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59억 336만원짜리 공장 ☆ 경기 하성면 경매 해설

2회 유찰로 최저입찰가가 크게 떨어진 경기 김포 하성면의 공장 경매건입니다.

"통하는 70 도시 우리 김포 - 경기도 김포시"

출처 : 여의주경매법인 http://m.wonsns.com/a/dv.php?idx=1444303

감정가 5,903,363,000원인 경기도 김포시 하성면 석탄리 공장 물건입니다.

2회 유찰되어, 최저입찰가는 2,892,648,000원이군요.

감정가의 49% 가격으로 낮아진 것입니다.

사건번호는 2024타경6880이며, 입찰일은 2026.02.03(화) 10:00입니다.

소 재 지	경기도 김포시 하성면 석탄리 443-24
물건용도	공장
토지면적	10,104.00㎡(3,056.46평)
건물면적	2,225.14㎡(673.10평)
사건번호	2024타경6880
감정평가액	5,903,363,000원
최저입찰가	(49%) 2,892,648,000원
입 찰 일	2026.02.03(화) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	석탄리 443-24	공장용지	2975㎡ (899.94평)
	석탄리 443-25	공장용지	2182㎡ (660.06평)
	석탄리 443-28	임야	1148㎡ (347.27평)
	석탄리 443-49	임야	3799㎡ (1,149.20평)
건물	석탄리 443-24	단층 공장	989.04㎡ (299.18평)
	석탄리 443-25	1층 공장 경량철골조	980㎡ (296.45평)
	석탄리 443-25	2층 공장 경량철골조	100㎡ (30.25평)
제시외건물	석탄리 443-25	단층 철구조물	93.6 ㎡(28.31평) 포함
	석탄리 443-25	샤워실 등 판넬조	22.5 ㎡(6.81평) 포함
	석탄리 443-25	내부 창고 판넬조	40 ㎡(12.10평) 포함

