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2025타경11988 다세대(빌라) 경매사건 분석 ☆ 강북구 수유동 낙찰가 분석

강북구 542-3에 위치한 다세대(빌라) 물건이 현재 경매로 나왔습니다. 경매 준비하신 분이라면 눈여겨볼 만합니다.

"내 삶에 힘이 되는 강북"

출처 : 여의주지기 http://www.dcart.co.kr

감정가 168,400,000원인 서울특별시 강북구 수유동 542-3 다세대(빌라) 물건입니다.

2회 유찰되어, 최저입찰가는 107,776,000원이군요.

감정가의 64% 가격으로 낮아진 것입니다.

사건번호는 2025타경11988이며, 입찰일은 2026.01.27(화) 10:00입니다.

소 재 지	서울특별시 강북구 수유동 542-3 3층302호
물건용도	다세대(빌라)
토지면적	17.93㎡(5.42평)
건물면적	52.96㎡(16.02평)
사건번호	2025타경11988
감정평가액	168,400,000원
최저입찰가	(64%) 107,776,000원
입 찰 일	2026.01.27(화) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
대지권	수유동 542-3	200분의 17.93	17.93㎡ (5.42평)
건물	수유동 542-3	철근콘크리트조	35.36㎡ (10.70평)
제시외건물	수유동 542-3	주택	17.6 ㎡(5.32평) 포함

[위치/주위환경] 본건은 서울특별시 강북구 수유동 소재 '인수중학교' 북측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 및 다세대주택 등 주거용 부동산과 일부 근린생활시설 등으로 형성된 지역으로 주위환경은 보통임.
[교통상황] 대상 건물까지 차량의 진출입이 용이하며, 근거리에 지하철 우이신설선 '가오리역' 및 '4.19민주묘지역' 및 버스정류장이 소재하여 교통환경은 보통임.
[건물구조] 철근콘크리트조 경사 슬래브 지붕 4층 건물 내 제3층 제302호로(사용승인일자:2002.01.23)
외 벽 : 드라이비트 마감 등, 내 벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등, 창 호 : 샷시창호임 [이용상태] 다세대주택으로 이용중이며, 부합물인 제시외 건물(베란다실에 새시조 판넬로 마감하여 주거용으로 이용중)(후첨'내부도'참조)
[설비내역] 도시가스에 의한 개별난방설비, 기본적인 전기설비, 위생 및 급배수설비 등이 되어있음.
[토지형상/이용상태] 인접토지 및 도로 대비 대체로 등고 평탄한 사다리형 토지로 다세대주택 건부지로 이용중임.
7)인접 도로상태등 북서측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로와 접함.
[토지이용계획] 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 고도지구(28m이하), 도로(접합)
가축사육제한구역＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 상대보호구역＜교육환경 보호에 관한 법률＞, 상대보호구역(최종확인은관할교육청에확인)＜교육환경 보호에 관한 법률＞, 절대보호구역＜교육환경 보호에 관한 법률＞, 대공방어협조구역(77-257m)＜군사기지 및 군사 시설 보호법＞, 과밀억제권역＜수도권정비계획법＞ [공부와의 차이] 없음 [참고사항] -본건의 임대관계는 미상이나, 등기사항전부증명서상 하기와 같이 주택임차권등기 되어있음.
임차보증금 금85,000,000원, 임대차계약일 2020.03.31, 주민등록일자 2020.06.08, 확정일자 2020.05.15, 임차권자 김*후.
-본건은 후첨‘사진용지, 내부구조도’와 같이 부합물인 제시외 건물(1-1)이 소재하며, 다세대주택의 일부로 이용중임.

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2025/05/27)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
김OO	3층302호전부	2020.6.8.	[보]85,000,000
박OO	3층302호	2020.06.08	[보]미상 [월]미상
매각물건명세 비고		공고된 내용이 있으니 매각물건명세서를 참고하시길 바랍니다.

