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2023타경1473 경매사건 분석 ◆ 자작동 임야 (105.0평)

이번에 소개할 경매물건은 경기 포천시에 위치한 임야입니다. 최저입찰가는 1억 7489만원입니다.

"GO GREAT GYEONGGI / 변화의 중심 기회의 경기"

출처 : 여의주경매 http://auctioning.co.kr

경기도 포천시 자작동 492-10 임야 경매 물건입니다.

언제든지 입찰(법원동행)에서 명도(집비우기)까지 쉽고 빠르게 도와드립니다!!!

감정가격은 174,888,000원입니다.

0회 유찰되어 최저입찰가는 174,888,000원입니다.

사건번호는 2023타경1473이며 의정부지방법원에서 경매가 진행됩니다.

입찰보증금은 17,488,800원을 준비하시면 됩니다.

소 재 지	경기도 포천시 자작동 492-10
물건용도	임야
토지면적	347.00㎡(104.97평)
건물면적
사건번호	2023타경1473
감정평가액	174,888,000원
최저입찰가	(100%) 174,888,000원
입 찰 일	2025.11.20(목) 10:30

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	자작동 492-10	임야	347㎡ (104.97평)
제시외건물	자작동 492-10	주택	105 ㎡(31.76평) 제외
	자작동 492-10	주택	105 ㎡(31.76평) 제외
	자작동 492-10	보일러실	7.5 ㎡(2.27평) 제외
	자작동 492-10	창고	4.5 ㎡(1.36평) 제외
	자작동 492-10	창고	24 ㎡(7.26평) 제외

[위치/주위환경] 본건은 경기도 포천시 자작동 소재 "자작삼거리" 서측 및 서북측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택, 소규모 공장, 농경지 등이 혼재하는 지대임.
[교통상황] 본건 혹은 본건 인근까지 차량출입가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.
3)형태 및 이용상태 기호1-5: 평탄한 부정형 혹은 사다리형의 토지로 도로로 이용중임. 기호6: 완경사 사다리형의 토지로 하천 상태임. 기호7, 9: 평탄한 사다리형의 토지로 대지상태임.
기호10: 완경사 부정형의 토지로 하천 및 휴경지 상태임.
4)인접 도로상태 기호1-5는 그 자체가 도로 상태이며, 기호6은 지적상 맹지이며, 기호7,8,10은 동측으로 세로(가)와 접함.
[토지이용계획] 기호1-3: 계획관리지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 문화재보존영향검토대상지역(자작리 유적지)＜경기도문화재보호조례＞, 비행안전제4구역(지원)(15항공단_비행안전(지원)제4구역(45m 위탁지역))＜군사기지 및 군사시설 보호법＞, 제한보호구역(지원/헬기:2km)(15항공단_제한보호구역(협의지역))＜군사기지 및 군사시설 보호법＞, 배출시설설치제한지역＜물환경보전법＞ , 성장관리권역＜수도권정비계획법＞임.
기호4,7,9: 계획관리지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 비행안전제4구역(지원)(15항공단_비행안전(지원)제4구역(45m 위탁지역))＜군사기지 및 군사시설 보호법＞ , 제한보호구역(지원/헬기:2km)(15항공단_제한보호구역(협의지역))＜군사기지 및 군사시설 보호법＞, 배출시설설치제한지역＜물환경보전법＞, 성장관리권역＜수도권정비계획법＞임.
기호5: 계획관리지역, 중로3류(폭 12m-15m)(국도43호선(자작-어룡)우회도로)(접함), 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한구역)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞ ,가축사육제한구역(전부제한구역)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 비행안전제4구역(지원)(15항공단_비행안전(지원)제4구역(45m 위탁지역))＜군사기지 및 군사시설 보호법＞ , 제한보호구역(지원/헬기:2km)(15항공단_제한보호구역(협의지역))＜군사기지 및 군사시설 보호법＞, 배출시설설치제한지역＜물환경보전법＞ , 성장관리권역＜수도권정비계획법＞임.
기호6: 계획관리지역, 소하천(자작천), 가축사육제한구역(전부제한구역)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 비행안전제4구역(지원)(15항공단_비행안전(지원)제4구역(45m 위탁지역))＜군사기지 및 군사시설 보호법＞ , 제한보호구역(지원/헬기:2km)(15항공단_ 제한보호구역(협의지역))＜군사기지 및 군사시설 보호법＞, 배출시설설치제한지역＜물환경보전법＞, 준보전산지＜산지관리법＞, 소하천구역＜소하천정비법＞,성장관리권역＜수도권정비계획법＞임.
기호10: 농림지역, 소하천(자작천), 가축사육제한구역(전부제한구역)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 비행안전제4구역(지원)(15항공단_비행안전(지원)제4구역(45m 위탁지역))＜군사기지 및 군사시설 보호법＞ , 제한보호구역(지원/헬기:2km)(15항공단_제한보호구역(협의지역))＜군사기지 및 군사시설 보호법＞, 배출시설설치제한지역＜물환경보전법＞, 소하천구역＜소하천정비법＞, 소하천예정지＜소하천정비법＞,성장관리권역＜수도권정비계획법＞임.
6)제시목록 외의 물건 후첨 지적건물 개황도 참조.
[공부와의 차이] 기호 1-3의 공부상 지목은 전이나 현황 도로이며, 기호6의 공부상 지목은 임야이나 현황 하천이며, 기호10의 공부상 지목은 답이나 현황 일부 하천상태임.
[참고사항] - 임대관계 미상임.
- 본건 지상에 후첨 지적건물 개황도에서와 같이 제시외 건물이 소재하는바 ㉠-㉣은 본건 기호 8건물에 부착되어 있으며, 기호㉤-㉧은 본건 기호9토지에 소재하는 것으로, 기호㉨, ㉩은 본건 기호9토지 및 인접토지인 자작동 208-3토지에 걸쳐 소재하는 것으로 육안 목측되었는바(후첨 지적건물 개황도 참조) 정확한 위치 및 면적의 확정을 위하여는 경계측량을 요하니 이해관계인은 경매진행시 유의하시기 바람. [건물구조] 본건은 2006년 3월에 사용승인된 일반철골구조 평스라브지붕 단층건으로 외벽은 치장벽돌타일 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시이중창임.
[이용상태] 일반음식점 및 소매점으로 이용중임(후첨 건물개황도 참조).
[설비내역] 기본적인 급배수, 위생 등이 되어 있음.
4)부합물 및 종물 후첨 지적건물 개황도 및 사진용지 참조 [공부와의 차이] -
[참고사항] - 임대관계 미상임.

