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15억 2408만원짜리 주택, 서울시 오류동 경매 분석합니다.

구로구 오류동의 주택 경매가 진행 중입니다. 감정가 대비 1회 유찰되어 12억 1927만원까지 떨어졌습니다.

"따뜻한 동행 변화하는 구로"

출처 : 여의주경매TV http://busyman.co.kr

서울남부지방법원 경매10계 2024 타경 143361

소 재 지	서울특별시 구로구 오류동 156-56
물건용도	주택
토지면적	360.00㎡(108.90평)
건물면적	403.28㎡(121.99평)
사건번호	2024타경143361
감정평가액	1,524,082,430원
최저입찰가	(80%) 1,219,266,000원
입 찰 일	2025.12.23(화) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	오류동 156-56	대	360㎡ (108.90평)
건물	오류동 156-56	1층 주택 연와조	151.28㎡ (45.76평)
	오류동 156-56	2층 주택 연와조	144.23㎡ (43.63평)
	오류동 156-56	지층 주택 연와조	52.77㎡ (15.96평)
제시외건물	오류동 156-56	주택	15 ㎡(4.54평) 포함
	오류동 156-56	물탱크실	20 ㎡(6.05평) 포함
	오류동 156-56	주택일부	15 ㎡(4.54평) 포함
	오류동 156-56	주택일부	5 ㎡(1.51평) 포함

[위치/주위환경] 본건은 구로구 오류동 소재 오류남초등학교 북동측 인근에 위치하며 주변은 본건과 유사한 단독주택, 다가구 및 다세대주택, 연립주택 등이 혼재하는 기존주택지대임.
[교통상황] 본건으로 차량출입 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철 오류동역이 소재하는 등 제 반교통여건은 보통임.
3)형태 및 이용상태 부정형 완경사 토지로 현황 주택 1동의 건부지임.
4)인접 도로상태 북동측으로 폭 약 3미터 내외의 진입도로에 접함.
[토지이용계획] 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 상대보호구역, 대공방어협조구역(위탁고도: 해발165m)(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할), 정비구역 (주거환경관리사업), 과밀억제권역.
6)제시목록 외의 물건 의견란 참조.
[공부와의 차이] 없 음.
[참고사항] 건물감정평가요항표 참조.
[건물구조] 연와조 스라브 2층 주택으로서(사용승인일: 1981.8.14)
외벽 : 몰탈위 페인팅, 일부 석재 및 벽돌 마감 등 내벽 : 벽지 및 타일 마감 등 창호 : 샤시창호 [이용상태] 다가구 주택으로 개조되어 1층 5가구, 2층 2가구로 이용중임.
지층은 1개소는 주거용으로 개조되어 있고, 1개소는 대피소임.
[설비내역] 급배수설비, 전기설비, 난방설비 등 4)부합물 및 종물 의견란 및 건물개황도 참조.
[공부와의 차이] 없 음. [참고사항] 2층에 소유자 거주 및 각 가구 임대중이며 일부는 공실임.

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2025/02/26)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
LIOO	미상	2022.11.28.(외국인체류확인서)	[보]미상 [월]미상
국OO	1층151.28㎡ 중약70㎡(201호)	2024.06.25.	[보]160,000,000
노OO	미상	2019.09.17.(전입세대확인서)	[보]미상 [월]미상
박OO	미상	2022.06.30.(전입세대확인서)	[보]미상 [월]미상
박OO	지층52.77㎡중36.36㎡(호별표시106호)	2022.08.12.	[보]75,000,000
임OO	지층52.77㎡중36.36㎡(106호)	2022.08.12	[보]75,000,000
유OO	1층151.28㎡ 중33㎡(105호)	2018.04.30.	[보]15,000,000 [월]300,000
이OO	1층151.28㎡ 중40㎡(103호)	2011.03.31	[보]65,000,000
전OO	1층151.28㎡ 중45㎡(104호)	2022.11.29.	[보]30,000,000 [월]400,000
한OO	1층151.28㎡ 중37.82㎡(101호)	2022.06.30	[보]90,000,000
매각물건명세 비고		공고된 내용이 있으니 매각물건명세서를 참고하시길 바랍니다.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
1976년12월31일	소유권
2023년9월13일	근저당권	300,000,000원
2024년11월27일	임의경매

