제주 전경매 ★ 낙찰 전략은? (면적 810.1평)

제주 이호이동의 전 경매가 진행 중입니다. 감정가 대비 3회 유찰되어 5억 2214만원까지 떨어졌습니다.

"소통으로 여는 행복 제주시"

출처 : 에이스옥션 https://aceauction.kr

소 재 지	제주특별자치도 제주시 이호이동 1348-1
물건용도	전
토지면적	2,678.00㎡(810.10평)
건물면적	55.00㎡(16.64평)
사건번호	2025타경7691
감정평가액	1,522,266,000원
최저입찰가	(34%) 522,137,000원
입 찰 일	2026.03.10(화) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	이호이동 1348-1	전	2678㎡ (810.10평)
제시외건물	이호이동 1348-1	컨테이너 창고	18 ㎡(5.45평) 제외
제시외건물	이호이동 1348-1	창고	55 ㎡(16.64평) 포함

[위치/주위환경] 본건 일련번호(1)은 제주특별자치도 제주시 이호이동 소재 ‘오도롱복지관’ 남서측 인근에 위치하며, 인근은 농경지, 주택 및 임야 등이 혼재하는 지역임. [교통상황] 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 간선도로 및 버스정류장 등이 소재하는 등 교통상황은 보통임.
3)형태 및 이용상태 인접토지 대비 등고평탄한 부정형 토지로 전으로 이용 중임.
4)인접 도로상태 서측으로 폭 약 4m의 포장도로에 접함.
[토지이용계획] 자연녹지지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제3종 구역(나 지구)<공항소음 방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>.
6)제시목록 외의 물건 본건 지상에 제시외건물이 소재하는 바, 개략적인 건물개황도를 기재하였음.
[공부와의 차이] 없음. [참고사항] - 임대관계: 미상임. - 기 타: 일련번호 (1)토지는 취득시 '농지취득자격증명' 이 필요한 것으로 판단되므로, 해당 관청에 재확인을 요함.

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2025/06/16)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
조사된 임차내역이 없습니다.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2010년5월26일	소유권
2015년5월28일	근저당권	84,000,000원
2015년5월28일	지상권
2016년2월19일	근저당권	42,000,000원
2018년11월27일	근저당권	60,000,000원
2019년10월16일	근저당권	672,000,000원
2023년6월30일	가압류	50,000,000원
2025년3월7일	임의경매

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	714,543,343원원	303,096,973원원	45%	3회회
6개월	788,817,562원원	338,648,410원원	46%	2.9회회
12개월	687,456,693원원	289,146,999원원	43%	3회회

제주 전경매 ★ 낙찰 전략은? (면적 810.1평)

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

해당사항없음

설정된 것으로 보는 지상권

- 지상 소재 분묘를 위하여 분묘기지권이 성립할 여지 있음

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
- 제시외 건물 ㄱ. 이동식컨테이너는 매각제외, ㄴ. 파이프조 차광막지붕 단층 55㎡는 매각 포함 - 농지취득자격증명서 제출 필요(매각결정기일까지 제출하지 아니할 경우 매수신청보증금을 반환하지 아니함) [아울러 농지법 개정으로 농지위원회 심의를 거쳐 농지취득자격증명 발급 여부를 판단하는 경우에는 14일 이내에 발급하도록 되어 있으므로 입찰 전에 미리 해당 행정관서에 농지취득자격증명의 신청도 가능함을 알려드립니다.] - 연고 미상의 분묘 1기가 소재함

[부동산 현황조사서 비고란]
소재지 1.(이호이동 1348-1) 전 (휴경상태임. 일부 토지 및 일부 토지 경계로 수목이 식재되어 있으며, 일

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 제주지방법원(☎ 064-729-2151)입니다.
입찰일은 2026.03.10입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:30 입니다.
이 법원에는 NH농협은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

분묘기지권이 성립할 가능성이 있는 물건입니다.
분묘기지권이란 타인의 토지 위에 분묘를 설치한 사람이 그 분묘를 위하여 토지를 사용할 수 있는 일종의 관습법적 지상권입니다. 분묘뿐만 아니라 봉제사에 필요한 일정 범위의 주위 토지까지도 분묘기지권이 미치며 분묘의 존속 동안은 지료지급 의무도 없습니다. 분묘기지권이 성립되지 않는 분묘의 경우 관련법령 절차에 따라 이장이 가능합니다.

입찰(매각)외 물건이 포함되어 있습니다.
입찰(매각)에서 제외되는 물건이 있다는 의미입니다. 타인이 설치한 건물 또는 이동이 용이한 컨테이너, 기계기구 등을 말합니다. 경험에 의하면 법적문제로 확대되는 경우는 별로 없고 대체로 사소한 것들입니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2025년 3월 7일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 353일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 353일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2015. 5. 28. 근저당권 설정

※ 물건 키워드 : . 자연녹지지역. 버스정류장. 간선도로.

출처 : 에이스옥션 https://aceauction.kr

사건번호 : 2025타경7691 (제주지방법원)

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