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2025타경70862 경매사건 분석 ◆ 은현면 임야 (1,321.0평)

감정 26억 935만원 → 최저 12억 7858만원! 경기 양주 은현면 임야 경매를 소개합니다.

"Happy Life Yang-Ju - 경기도 양주시"

출처 : 여의주경매법인 https://wonsns.com

의정부지방법원 경매7계 2025 타경 70862

소 재 지	경기도 양주시 은현면 용암리 749-12
물건용도	임야
토지면적	4,367.00㎡(1,321.02평)
건물면적
사건번호	2025타경70862
감정평가액	2,609,352,000원
최저입찰가	(49%) 1,278,582,000원
입 찰 일	2026.03.04(수) 10:30

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	용암리 749-12	답	171㎡ (51.73평) 2분의 1 지분전부
	용암리 749-14	답	5.5㎡ (1.66평) 2분의 1 지분전부
	용암리 784-15	임야	1136.5㎡ (343.79평) 2분의 1 지분전부
	용암리 784-17	임야	985㎡ (297.96평)
	용암리 784-18	임야	700㎡ (211.75평)
	용암리 784-25	임야	662㎡ (200.26평)
	용암리 784-26	임야	707㎡ (213.87평)

[위치/주위환경] 본건은 경기도 양주시 은현면 용암리 ""예원예술대학교 양주캠퍼스"" 북측 인근에 위치하며, 주위는 자연취락, 소규모 공장, 신축 중인 아파트단지, 학교, 미개발 나지, 농경지 등이 혼재하는 지역임.
[교통상황] 본건까지 제 차량의 진입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통 상황은 보통임.
3)형태 및 이용상태 부정형 및 사다리형의 평지로서 축대를 쌓아 평탄하게 부지 조성 하였으며, 기호 1 ~ 3은 도로, 기호 4 ~ 7은 주거나지 성격의 잡종지 상태임. (기호 4, 6, 7은 공사 중단된 콘크리트 바닥 구조물이 소재함.)
4)인접 도로상태 기호 1 : 본건이 폭 약 10미터의 도로로서 동측으로 폭 약 30 미터의 도로에 접함.
기호 2,3 : 본건이 폭 약 10미터의 도로임.
기호 4,6,7 : 본건 남측, 북측으로 폭 약 10 미터의 도로에 접함.
기호 5 : 본건 동측, 남측, 북측으로 폭 약 10 미터의 도로에 접합.
[토지이용계획] 기호 1 : 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(용암3지구), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(저촉), 가축사육제한구역(모든축종 제한), 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역.
기호 2 : 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(용암3지구), 소로1류(폭 10m~12m), 가축사육제한구역(모든축종 제한), 절대보호구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역.
기호 3 : 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(용암3지구), 소로1류(폭 10m~12m)(저촉), 가축사육제한구역(모든축종 제한), 상대보호구역, 절대보호구역, 배출시설설치 제한지역, 준보전산지, 토석채취제한지역, 성장관리권역, ［추가기재사항］ 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(공고번호 제2020-1171호)(일부), 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(공고번호 제2019-583호).
기호 4~7 : 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(용암3지구), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한), 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 토석채취제한지역, 성장관리권역.
6)제시목록 외의 물건 기호 4, 6, 7 지상에는 공사 중단된 콘크리트 바닥 구조물이 소재함.
[공부와의 차이] 본건 토지의 공부상 지목은 ""답"", ""임야"" 이나, 기호 1 ~ 3은 현황 도로, 기호 4 ~ 7은 토목 공사를 통하여 조성된 주거나지 성격의 잡종지 상태(일부는 허가지)임.
[참고사항] 임대관계 : 미상 기 타 : -

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2025/04/14)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
조사된 임차내역이 없습니다.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2019년12월20일	소유권
2019년12월20일	근저당권	1,370,000,000원
2019년12월20일	지상권
2024년9월27일	근저당권	1,400,000,000원
2025년1월16일	압류
2025년1월20일	임의경매
2025년3월19일	압류

인근지역 낙찰통계

통계기간

평균감정가

평균낙찰가

낙찰가율

유찰횟수

2025타경70862 경매사건 분석 ◆ 은현면 임야 (1,321.0평)

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
1. 일괄매각. 일부(목록 1,2,3) 지분매각이나, 부동산 전체에 대한 공유자 부존재하여 공유자우선매수신고 대상 아님 2. 목록 1,2는 농지이나, 도시지역 안의 주거지역으로 농지취득자격증명원 제출 필요 없음 3. 본건 토지의 공부상 지목은 "답", "임야"이나 목록 1~3은 현황 도로, 목록 4~7은 토목 공사를 통하여 조성된 주거나지 성격 의 잡종지 상태(일부는 허가지)임 4. 목록 4,6,7 지상에 공사가 중단된 콘크리트 바닥 구조물이 소재하고 있으나 이에 구애됨이 없이 평가함. 제시외 구조물로 토지가격이 제한받는 경우의 단가는 목록 4(631,000원/㎡), 목록 6,7(642,000원/㎡)임. 인허가 관련 사항은 해당 관청에 별도 확 인 요함

[부동산 현황조사서 비고란]
- 본건은 예원예술대학교 경기드림캠퍼스 인근에 위치에 있으며, 공부상 지목은 답 또는 임야이나 현황은 도로 및 건물 건축을 위하여 조성한 부지임 - 목록 1. 본건 토지들의 출입도로이며 인도가 일부 포함됨 - 목록 2. 도로 모퉁이에 위치한 인도임 - 목록 3. `ㄷ`형 도로이며, 목록 4,5,6,7.을 둘러싸고 있음 - 목록 4,5,6,7.은 건물 건축을 위하여 조성한 평탄한 부지로 잡풀이 무성한 상태이며, 연속으로 인접하여 육안으로 경계확인이 불가능하므로, 별도 확인이 필요함 - 목록 4,6,7. 지상에 바닥 기초공사를 한 것으로 보이는 콘크리트 구조물과 철근이 남아 있음 - 본건 토지들의 정확한 위치, 면적, 인접 토지와의 경계 등은 별도 확인이 필요함

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 의정부지방법원(☎ 031-828-0364)입니다.
입찰일은 2026.03.04입니다. 입찰시작 시각은 10:30이며 입찰마감 시각은 11:50 입니다.
이 법원에는 신한은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

지분경매 물건이 포함되어 있습니다.
여러 명이 공동으로 소유하는 부동산의 일부만 경매로 나온 것을 지분경매라고 합니다. 소유부분이 특정되지 않아 사용에 제약이 따를 수 있으며 공유자간에 분쟁도 발생할 수 있습니다. 그러나 도로만 지분경매인 경우는 아무런 문제가 되지 않습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2025년 1월 20일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 408일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 408일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2019.12.20. 근저당권 설정

※ 물건 키워드 : . 제1종일반주거지역. 지구단위계획구역. 보전산지. 버스정류장.

출처 : 여의주경매법인 https://wonsns.com

사건번호 : 2025타경70862 (의정부지방법원)

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