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14억 6608만원짜리 근린시설 10억 2625만원에? 충남 동문동 경매로 돈 벌 기회 (건물 414.3평)

서산시 동문동의 상가건물 경매가 진행 중입니다. 감정가 대비 1회 유찰되어 10억 2625만원까지 떨어졌습니다.

출처 : 여의주경매법인 http://wonsns.com

대전지방법원 서산지원 경매7계 2024 타경 59839

소 재 지	충청남도 서산시 동문동 193-14
물건용도	상가건물
토지면적	527.70㎡(159.63평)
건물면적	1,369.51㎡(414.28평)
사건번호	2024타경59839
감정평가액	1,466,075,180원
최저입찰가	(70%) 1,026,252,000원
입 찰 일	2025.12.17(수) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	동문동 193-14	대	527.7㎡ (159.63평)
건물	동문동 193-14	지1층 대중탕 철근콘크리트조	390.75㎡ (118.20평)
	동문동 193-14	1층 대중탕 철근콘크리트조	291.54㎡ (88.19평)
	동문동 193-14	2층 체력단련장 철근콘크리트조	304.41㎡ (92.08평)
	동문동 193-14	3층 에어로빅장 철근콘크리트조	194.53㎡ (58.85평)
제시외건물	동문동 193-14	입구 등	20 ㎡(6.05평) 포함
	동문동 193-14	계단실 등	31.2 ㎡(9.44평) 포함
	동문동 193-14	기계실 등	14 ㎡(4.24평) 포함
	동문동 193-14	창고 등	95.15 ㎡(28.78평) 포함
	동문동 193-14	물탱크실 등	27.93 ㎡(8.45평) 포함

[위치/주위환경] 충청남도 서산시 동문동 소재 "동문근린공원" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 주택 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통임.
[교통상황] 본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 버스 정류장이 소재하는 등 대중교통 이용편의도는 보통임.
3)형태 및 이용상태 세장형의 평지로서, 상업용 건부지로 이용 중임.
4)인접 도로상태 남서측으로 폭 약 8m 내외의 포장도로와 접함.
[토지이용계획] 도시지역(2021-05-25), 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역:모든 축종 불가)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 상대보호구역＜교육환경 보호에 관한 법률＞임.
6)제시목록 외의 물건 -
[공부와의 차이] -
[참고사항] 임대미상임.
[건물구조] 기호(1) 건물은 철근콘크리트조 및 철골조, 경량철골구조 아스팔트슁글지붕 3층 건물로서, 외벽: 드라이비트 및 판넬마감 등, 창호: 알루미늄 창호 등임.
[이용상태] 대중탕, 체력단련장, 에어로빅장 등으로 이용 중임.
(본건은 이해관계인의 부재 및 비협조 등으로 인하여 내부확인은 탐문조사, 평가관련자료 등을 참고하였으니 내부구조, 이용상황, 관리상태 등은 경매 진행 및 입찰참여시 별도 확인 바람)
[설비내역] 일반적인 위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.
4)부합물 및 종물 -본건 지상에 제시외 건물(기호㉠-㉤)이 소재함.(후첨 "사진용지, 지적 및 건물개황도" 참조)
-본건에 지상에 소재하는 부합물 및 종물은 일반적인 거래관행상 토지 및 건물에 포함되어 거래되는 바 토지 및 건물에 포함하여 평가하였으니 경매 진행시 참고 바람.
[공부와의 차이] - [참고사항] 임대 미상임.

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2025/02/28)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
강OO	지상 1층여자사우나실 내매점(면적 미상)		[보]3,000,000 [월]100,000
권OO	지상 1층여자사우나실(면적 미상)		[보]3,000,000 [월]600,000
라OO	지하 1층남자사우나내 이발소(면적 미상)	2024.11.19	[보]5,000,000 [월]200,000
정OO	지하 1층남자사우나실(면적 미상)		[보]1,000,000
매각물건명세 비고		공고된 내용이 있으니 매각물건명세서를 참고하시길 바랍니다.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2019년6월27일	소유권
2019년6월27일	근저당권	780,000,000원
2019년6월27일	근저당권	120,000,000원
2024년7월3일	가압류	28,000,000원
2024년10월15일	가압류	29,900,000원
2024년10월23일	임의경매
2024년11월28일	가압류	25,000,000원

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2019년6월27일	소유권
2019년6월27일	근저당권	780,000,000원
2019년6월27일	근저당권	120,000,000원
2024년7월3일	가압류	28,000,000원
2024년10월15일	가압류	29,900,000원
2024년10월23일	임의경매
2024년11월28일	가압류	25,000,000원
2025년10월20일	압류

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	0원원	0원원	0%	0회회
6개월	1,376,701,533원원	507,967,841원원	38%	4회회
12개월	1,188,852,269원원	459,051,580원원	42%	3.2회회

14억 6608만원짜리 근린시설 10억 2625만원에? 충남 동문동 경매로 돈 벌 기회 (건물 414.3평)

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
-일괄매각 -제시외 건물(감정평가서 상 'ㄱ~ㅁ')포함 -목록 1 건물은 일반건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있는 바, 경매 참고 바람