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2002년2월15일	소유권
2021년8월17일	압류
2024년1월31일	공매공고
2024년8월6일	압류
2024년9월12일	임차권설정	85,000,000원
2025년2월24일	강제경매
2025년9월12일	압류

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	240,664,706원원	191,886,221원원	81%	3.6회회
6개월	241,612,097원원	194,265,409원원	81%	3.2회회
12개월	237,842,797원원	185,096,431원원	78%	3.2회회

2025타경11988 다세대(빌라) 경매사건 분석 ☆ 강북구 수유동 낙찰가 분석

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

을구 5번 주택임차권등기(배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함)

설정된 것으로 보는 지상권

해당사항없음

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
제시외 건물 포함

[부동산 현황조사서 비고란]
* 폐문부재로 소유자 및 점유자들을 만나지 못하여 노

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 서울북부지방법원(☎ 02-910-3678)입니다.
입찰일은 2026.01.27입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:10 입니다.
이 법원에는 NH농협은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

매각물건명세 비고난에 기재된 내용입니다.
김민후: 이 사건 경매신청 채권자이며 주택임차권 등기일은 2024.9.12.임. 박노숙: 임차인 김민후 제출 권리신고서(2025.3.29.자)에 의하면 김민후와 동거친족(모자관계)임.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

선순위 임차권등기가 되어 있습니다.
대항력이 있는 선순위 임차권등기 권리자가 배당을 전액 받지 못할 경우 낙찰자가 잔여 보증금을 인수해야하는 경우가 있습니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2025년 2월 24일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 303일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 303일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2021.08.17. 압류 설정

※ 물건 키워드 : . 주거지역. 제2종일반주거지역. 버스정류장. 지하철. 철근콘크리트조. 도시가스. 개별난방.

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출처 : 여의주지기 http://www.dcart.co.kr

사건번호 : 2025타경11988 (서울북부지방법원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2026-01-06	2025타경12471	[다세대] 강북구 수유동 480-3 동아쉐르빌 [임차권등기] 건물: 10.57평 토지(대지권): 6.07평	242,640,000원 242,640,000원	신건 (0회)
	2026-01-06	2025타경12456	[다세대] 강북구 수유동 482-114 현주빌라 [임차권등기] 건물: 14.67평 토지(대지권): 10.67평	325,000,000원 325,000,000원	신건 (0회)
	2026-01-06	2025타경12253	[다세대] 강북구 미아동 776-42 청솔시티빌 [임차권등기] 건물: 14.08평 토지(대지권): 8.24평	301,000,000원 301,000,000원	신건 (0회)
	2026-01-27	2025타경12455	[다세대] 강북구 미아동 136-13 제2층 건물: 11.54평 토지(대지권): 5.72평	421,000,000원 336,800,000원	유찰 (1회)
	2026-01-27	2025타경12357	[다세대] 강북구 수유동 711-19 파크리움 [임차권등기] 건물: 11.99평 토지(대지권): 6.35평	221,400,000원 177,120,000원	유찰 (1회)
	2026-01-13	2025타경12176	[다세대] 강북구 미아동 1363 수유지웰에스테이트 건물: 4.81평 토지(대지권): 3.94평	90,000,000원 72,000,000원	유찰 (1회)
	2026-01-13	2025타경204	[다세대]서울특별시 강북구 미아동 159-7 드림빌 건물: 25.03평 토지(대지권): 13.06평	333,000,000원 266,400,000원	유찰 (1회)
	2026-01-27	2025타경12462	[다세대] 강북구 수유동 557-42 제비동 [임차권등기] 건물: 12.38평 토지(대지권): 7.73평	194,100,000원 124,224,000원	유찰 (2회)
	2026-01-27	2025타경1498	[다세대] 강북구 수유동 301-15 제303호 건물: 16.64평 토지(대지권): 10.48평	316,000,000원 202,240,000원	유찰 (2회)
	2026-01-27	2025타경11988	[다세대] 강북구 수유동 542-3 3층302호 [임차권등기] 건물: 16.02평 토지(대지권): 5.42평	168,400,000원 107,776,000원	유찰 (2회)
	2026-01-27	2025타경11972	[다세대] 강북구 수유동 49-70 빌드아르떼 [임차권등기] 건물: 9.09평 토지(대지권): 5.15평	275,000,000원 176,000,000원	유찰 (2회)
	2026-01-27	2024타경122954	[다세대]서울특별시 강북구 미아동 791-1668 [임차권등기] 건물: 14.18평 토지(대지권): 7.95평	200,000,000원 128,000,000원	유찰 (2회)
	2026-01-27	2024타경5165	[다세대]서울특별시 강북구 수유동 695-16 건물: 16.34평 토지(대지권): 6.08평	239,000,000원 152,960,000원	유찰 (2회)
	2026-01-20	2025타경12616	[다세대] 강북구 수유동 518-117 글로리아캐슬 [임차권등기] 건물: 16.07평 토지(대지권): 13.27평	410,000,000원 262,400,000원	유찰 (2회)
	2026-01-20	2025타경12461	[다세대] 강북구 수유동 270-21 태영빌 [임차권등기] 건물: 15.12평 토지(대지권): 8.67평	249,000,000원 159,360,000원	유찰 (2회)