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서귀포 남원읍 대지, 감정가의 49%에 낙찰 가능성?

서귀포 남원읍 대지, 감정가의 49%에 낙찰 가능성?

서귀포 남원읍 신례리의 대지 경매가 2회 유찰 후 진행됩니다. 현재 가격은 3억 8016만원입니다.

출처 : 여의주경매TV http://busyman.co.kr

  ◈ 위치 : 제주특별자치도 서귀포시 남원읍 신례리
  ◈ 유형 : 대지
  ◈ 사건번호 : 2025 타경 1075
  ◈ 집행법원 : 제주지방법원

감정가는 775,832,000원입니다. 최저입찰가는 380,157,000원 (49%)입니다.
입찰일은 2026.02.03(화) 10:00로 예정되어 있습니다.
입찰보증금은 38,015,700원 입니다.

소 재 지	제주특별자치도 서귀포시 남원읍 신례리 1057-1
물건용도	대지
토지면적	1,616.00㎡(488.84평)
건물면적
사건번호	2025타경1075
감정평가액	775,832,000원
최저입찰가	(49%) 380,157,000원
입 찰 일	2026.02.03(화) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	신례리 1057-1	대	1616㎡ (488.84평)
제시외건물	신례리 1057-1	주택	90.9 ㎡(27.50평) 제외
	신례리 1057-1	다용도실	35.7 ㎡(10.80평) 제외
	신례리 1057-1	주택	47.3 ㎡(14.31평) 제외
	신례리 1057-1	보일러실	1.6 ㎡(0.48평) 제외
	신례리 1057-1	창고	70.0 ㎡(21.18평) 제외
	신례리 1057-1	창고	14.0 ㎡(4.24평) 제외
	신례리 1057-1	변소	2.0 ㎡(0.61평) 제외

[위치/주위환경] 대상물건은 제주특별자치도 서귀포시 남원읍 신례리 소재 ""신례초등학교"" 북서측 근거리에 위치하며, 주위는 단독 주택 및 과수원 등이 혼재한 지역임.
[교통상황] 대상물건까지 제반차량 접근 가능하며, 동측 인근에 지방도(왕복 2차선)가 소재하여 제반 교통상황 보통시됨.
3)형태 및 이용상태 인접 도로 대비 등고평탄한 부정형의 토지로서, 주거기타(무허가주택 및 과수원)임.
4)인접 도로상태 남측으로 폭 약 4m 내외의 포장도로에 접함.
[토지이용계획] 제1종일반주거지역, 고도지구(15m이하), 중로3류(폭 12m~15m)(저촉), 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시 (전부제한))＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 역사문화환경보존지역(2024-09-04)＜문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률＞, 역사문화환경보존지역(양금석가옥)＜문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률＞.
6)제시목록 외의 물건 별지 '지적 및 건물개황도' 참조.
[공부와의 차이] 없 음.
[참고사항] 임대관계: 미상임. 기 타: -

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2025/07/07)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
김OO	미상	1973.07.24	[보]미상 [월]미상
매각물건명세 비고		공고된 내용이 있으니 매각물건명세서를 참고하시길 바랍니다.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
1979년3월30일	소유권
2017년7월26일	근저당권	396,000,000원
2017년7월26일	지상권
2024년11월28일	근저당권	240,000,000원
2025년3월28일	임의경매

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	621,266,290원원	277,451,765원원	47%	2.4회회
6개월	451,974,719원원	209,085,959원원	54%	2.3회회
12개월	472,472,244원원	197,339,310원원	49%	2.6회회

서귀포 남원읍 대지, 감정가의 49%에 낙찰 가능성?

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

해당사항 없음

설정된 것으로 보는 지상권

본 건 지상에 매각에서 제외하는 건물에 대한 법정지상권 성립 여부 불분명

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
-본 건 일부 지상에 과수목(밀감목) 등이 식재되어 있으며, 최저매각가격은 과수목 등 포함 평가액임. -본 건 지상에 소재하는 제시외 '목조 스레트지붕 단층 주택 약 90.9㎡', '목조 슬래브지붕 단층 다용도실 약 35.7㎡', '목조 강 판지붕 단층 주택 약 47.3㎡', '블럭조 스래트지붕 단층 보일러실 약 1.6㎡', '석조 스레트지붕 단층 창고 약 70.0㎡', '블럭조 스레트지붕 단층 창고 약 14.0㎡', '블럭조 슬래브지붕 단층 변소 약 2.0㎡'는 매각에서 제외함(감정평가서 지적 및 건물개황 도 ㄱ,ㄴ,ㄷ,ㄹ,ㅁ,ㅂ,ㅅ, 부분, 본 건이 제시외 건물 소재로 인하여 제한 받는 가격은 701,457,000원임). -매각에서 제외하는 지상 건물에 대한 법정지상권 성립 여부 불분명 -본 건 일부는 토지이용계획확인서상 도시계획도로에 저촉됨.