[부동산 현황조사서 비고란]
○ 서산공용버스터미널 남동쪽에 있고 주위는 롯데시네마, 교회, 식당 등 근린생활시설이 밀집해 있으며, 율지7로를 통하여 차량 접근성 및 교통 편의성은 양호하고 현지에서 안내실에 근무하고 있는 채무자 겸 소유자 한재돈의 배우자 이지연을 만나 함께 조사할 것을 권유하였으나 거절하여 단독으로 현황조사를 실시하였으며 마칠 무렵 채무자 겸 소유자 한재돈을 만나 점유관계를 추가로 조사하였음 ○ 목록 1 - 공부와 같이 목록 2 지상에 소재한 지하 1층, 지상 3층 제1종, 2종 근린생활시설 건물로 지상 1층 공동 출입구 옆 도로변에 ‘헬스 사우나 용천탕’이라는 간판이 부착되어 있으며, 건물 지하 1층과 지상 1층은 사우나실로 이용하고 있는데 지하 1층에 남자 사우나실(남탕)과 기계실이 있고 지상 1층에는 안내실과 여자 사우나실(여탕)이 있으며, 지상 2층은 헬스장으로 이용하고 있고 지상 3층은 에어로빅과 요가장으로 이용하고 있으며, 육안으로 지상 1층 공동 출입구에 건축된 부분은 증축한 것으로 보이므로 증축 여부 등 구체적인 내용은 감정인의 감정평가서를 참고하시기 바람 - 채무자 겸 소유자 한재돈에게 점유관계를 물었더니 본인이 직접 운영하는 사업장이나 남탕과 여탕 일부를 임대하여 지하 1층 남자 사우나실(남탕)은 이발소 영업을 하는 라승돈과 보증금 500만원에 월세 20만원을, 남탕 목욕관리사(세신사)를 하는 정동철과 보증금 100만원을, 지상 1층 여자 사우나실(여탕)은 매점을 운영하는 강진숙과 보증금 300만원에 월세 10만원을, 여탕 목욕관리사(세신사)를 하는 권수지와 보증금 300만원에 월세 60만원을 각 받는 조건으로 임대차계약을 체결하였다고 진술하였으며, 현지에서 만난 임차인 라승돈, 정동철, 강진숙, 권수지를 만나 점유관계를 물었더니 보증금과 차임은 채무자 겸 소유자의 진술과 같으나 점유기간은 상이하다고 진술하여 그 내역을 임대차관계조사서에 기재하였으며, 위 임차인들에게 정당한 임차인이면 `권리신고 및 배당요구 신청서`를 법원 경매계에 제출할 것을 안내함(안내문 교부) - 덧붙인 전입세대확인서상 세대주로 전입된 사람은 없으며, 상가건물임대차 현황서상 채무자 겸 소유자 한재돈이 상가임차인으로 등록되어 있으나 채무자 겸 소유자 한재돈의 배우자 이지연에 의하면 당시 임차인의 지위를 갖고 있었으나 나중에 소유권을 취득하였기 때문에 현재 상가임차인의 지위나 자격을 유지하고 있지 않다고 진술하여 상가임차인이 아닌 점유자(소유자)로 등록하였으므로 참고하시기 바람 ○ 목록 2 - 공부와 같이 대지로 현재 지상에 목록 2가 소재하고 율지7로와 인접한 지상은 주차장으로 이용하고 있으며, 인접 토지와의 정확한 경계 및 면적 등은 측량 등 별도의 확인이 필요함

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 대전지방법원 서산지원(☎ 041-660-0701)입니다.
입찰일은 2025.12.17입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:30 입니다.
이 법원에는 하나은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

매각물건명세 비고난에 기재된 내용입니다.
임차인 라승돈 : 사업자등록신청일이 2024.11.19. 주장하나, 상가건물임대차현황서 발급 불가로 미제출

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

다수의 임차인이 조사, 신고되어 있습니다.
매각물건명세서 및 현황조사서에 4명의 임차인이 나타나 있습니다. 임차인이 많은 경우 명도에 어려움이 있으니 전문가와 협의하여 진행하시길 권해 드립니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 10월 23일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 388일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 388일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2019. 6. 27. 근저당권 설정

※ 물건 키워드 : . 주거지역. 제2종일반주거지역. 차량접근이 가능. 철근콘크리트조. 철골조.

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출처 : 여의주경매법인 http://wonsns.com

사건번호 : 2024타경59839 (대전지방법원 서산지원)

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인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2025-12-17	2024타경59839	[근린시설] 서산시 동문동 193-14 건물: 414.28평 토지(대지권): 159.63평	1,466,075,180원 1,026,252,000원	유찰 (1회)
	2025-12-16	2024타경3898	[근린시설] 서산시 동문동 269-3 건물: 377.77평 토지(대지권): 152.16평	2,714,116,120원 1,329,916,000원	유찰 (2회)
	2025-11-26	2024타경2048	[근린시설] 서산시 예천동 618-2 건물: 143.79평 토지(대지권): 600.46평	2,898,525,640원 2,028,967,000원	유찰 (1회)