3개동의 건축물(목조 건조실 58㎡, 목조 주택 33.2㎡, 목조주택 28.8㎡)이 등재 되어 있으나 현황 미등기상태이고 멸실상태로 추정되니 입찰시 참고요. 3.목록1. 공부상 지목 ‘전’이나 현황 ‘묵전 및 종교용지’로 이용 중이며, 목록2. 공부상 지목은 ‘대’이나 현황 ‘종교용지’로 이용 중임.4.목록1. 농지취득자격증명 필요(미제출시 보증금 미반환), 원상회복명령 발하여질 가능성 있음. 5.목록1. 지적도상 도로에 접해있으나 현황 폐도상태이며, 목록2.를 경유하여 접근 가능함. 6.지적경계불분명-지적측량 요망. 7.유치권신고인 박고은로부터 공사대금채권 금 61,555,000원을 위하여 제시외 건물 전부(120㎡)에 관하여 유치권이 있다는 신 고가 있으나 그 성립여부는 불분명하며, 경매신청채권자로부터 유치권 성립요건인 견련관계가 없다는 취지의 유치권배제 신청 서 제출됨.

[부동산 현황조사서 비고란]
1.본 건 부동산 목록 1번은 공부상 전이나 현황은 대부분 임야 지역이며, 일부는 천수사에서 사용중인 제시외 미륵부처님 석상, 석등 2개, 기와지붕 산신각, 판넬조 건물 칠성각, 바닥콘크리트 포장된 기도마당 2개소 등이 소재하였음. 2.목록 2번은 공부상 대지이나 현황은 천수사 사찰이 소재하였음. 제시외 석등 2개, 포대화상 2개, 농막(창고용도), 기와지붕 법당건물, 기와지붕 단층건물(요사체), 기와지붕 2층 건물(종무소), 용왕전이 소재하였음. 3.전입세대 열람에 나타난 손희대자는 요양원에 장기 입원중이며, 곽기영은 전입만 확인되며, 점유공간 및 거주는 하지않으며, 천수사 사찰 전체는 현재 박고은이(스님) 점유 및 사용중인게 확인되었음. 4.목록 1번, 2번은 인접 부동산과 경계 구분이 불분명한 바 경계 측량이 요구됨. *행정복지센터 전입세대 열람발급시 신청 여,부와 관계없이 말소자도 열람발급됨.

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 울산지방법원(☎ 052-216-8269)입니다.
입찰일은 2025.11.26입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:30 입니다.
이 법원에는 신한은행,경남은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

매각물건명세 비고난에 기재된 내용입니다.
박고은:임차인 손희대자와 임대차계약을 체결함. (계약일자:2023.01.05. 임대인의 동의 여부 알 수 없음.) 채권자로부터 동거인 으로 전입신고를 한 점, 부동산의 인도일과 계약일이 같은 날인 점과 확정일자가 경매개시결정 이후인 점, 임차보증금 제공 증 명서류 및 실제 거주확인 증명서면 미보완인 점을 들어 임차인 배제신청서( 2024.09.13.자)를 제출함. 손희대자:권리신고 없어 임대차관계 불분명.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

유치권신고가 있는 물건입니다
유치권이란 타인의 부동산을 점유하고 있는 자가 그 부동산에 관하여 생긴 (공사대금)채권이 있는 경우 그 채권을 변제받을 때까지 부동산의 인도를 거절하고 유치할 수 있는 권리입니다. 진정한 유치권은 낙찰로 말소되지 않고 낙찰자가 그 부담을 인수합니다. 그런데, 유치권은 견련성, 피담보채권, 변제기, 점유 등 그 성립 및 존속요건이 매우 엄격하여 실제 유치권이 성립하는 경우는 극히 드뭅니다.

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다
경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

입찰(매각)외 물건이 포함되어 있습니다.
입찰(매각)에서 제외되는 물건이 있다는 의미입니다. 타인이 설치한 건물 또는 이동이 용이한 컨테이너, 기계기구 등을 말합니다. 경험에 의하면 법적문제로 확대되는 경우는 별로 없고 대체로 사소한 것들입니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2023년 6월 1일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 897일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 897일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2013.01.30.근저당권 설정

※ 물건 키워드 : . 생산관리지역. 차량접근이 가능.

전체 컨설팅이 부담스러우신가요? 권리분석만 의뢰하셔도 괜찮습니다!
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출처 : 여의주경매TV http://busyman.co.kr

사건번호 : 2023타경106582 (울산지방법원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2025-11-26	2023타경106582	[전] 북구 대안동 440 [농지취득자격증명,법정지상권,유치권] 토지(대지권): 598.95평	510,540,000원 510,540,000원	신건 (0회)
	2025-11-25	2024타경118889	[전] 북구 화봉동 1160-9 [농지취득자격증명,법정지상권] 토지(대지권): 553.27평	376,774,000원 376,774,000원	신건 (0회)
	2025-11-18	2024타경111772	[전] 북구 중산동 544-1 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 22.08평	39,347,000원 13,496,000원	유찰 (3회)