[부동산 현황조사서 비고란]
- 소재지1(신례리 1057-1) 대지 일부 지상에 밀감목이 식재되어 있고, 제시외 건물 ㄱ. 잡석조 함석지붕 단층 주택 ㄴ. 블럭조 함석지붕

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 제주지방법원(☎ 064-729-2152)입니다.
입찰일은 2026.02.03입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:30 입니다.
이 법원에는 NH농협은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

매각물건명세 비고난에 기재된 내용입니다.
-김순보: 위 전입일자는 전입세대확인서(2025. 4. 11. 자) 및 주민등록등?초본에 의함, 임대차 관계 불분명하며 임대차 관계 성립 시 대항력 발생 여지 있음.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다
경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2017. 7. 26. 근저당권 설정

※ 물건 키워드 : . 제1종일반주거지역.

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출처 : 여의주경매TV http://busyman.co.kr

사건번호 : 2025타경1075 (제주지방법원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2026-01-13	2025타경6945	[대지] 서귀포시 남원읍 위미리 3203 [법정지상권] 토지(대지권): 128.87평	443,390,000원 443,390,000원	신건 (0회)
	2026-01-06	2024타경12967	[대지] 서귀포시 표선면 표선리 767 [법정지상권] 토지(대지권): 781.09평	1,773,701,400원 1,773,701,400원	신건 (0회)
	2026-01-20	2025타경7509	[대지] 서귀포시 성산읍 온평리 845-3 [농지취득자격증명,법정지상권] 토지(대지권): 28.64평	60,107,860원 42,076,000원	유찰 (1회)
	2026-01-06	2025타경912	[대지] 서귀포시 대정읍 신도리 3109-2 [농지취득자격증명,법정지상권] 토지(대지권): 237.77평	336,131,000원 235,292,000원	유찰 (1회)
	2026-01-06	2024타경8067	[대지] 서귀포시 대정읍 동일리 2829-7 토지(대지권): 566.58평	1,028,590,000원 720,013,000원	유찰 (1회)
	2026-02-03	2025타경1075	[대지] 서귀포시 남원읍 신례리 1057-1 [법정지상권] 토지(대지권): 488.84평	775,832,000원 380,157,000원	유찰 (2회)
	2026-02-03	2024타경32596	[대지] 서귀포시 대정읍 구억리 265 [농지취득자격증명,법정지상권] 토지(대지권): 7,728.88평	17,183,941,000원 8,420,131,000원	유찰 (2회)
	2026-01-27	2025타경626	[대지] 서귀포시 중문동 1961-2 토지(대지권): 186.04평	750,300,000원 367,647,000원	유찰 (2회)
	2026-02-03	2024타경12998	[대지] 서귀포시 대정읍 상모리 2543-1 토지(대지권): 170.31평	151,565,000원 151,565,000원	재진행 (1회)
	2025-12-23	2025타경6303	[대지] 서귀포시 대정읍 영락리 868-1 토지(대지권): 840.04평	941,403,000원 461,287,000원	유찰 (2회)
	2026-01-27	2024타경9305	[대지] 서귀포시 성산읍 신천리 222 [법정지상권] 토지(대지권): 76.53평	141,680,000원 48,596,000원	유찰 (3회)

대지 1-서귀포시 성산읍 신천리-대지

대지 2-서귀포시 성산읍 신천리-대지

대지 3-서귀포시 성산읍 신천리-대지

대지 4-서귀포시 성산읍 신천리-대지

대지 5-서귀포시 성산읍 신천리-대지

대지 6-서귀포시 성산읍 신천리-대지

대지 7-서귀포시 성산읍 신천리-대지

대지 8-서귀포시 성산읍 신천리-대지

대지 9-서귀포시 성산읍 신천리-대지

대지 10-서귀포시 성산읍 신천리-대지

대지 11-서귀포시 성산읍 신천리-대지

대지 12-서귀포시 성산읍 신천리-대지

대지 13-서귀포시 성산읍 신천리-대지

대지 14-서귀포시 성산읍 신천리-대지

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