임차인 현황 (배당요구종기일 : )

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
조사된 임차내역이 없습니다.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2003년5월15일	소유권
2003년5월22일	근저당권	45,000,000원
2003년5월22일	지상권
2006년3월22일	근저당권	210,000,000원
2013년11월27일	근저당권	100,000,000원
2019년8월13일	가압류	438,000,000원
2022년4월7일	근저당권	400,000,000원
2023년3월16일	임의경매

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	426,247,408원원	290,550,830원원	51%	2.8회회
6개월	456,096,540원원	274,743,128원원	73%	2.4회회
12개월	358,762,762원원	178,717,232원원	49%	3회회

2023타경1473 경매사건 분석 ◆ 자작동 임야 (105.0평)

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

토지 지상의 감정평가서상 제시외 건물에 대한 법정지상권 성립여부 불분명

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
토지만의 매각. 토지 지상에 소재하는 감정평가서상 소유자 미상의 제시외 건물(ㅁ~ㅊ)은 매각에서 제외(제시외 건물을 감안한 토지 가격은 122,421,600원임)

[부동산 현황조사서 비고란]
가. 현황 1) 목록1 - 지목은 전이나, 현황은 공용도로 관측되는 바, 정확한 위치나 면적 등은 별도의 확인을 요함 2) 목록2 - 지목은 전이나, 현황은 공용도로 관측되는 바, 정확한 위치나 면적 등은 별도의 확인을 요함 3) 목록3 - 지목은 전이나, 현황은 공용도로 관측되는 바, 정확한 위치나 면적 등은 별도의 확인을 요함 4) 목록4 - 지목은 도로이고, 현황은 공용도로 관측되는 바, 정확한 위치나 면적 등은 별도의 확인을 요함 5) 목록5 - 지목은 도로이고,

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 의정부지방법원(☎ 031-828-0326)입니다.
입찰일은 2025.11.20입니다. 입찰시작 시각은 10:30이며 입찰마감 시각은 11:50 입니다.
이 법원에는 신한은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다
경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

이 사건번호로 4개의 물건이 경매되며 이 물건번호는 4번 입니다.
한 경매사건번호에 여러 개 부동산이 있는 경우 이를 분리하여 물건번호를 별도로 붙여 진행하는 경우가 있는데, 이를 분할매각이라고 합니다. 이 경우 사진, 감정평가 요약 내용이 뒤섞여 있게 되므로 혼동을 일으키기 쉽습니다. 각별한 주의가 필요합니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2023년 3월 16일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 975일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 975일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2003. 5. 22. 근저당권 설정

※ 물건 키워드 : . 농림지역. 계획관리지역. 보전산지. 차량출입가능. 버스정류장. 노선버스정류장. 평스라브지붕. 스라브지붕.

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출처 : 여의주경매 http://auctioning.co.kr

사건번호 : 2023타경1473 (의정부지방법원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2025-11-20	2023타경1473	[임야] 포천시 자작동 492-10 [법정지상권] 토지(대지권): 104.97평	174,888,000원 174,888,000원	신건 (0회)
	2025-12-09	2025타경72557	[임야] 포천시 신북면 덕둔리 산233 토지(대지권): 118,362.20평	2,230,296,000원 1,561,207,000원	유찰 (1회)
	2025-11-27	2024타경6727	[임야] 포천시 영중면 양문리 산71-4 토지(대지권): 696.36평	202,576,000원 141,803,000원	유찰 (1회)
	2025-12-09	2025타경1286	[임야] 포천시 이동면 도평리 116-7 [법정지상권] 토지(대지권): 112.83평	64,156,000원 31,436,000원	유찰 (2회)
	2025-11-18	2024타경87245	[임야] 포천시 영북면 운천리 산20-1 토지(대지권): 199.95평	52,219,000원 25,587,000원	유찰 (2회)
	2025-11-27	2024타경87320	[임야] 포천시 이동면 장암리 산233-3 토지(대지권): 12,450.90평	242,844,000원 83,296,000원	유찰 (3회)
	2025-11-27	2024타경87320	[임야] 포천시 이동면 장암리 산233 토지(대지권): 7,873.47평	153,565,200원 52,673,000원	유찰 (3회)
	2025-11-18	2024타경87917	[임야] 포천시 일동면 수입리 525-3 토지(대지권): 2,267.24평	1,025,825,000원 502,654,000원	재진행 (2회)
	2025-11-25	2024타경4479	[임야] 포천시 일동면 기산리 38-1 [분묘기지권,농지취득자격증명] 토지(대지권): 4,372.03평	462,856,900원 158,760,000원	유찰 (3회)
	2025-11-27	2023타경80872	[임야] 포천시 군내면 하성북리 산49-1 토지(대지권): 22,875.05평	907,440,000원 217,876,000원	유찰 (4회)