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
1993년3월10일	소유권
2023년9월13일	근저당권	300,000,000원
2024년9월25일	임차권설정	75,000,000원
2024년10월28일	임차권설정	15,000,000원
2024년11월18일	전세권	160,000,000원
2024년11월27일	임의경매
2025년6월2일	임차권설정	90,000,000원

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	0원원	0원원	0%	0회회
6개월	433,526,344원원	353,034,700원원	84%	1.7회회
12개월	587,706,658원원	432,901,025원원	79%	1.8회회

15억 2408만원짜리 주택, 서울시 오류동 경매 분석합니다.

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

을구2번 2024.9.25. 제183468호 주택임차권등기 을구3번 2024.10.28. 제203692호 주택임차권등기 을구5번 2025.6.2. 제2739132호 주택임차권등기

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
일괄매각. 제시외 건물 포함 매수인에게 대항할 수 있는 임차인 있음, 배당금에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함

[부동산 현황조사서 비고란]
위 부동산의 지층은 문이 열려 있고 그 내부에는 폐가전과 기타 여러 물건이 정리되지 않은 상태로 방치된 모습이었고, 1층에는 101호 ~104호, 106호 세대가 있었음. 1층 위 계단을 지나면 105호 세대가 있었으며, 2층에는 201호(국순철 거주)와 202호(소유자 가족 거주, 위 임차인 국순철의 진술)가 존재하였음. 2층에 있는 계단을 오르면 옥상이 나오는데 제시외 건물 두 채(한 채는 형태만 남아있고, 또 다른 한 채는 창고로 사용 중이었음)가 존재하고 있으니 참고 바람(덧붙인 사진 참조).

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 서울남부지방법원()입니다.
입찰일은 2025.12.23입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:20 입니다.
이 법원에는 신한은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

매각물건명세 비고난에 기재된 내용입니다.
한국토지주택공사: 입주자 박일출

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

선순위 임차권등기가 되어 있습니다.
대항력이 있는 선순위 임차권등기 권리자가 배당을 전액 받지 못할 경우 낙찰자가 잔여 보증금을 인수해야하는 경우가 있습니다.

다수의 임차인이 조사, 신고되어 있습니다.
매각물건명세서 및 현황조사서에 10명의 임차인이 나타나 있습니다. 임차인이 많은 경우 명도에 어려움이 있으니 전문가와 협의하여 진행하시길 권해 드립니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

취하 또는 취소될 가능성 있습니다.
이 물건의 감정가격은 1,524,082,430원입니다. 경매를 신청한 채권자가 배당 받아야 할 금액은 200,000,000원으로 감정가격 대비 상당히 적은 금액입니다. 이런 경우, 채무가가 변제하여 경매를 취하시키거나 경매신청채권자가 배당받을 금원이 없게되어 이른 바 "무잉여에 의한 취소"가 될 가능성이 있습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 11월 26일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 362일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 362일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2023.9.13. 근저당권 설정

※ 물건 키워드 : . 주거지역. 제2종일반주거지역. 차량출입 가능. 버스정류장. 지하철.

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출처 : 여의주경매TV http://busyman.co.kr

사건번호 : 2024타경143361 (서울남부지방법원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2025-11-25	2025타경10085	[주택] 구로구 구로동 571-27 건물: 40.20평 토지(대지권): 30.86평	736,287,220원 736,287,220원	신건 (0회)
	2026-01-14	2025타경481	[주택] 구로구 구로동 496-51 건물: 81.80평 토지(대지권): 49.01평	1,098,459,000원 878,767,000원	유찰 (1회)
	2025-12-23	2024타경143361	[주택] 구로구 오류동 156-56 [임차권등기] 건물: 121.99평 토지(대지권): 108.90평	1,524,082,430원 1,219,266,000원	유찰 (1회)
	2025-12-23	2025타경410	[주택] 구로구 구로동 707-8 건물: 30.97평 토지(대지권): 44.17평	709,622,680원 454,158,000원	유찰 (2회)