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구미시 다가구주택경매 - 낙찰 전략은? (건물 157.2평, 토지 93.1평)

구미시 1040-5에 위치한 다가구주택 물건이 현재 경매로 나왔습니다. 경매 준비하신 분이라면 눈여겨볼 만합니다.

출처 : 여의주경매TV https://busyman.co.kr

감정가는 782,968,200원입니다. 최저입찰가는 782,969,000원(100%)입니다.
입찰일은 2025.11.21(금) 10:00로 예정되어 있습니다.
입찰보증금은 78,296,900원 입니다.

  ▧ 소 재 지 : 경상북도 구미시 진평동 1040-5
  ▧ 사건번호 : 2025 타경 10782
  ▧ 집행법원 : 대구지방법원 김천지원

소 재 지	경상북도 구미시 진평동 1040-5
물건용도	다가구주택
토지면적	307.90㎡(93.14평)
건물면적	519.56㎡(157.17평)
사건번호	2025타경10782
감정평가액	782,968,200원
최저입찰가	(100%) 782,969,000원
입 찰 일	2025.11.21(금) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	진평동 1040-5	대	307.9㎡ (93.14평)
건물	진평동 1040-5	1층 계단실 철근콘크리트조	13.78㎡ (4.17평)
	진평동 1040-5	2층 주택 철근콘크리트조	168.26㎡ (50.90평)
	진평동 1040-5	3층 주택 철근콘크리트조	168.26㎡ (50.90평)
	진평동 1040-5	4층 주택 철근콘크리트조	168.26㎡ (50.90평)
제시외건물	진평동 1040-5	태양광설비	1식 ㎡(0.30평) 포함

[위치/주위환경] 본건은 경상북도 구미시 진평동 소재 ""구미시립인동도서관"" 북서측 인근에 위치하며, 부근 일대는 다가구주택, 공원, 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며, 주위환경 보통시됨.
[교통상황] 본건까지 차량출입 가능하며, 대중교통시설의 이용 등으로 보아 제반 교통사정 보통시됨.
3)형태 및 이용상태 인접지와 등고 평탄한 가장형의 토지로서 ""다가구주택부지""로 이용중임.
4)인접 도로상태 본건 남동측으로 폭 약 8미터의 포장도로와 접함.
[토지이용계획] 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-20)(모든축종제 한구역(환경관리과문의))임.
6)제시목록 외의 물건 -
[공부와의 차이] 없음.
[참고사항] 1)임대관계: 미상임.
2)기타: -
[건물구조] (2)철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 4층건으로서, 외벽: 외장타일 위 페인트, 외장타일 등 마감 내벽: 본타일, 벽지 및 타일 등 마감 바닥: 내장바닥재, 타일 등 마감 창호: 샷시창임.
[이용상태] 다가구주택으로 이용중임.
[설비내역] 위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 되어 있음.
4)부합물 및 종물 본건 건물 옥상부분에 태양광설비가 소재함.
[공부와의 차이] 없음.
[참고사항] 1)임대관계: 미상임. 2)기타: -

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2025/05/07)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
곽OO	206호	2023.10.24	[보]미상 [월]미상
김OO	505호	2023.10.17	[보]미상 [월]미상
김OO	502호	2021.09.08	[보]95,000,000
백OO	501호	2024.08.21	[보]100만원 [월]월 30만원
정OO	502호	2021.09.07	[보]95,000,000
한OO	302호	2021.11.10	[보]84,700,000 [월]150,000
홍OO	201호	2021.07.19	[보]300만원 [월]월 29만원
매각물건명세 비고		공고된 내용이 있으니 매각물건명세서를 참고하시길 바랍니다.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2021년10월15일	소유권
2021년9월6일	근저당권	455,000,000원
2025년2월4일	강제경매
2025년3월14일	가압류	39,411,301원
2025년3월31일	강제경매

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2021년10월15일	소유권
2021년9월6일	근저당권	455,000,000원
2023년12월1일	임차권설정	84,700,000원
2024년10월14일	임차권설정	95,000,000원
2024년12월27일	압류
2025년2월4일	강제경매
2025년3월14일	가압류	39,411,301원
2025년3월31일	강제경매

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	720,605,566원원	446,710,000원원	61%	1.8회회
6개월	746,130,965원원	384,081,774원원	51%	2.5회회
12개월	799,364,964원원	424,722,804원원	53%	2.5회회

구미시 다가구주택경매 - 낙찰 전략은? (건물 157.2평, 토지 93.1평)

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

해당사항없음

설정된 것으로 보는 지상권

해당사항없음

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
일괄매각. 제시외 태양광설비 포함. 대항력 있는 임차인 있음(홍세미, 전입일자 2021.07.19, 보증금 3,000,000원). 배당에서 보 증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함.

[부동산 현황조사서 비고란]
본건 1층은 출입구 및 주차장, 2층은 201호, 202호, 203호, 205호

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 대구지방법원 김천지원(☎ 054-420-2095)입니다.
입찰일은 2025.11.21입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:20 입니다.
이 법원에는 신한은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

매각물건명세 비고난에 기재된 내용입니다.
김민석: 주택임차권등기 2024년10월14일 제46306호 한국토지주택공사: 주택임차권등기 2023년12월1일 제41899호(이 사건 신청채권자 서울보증보험회사가 한국토지주택공사의 임 차보증금반환채권을 승계함)

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

다수의 임차인이 조사, 신고되어 있습니다.
매각물건명세서 및 현황조사서에 7명의 임차인이 나타나 있습니다. 임차인이 많은 경우 명도에 어려움이 있으니 전문가와 협의하여 진행하시길 권해 드립니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

중복경매 사건입니다.
경매 신청자의 청구금액, 즉 그 경매신청 채권자가 배당 받아야 할 금액(87,250,282원)이 감정가격 대비 적은 금액인 경우에는, 일반적으로 경매가 취하되거나 취소 될 가능성이 있습니다. 그런데 이 경매는 다른 경매신청(중복 2025타경11261, 병합 2025타경10921,)이 들어 와서 경매가 중복되어 진행되므로 취하, 취소없이 진행될 여지가 많습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2025년 2월 4일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 390일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 390일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2021. 9. 6. 근저당권 설정

※ 물건 키워드 : . 제2종일반주거지역. 차량출입 가능. 철근콘크리트조. 도시가스.

출처 : 여의주경매TV https://busyman.co.kr

사건번호 : 2025타경10782 (대구지방법원 김천지원)

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