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단독주택 낙찰 전략 요약 ♣ 천안시 단독주택 경매 완벽분석 (건물 51.8평, 토지 43.7평)

대전지방법원 천안지원에서 진행되는 2025타경11496, 첫 입찰로 인해 낙찰 기회가 커진 물건입니다.

출처 : 에이스옥션 http://aceauction.kr

천안시 동남구 원성동 단독주택 경매

2025타경11496

소 재 지 : 충청남도 천안시 동남구 원성동

감 정 가 : 224,698,080

최 저 가 : 224,698,080

매각기일 : 2025.11.24(월) 10:00

소 재 지	충청남도 천안시 동남구 원성동 478-5
물건용도	단독주택
토지면적	144.40㎡(43.68평)
건물면적	171.12㎡(51.76평)
사건번호	2025타경11496
감정평가액	224,698,080원
최저입찰가	(100%) 224,698,080원
입 찰 일	2025.11.24(월) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	원성동 478-5	대	144.4㎡ (43.68평)
건물	원성동 478-5	1층 단독주택 시멘트	82.50㎡ (24.96평)
	원성동 478-5	2층 단독주택 시멘트	52.92㎡ (16.01평)
	원성동 478-5	지하창고 시멘트	23.70㎡ (7.17평)
제시외건물	원성동 478-5	창고	6 ㎡(1.82평) 포함
제시외건물	원성동 478-5	보일러실	6 ㎡(1.82평) 포함

[위치/주위환경] 본건은 충청남도 천안시 동남구 원성동 소재 ""천안중앙고등학교"" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 근린생활시설, 하천(원성천) 등으로 이루어진 도심의 기존주택지대로서 제반 주위환경은 보통임.
[교통상황] 본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로 소재하여 제반 교통상 황은 보통임.
3)형태 및 이용상태 기호(1): 정방형의 평지로서 단독주택 건부지로 이용중임.
기호(3): 사다리형의 평지로서 주거나지로 이용중임.
기호(4): 자루형의 평지로서 상업용건부지로 이용중임.
4)인접 도로상태 기호(1): 북측으로 폭 6미터 내외의 포장도로에 접함.
기호(3,4): 서측으로 폭 6미터 내외의 포장도로에 접함.
[토지이용계획] 기호(1,3,4): 도시지역(천안도시지역), 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞.
6)제시목록 외의 물건 '지적 및 건물개황도', '사진용지' 참조.
[공부와의 차이] --
[참고사항] 임대관계는 미상임.
[건물구조] 기호(2): 시멘트벽돌조 및 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층, 지상2층 건물로서 (사용승인: 1989.11.23)
- 외벽: 치장벽돌, 페인팅 등 마감.
- 내벽: 벽지 및 일부 타일 등 마감.
- 창호: 새시창호임.
기호(5): 시멘트벽돌조 및 철근콘크리트조 슬래브지붕 단층 건물로서 (사용승인: 1985.09.17)
- 외벽: 치장벽돌, 석재 등 마감.
- 내벽: 벽지 및 일부 타일 등 마감.
- 창호: 새시창호임.
[이용상태] 기호(2): 단독주택으로 이용중임.
기호(5): 인접건물(식당)의 부속건물(직원숙소)로 이용중임.
[설비내역] 위생설비, 급·배수설비, 도시가스, 난방설비 등이 되어 있음.
4)부합물 및 종물 기호(2): 제시외㉠(지하창고), 제시외㉡(보일러실) 소재함.
기호(5): 제시외㉢(현관등-발코니확장부분), 제시외㉣(통로), 제시외㉤(창고) 소재함.
[공부와의 차이] 기호(2): 부속건물(화장실)은 현황 멸실됨.
기호(5): 지하 창고 및 부속건물(변소)은 현황 멸실되었으며, 공부상용도는 일반음식점이나 현황 직원숙소로 이용중임.
[참고사항] 임대관계는 미상이며, 현장조사 당시 건물 내부는 폐문부재 등으로 인하여 확인하지 못하였 는 바 경매진행시 참고하시기 바랍니다.

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2025/07/08)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
김OO	2층전부	2022.06.22.	[보]50,000,000

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2012년6월19일	소유권
2012년10월24일	근저당권	247,000,000원
2023년12월14일	근저당권	200,000,000원
2025년4월3일	임의경매

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2012년6월19일	소유권
2012년10월24일	근저당권	247,000,000원
2023년12월14일	근저당권	200,000,000원
2025년4월3일	임의경매

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	1,267,956,580원원	730,016,667원원	60%	2회회
6개월	1,309,476,190원원	792,996,667원원	64%	1.8회회
12개월	1,309,476,190원원	792,996,667원원	64%	1.8회회

단독주택 낙찰 전략 요약 ♣ 천안시 단독주택 경매 완벽분석 (건물 51.8평, 토지 43.7평)

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
일괄매각. 제시외 건물(감정평가서상 ㉠,㉡) 포함. 부속건물(화장실) 현황 멸실상태임.

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 대전지방법원 천안지원()입니다.
입찰일은 2025.11.24입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:10 입니다.
이 법원에는 신한은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2012. 10. 24. 근저당권 설정

※ 물건 키워드 : . 주거지역. 제2종일반주거지역. 버스정류장. 차량의 접근이 가능. 간선도로. 철근콘크리트조. 슬래브지붕. 도시가스.

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출처 : 에이스옥션 http://aceauction.kr

사건번호 : 2025타경11496 (대전지방법원 천안지원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2025-11-24	2025타경11496	[주택] 천안시 동남구 원성동 478-5 건물: 51.76평 토지(대지권): 43.68평	224,698,080원 224,698,080원	신건 (0회)
	2025-12-02	2024타경109608	[주택] 천안시 동남구 광덕면 광덕리 [농지취득자격증명] 건물: 21.23평 토지(대지권): 457.99평	547,523,800원 350,413,000원	유찰 (1회)
	2025-11-18	2025타경11543	[주택] 천안시 동남구 광덕면 대덕리 건물: 51.80평 토지(대지권): 203.89평	608,611,800원 426,028,000원	유찰 (1회)
	2025-11-18	2024타경4352	[주택] 천안시 동남구 광덕면 원덕리 건물: 53.15평 토지(대지권): 275.88평	127,429,600원 30,596,000원	유찰 (4회)
	2025-09-08	2024타경102522	[주택] 천안시 동남구 목천읍 석천리 [농지취득자격증명] 건물: 38.58평 토지(대지권): 160.81평	400,578,170원 137,399,000원	유찰 (4회)
	2025-11-17	2024타경115900	[주택] 천안시 동남구 광덕면 매당리 건물: 65.02평 토지(대지권): 104.06평	141,555,820원 23,791,000원	유찰 (5회)
	2025-11-18	2021타경102125	[주택] 천안시 동남구 원성동 1-4 [농지취득자격증명] 건물: 89.54평 토지(대지권): 484.61평	1,261,178,400원 1,261,178,400원	재진행 (0회)