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대구시 경매추천 | 다가구주택 경매 함정은? (건물 250.1평, 토지 131.9평)

남구 대명동 985-4에 위치한 본 다가구주택 경매물건은 20억 9646만원짜리가 20억 9646만원까지 떨어진 상태입니다.

"드림피아 대구남구 / 활기찬 행복도시·열정의 명품남구 - 대구광역시 남구"

출처 : 여의주 경매연구원 https://cafe.naver.com/auctioning01

대구지방법원 경매8계 2025 타경 7463

소 재 지	대구광역시 남구 대명동 985-4
물건용도	다가구주택
토지면적	436.00㎡(131.89평)
건물면적	826.82㎡(250.11평)
사건번호	2025타경7463
감정평가액	2,096,456,600원
최저입찰가	(100%) 2,096,456,600원
입 찰 일	2026.06.22(월) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	대명동 985-4	대	436㎡ (131.89평)
건물	대명동 985-4	1층 계단실 철근콘크리트구조	24.48㎡ (7.41평)
	대명동 985-4	2층 다가구주택 철근콘크리트구조	227.18㎡ (68.72평)
	대명동 985-4	3층 다가구주택 철근콘크리트구조	209.88㎡ (63.49평)
	대명동 985-4	4층 다가구주택 철근콘크리트구조	198.08㎡ (59.92평)
제시외건물	대명동 985-4	근린생활시설	32.6 ㎡(9.86평) 포함
	대명동 985-4	확장형 발코니	32.9 ㎡(9.95평) 포함
	대명동 985-4	확장형 발코니	49.5 ㎡(14.97평) 포함
	대명동 985-4	확장형 발코니	44.5 ㎡(13.46평) 포함
	대명동 985-4	다용도실	7.7 ㎡(2.33평) 포함

[위치/주위환경] 본건은 대구광역시 남구 대명동 소재 ""대명초등학교"" 남측 인근에 위치하며, 주위일대는 다가구주택 및 단독주택 등으로 형성되어 있는 기존 주택지대임.
[교통상황] 본건까지 차량통행 자유로우며, 대중교통이용 등 제반교통사정은 보통임.
3)형태 및 이용상태 세장형의 토지로서, 인접필지와 대체로 등고 평탄하며, 주거용 건부지임.
4)인접 도로상태 남측으로 폭 약 6미터의 포장도로와 접함.
[토지이용계획] 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(녹색환경과 문의바람), 상대보호구역(대구대명초등학교, 세부사항은 남부교육청 별도확인)임.
6)제시목록 외의 물건 후첨 ""지적 및 건물개황도"", ""사진용지"" 와 같이 제시외건물이 소재하여, 이를 개략적으로 실측한 후 감정평가하였으니, 경매진행시 소유권 및 일괄 경매여부를 확인하시기 바람.
[공부와의 차이] 없 음.
[참고사항] (1) 임대관계 미상임.
(2) 기 타 없 음.
[건물구조] (가) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물로서, 외벽 : 화강석 및 스톤코트 등 마감.
내벽 : 벽지 및 타일 등 마감.
바닥 : 강화마루 및 타일 등 마감.
창호 : 샷시창호.
[이용상태] 다가구주택으로 이용중임.
[설비내역] 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설, 승강기설비 등이 되어 있음.
4)부합물 및 종물 후첨 ""지적 및 건물개황도"", ""사진용지"" 와 같이 제시외건물이 소재하여, 이를 개략적으로 실측한 후 감정평가하였으니, 경매진행시 소유권 및 일괄 경매여부를 확인하시기 바람.
[공부와의 차이] 없 음.
[참고사항] (1) 임대관계 미상임.
(2) 기 타 없 음.

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2025/05/08)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
고OO		2019.11.12
김OO	205호	2017.07.03	[보]90,000,000(1차)100,000,000(2차) [월]100,000
김OO	304호	2024.03.06
김OO	501호	2018.08.27	[보]120,000,000
김OO	502호	2024.05.08	[보]10,000,000 [월]400,000
김OO	3층301호	2020.08.06	[보]130,000,000
손OO	202호	2020.07.14	[보]80,000,000
손OO	204호	2021.01.29
신OO	503호	2025.02.14
윤OO	304호	2021.01.13	[보]150,000,000
이OO	303호	2019.12.06	[보]130,000,000
이OO	203호	2017.07.19	[보]60,000,000 [월]150,000
이OO	203호	2024.11.08	[보]20,000,000 [월]300,000
이OO	201호	2015.12.01	[보]90,000,000(1차)100,000,000(2차) [월]100,000
전OO	502호	2021.01.04	[보]130,000,000
조OO	503호	2019.05.03
주OO	1층101호	2024.08.16	[보]5,000,000 [월]300,000
최OO	302호전체	2018.01.09	[보]120,000,000
한OO	205호	2017.07.03	[보]90,000,000(1차)
한OO	203호	2017.07.19	[보]60,000,000
매각물건명세 비고		공고된 내용이 있으니 매각물건명세서를 참고하시길 바랍니다.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2016년3월7일	소유권
2014년11월7일	근저당권	787,500,000원
2025년2월25일	임의경매
2025년4월24일	가압류	12,431,150원
2025년4월29일	가압류	6,156,096원

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2015년10월1일	소유권
2015년10월1일	근저당권	787,500,000원
2023년7월17일	임차권설정	150,000,000원
2023년8월28일	임차권설정	150,000,000원
2023년8월30일	임차권설정	120,000,000원
2024년11월22일	임차권설정	130,000,000원
2025년2월25일	임의경매
2025년4월24일	가압류	12,431,150원
2025년4월29일	가압류	6,156,096원

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	1,616,122,787원원	886,370,000원원	54%	2회회
6개월	1,309,586,893원원	728,165,000원원	56%	2.2회회
12개월	1,270,653,575원원	736,459,382원원	57%	2.1회회

대구시 경매추천 | 다가구주택 경매 함정은? (건물 250.1평, 토지 131.9평)

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
일괄매각. 제시외 건물 포함 국토교통부 전세사기피해자등 결정 내역 있음

[부동산 현황조사서 비고란]
1층에 별첨 사진과 같이 제시외 부분이 있고, 2층은 5부분, 3층은 4부분, 4층은 3부분으로 각 구분된 상태임.

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산은 경매 진행상태는 변경입니다.
변경의 의미는 입찰기일이 지정되었다가 그 입찰기일이 연기되었다는 것입니다. 일반적으로 변경은 경매채권자에 의해 이루어 지는데 1번 변경시 2개월을 초과할 수 없으며 2회로 제한되어 있습니다.

이 부동산의 입찰법원은 대구지방법원(☎ 053)757-6778)입니다.
입찰일은 2026.06.22입니다. 입찰시작 시각은 10:00이며 입찰마감 시각은 11:10 입니다.
이 법원에는 iM뱅크(대구은행),신한은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

매각물건명세 비고난에 기재된 내용입니다.
김미정:권리신고 및 배당요구신청서상 첨부된 임대차계약서상 임차인(입주자)은 박건우이고, 박건우는 한국토지주택공사의 입 주자임. 김민희:김민희는 주택임차권등기권자로서 주택임차권등기일은 2023. 8. 30.임 윤득근:윤득근은 주택임차권등기권자로서 주택임차권등기일은 2023. 8. 28.임 이다솜:이다솜은 주택임차권등기권자로서 주택임차권등기일은 2024. 11. 22.임 이은경:한국토지주택공사의 입주자임. 전재우:전재우는 주택임차권등기권자로서 주택임차권등기일은 2023. 7. 17.임 전재우:권리신고 및 배당요구신청서상 임차보증금은 130,000,000원이나, 첨부된 계약서상 임차보증금은 150,000,000원임. 주식회사 대구건설:권리신고 및 배당요구신청서상 사업자등록신청일자는 2024.08.20.로 기재하였으나 남대구세무서 발행 사업 자등록증명에 따르면 사업자등록일이 2024.08.16.로 기재되어 있으므로 이를 기준으로 함. 한국토지주택공사(박건우):보증금 100,000,000원 중 10,000,000원은 2021.06.28.증액되었으며, 증액된 부분에 대한 확정일자는 2021.07.09.임 입주자 박건우에 대한 권리의무승계가 김미정(개명후 김규량)에게 양도 승인 처리되었으므로 205호에 대한 현재 입주자는 김 미정임을 확인하는 서면을 제출함.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

다수의 임차인이 조사, 신고되어 있습니다.
매각물건명세서 및 현황조사서에 20명의 임차인이 나타나 있습니다. 임차인이 많은 경우 명도에 어려움이 있으니 전문가와 협의하여 진행하시길 권해 드립니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

취하 또는 취소될 가능성 있습니다.
이 물건의 감정가격은 2,096,456,600원입니다. 경매를 신청한 채권자가 배당 받아야 할 금액은 638,639,370원으로 감정가격 대비 상당히 적은 금액입니다. 이런 경우, 채무가가 변제하여 경매를 취하시키거나 경매신청채권자가 배당받을 금원이 없게되어 이른 바 "무잉여에 의한 취소"가 될 가능성이 있습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2025년 2월 25일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 477일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 477일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 목록1)2014. 11. 7. 근저 당권 설정 목록2)2015. 10. 1. 근저 당권

※ 물건 키워드 : . 주거지역. 제1종일반주거지역. 철근콘크리트구조. 도시가스.

출처 : 여의주 경매연구원 https://cafe.naver.com/auctioning01

사건번호 : 2025타경7463 (대구지방법원)

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