[위치/주위환경] 본건은 경기도 김포시 하성면 석탄리 소재 ""태산패밀리파크"" 북서측 근거리에 위치하며, 부근은 공장, 창고, 농경지 및 자연림 등이 혼재하는 소규모 공장지대임.
[교통상황] 본건까지 차량 접근 가능하며, 근거리에 위치하는 ""하성로"" 및 ""석평로"" 로변에 버스정류 장이 소재하나 도보로 대중교통을 이용하기에는 거리상 다소 불편한 편임.
3)형태 및 이용상태 기호(2,4) : 일단지의 부정형 토지로서, 공업용 건부지로 이용 중임.
기호(6) : 부정형 완경사지로서, 대부분 자연림 상태임.
기호(7) : 유사사다리형 완경사지로서, 대부분 공업용 부속토지이고 일부 토지임야 상태임.
4)인접 도로상태 기호(2,4) : 일단지로서 북동측으로 로폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접함.
기호(6) : 지적도상 맹지이나, 동측으로 인접하는 타인소유 토지에 개설된 포장도로에 일부 접함. 기호(7) : 북측으로 로폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접함.
[토지이용계획] 기호(2,4) : 계획관리지역(2023-05-02)(계획관리지역), 성장관리계획구역(복합형), 가축 사육제한구역(모든축종 제한)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 군사기지 및 군사 시설 보호구역(해병2사단 관할 지역)＜군사기지 및 군사시설 보호법＞, 제한보호구역(전방 지역:25km)(위탁지역15m)＜군사기지 및 군사시설 보호법＞, 성장관리권역＜수도권정비계획법＞, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역＜한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률＞ 기호(6,7) : 계획관리지역(2023-05-02)(계획관리지역), 성장관리계획구역(복합형), 가축 사육제한구역(모든축종 제한)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 군사기지 및 군사 시설 보호구역(해병2사단 관할 지역)＜군사기지 및 군사시설 보호법＞, 제한보호구역(전방 지역:25km)(위탁지역15m)＜군사기지 및 군사시설 보호법＞, 준보전산지＜산지관리법＞, 성장 관리권역＜수도권정비계획법＞, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역＜한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률＞ 6)제시목록 외의 물건 기호(2,4,7)에 걸쳐 대문, 담장, 메시휀스, 관정시설, 축대, 컨테이너, 견사, 이동가능한 철구조물 및 기타 다량의 적치물이 소재함. [공부와의 차이] 기호(7)은 공부상 지목은 ""임야""이나, 현황은 대부분 공업용 부속토지(부지조성)로 이용 중 이고 일부는 토지임야 상태임.
[참고사항] 본건에 대한 자세한 임대차관계는 미상임.
[건물구조] 기호(3) 건물 일반건축물대장상 철골조 조립식판넬지붕 단층 건물로서, 내외벽 : 판넬잇기 마감, 창 호 : 샷시 창호임.
(사용승인일 : 1990년 04월 27일)
기호(5) 건물 일반건축물대장상 철골조 칼라강판지붕 2층 건물로서 내외벽 : 판넬잇기 마감, 창호 : 샷시 창호임.
(사용승인일 : 1991년 05월 01일, 증축일(2층) : 1998년 07월 24일)
[이용상태] 기호(3) 건물 : 공장으로 이용 중임.
기호(5) 건물 : 공장, 기숙사, 식당 및 사무실 등으로 이용 중임.
[설비내역] 기호(5) 건물에 기본적인 위생 및 급·배수설비 등이 되어 있음.
4)부합물 및 종물 기호(5) 건물의 부합물 및 종물로 판단되는 외부철제계단 및 물탱크시설(철구조물 포함)
등은 건물에 포함하여 감정평가 하였으며, 기타 제시외물건(㉠~㉢)이 소재함. (후첨 ＜건물개황도＞ 참조)
[공부와의 차이] 기호(3,5) 건물은 등기사항전부증명서상 ""석탄리 443-24"", ""석탄리 443-25"" 각각의 지상에 소재하는 것으로 등재되어 있으나, 일반건축물대장상에는 ""석탄리 443-24, 443-25"" 양 지상 에 소재하는 것으로 등재되어 있음.
기호(3) 건물의 등기사항전부증명서상 구조는 ""조립식판넬아연도금 칼라강판""으로 등재 되어 있으나, 일반건축물대장상에는 ""철골조 조립식판넬지붕""으로 등재되어 있음.
기호(5) 건물의 등기사항전부증명서상 구조는 ""경량철골조""로 등재 되어 있으나, 일반건축물대장상에는 ""철골조""로 등재되어 있음.
따라서 본 평가는 현황과 일치하는 일반건축물대장을 기준으로 하였으니 참고하시기 바람.
[참고사항] 본건에 대한 자세한 임대차관계는 미상임.
기호(5) 건물의 내부(2식) 및 외부(1식, 철구조물 포함)에 소재하는 오버헤드크레인 설비는 소유자 불명의 기계기구로서 해체 및 이전이 가능하다고 판단되어 본건 평가 에서 제외하였으니 업무에 참고하시기 바람.
[위치/주위환경] 본건은 경기도 김포시 장기동 소재 ""가현초등학교"" 북동측 인근에 위치하고 있으며, 부근은 동류형의 아파트단지, 학교시설, 공원 및 각종 근린생활시설 등으로 형성된 주거지역으로서, 제반 주위환경은 보통시 됨.
[교통상황] 본건 아파트단지까지 제반 차량 진출입 가능하며, 인근 로변에 버스정류장이 소재하고, 북서측 근거리에 김포골드선 ""장기역""이 위치하는 등 대중교통사정은 무난한 편임.
[건물구조] 철근콘크리트구조 평지붕 25층 건물 내 2층 201호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 및 일부 외장석재붙임 마감, 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감, 창호 : 샷시 창호 등임.
[집합건축물대장상 사용승인일 : 2012년 2월 21일] [이용상태] ""아파트""로 이용 중임.
[설비내역] 기본적인 위생 및 급·배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 도시가스시설 및 난방설비 등이 갖추어져 있음.
[토지형상/이용상태] 광평수의 유사사다리형 토지로서, 공동주택(아파트) 건부지로 이용 중임.
7)인접 도로상태등 단지내 도로를 이용하여 외곽공도(김포한강2로)와 연계되어 있음.
[토지이용계획] 도시지역, 제3종일반주거지역, 고도지구(공항고도제한해발112.86m~371.43m미만), 제1종지구 단위계획구역(김포한강신도시), 중로1류(폭 20m~25m)(2014-11-27)(접합), 중로1류(폭 20m~ 25m)(2014-11-27)(특수도로)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2014-11-27)(접합), 가축사육제한 구역(모든축종 제한)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 장애물제한표면구역＜공항시설 법＞, 진입표면구역＜공항시설법＞, 상대보호구역＜교육환경 보호에 관한 법률＞, 상대보호구역 (가현초등학교)＜교육환경 보호에 관한 법률＞, 상대보호구역(장기조은유치원)＜교육환경 보호 에 관한 법률＞, 절대보호구역＜교육환경 보호에 관한 법률＞, 절대보호구역(가현초등학교)
＜교육환경 보호에 관한 법률＞, 절대보호구역(장기조은유치원)＜교육환경 보호에 관한 법률＞, 성장관리권역＜수도권정비계획법＞, 택지개발지구(김포신도시택지개발)＜택지개발촉진법＞, 하수처리구역(장기처리분구)＜하수도법＞임.
[공부와의 차이] 공부와 별 차이 없음. [참고사항] 본건에 대한 임대차관계는 미상임.

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2025/03/12)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
주OO		2024.01.12	[월]800,000

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
1997년12월4일	소유권
2023년7월13일	근저당권	4,380,000,000원
2024년11월11일	가압류	15,371,220원
2024년11월18일	가압류	72,866,376원
2024년11월26일	가압류	1,520,000,000원
2024년12월19일	가압류	15,037,000원
2024년12월23일	임의경매
2024년12월24일	가압류	51,668,500원
2025년2월11일	가압류	667,118,000원
2025년2월27일	가압류	481,034,025원
2025년3월6일	가압류	10,460,000원
2025년5월19일	가압류	21,760,965원
2025년9월12일	가압류	358,155,170원

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
1997년12월4일	소유권
2023년7월13일	근저당권	4,380,000,000원
2024년11월11일	가압류	15,371,220원
2024년11월18일	가압류	72,866,376원
2024년11월26일	가압류	1,520,000,000원
2024년12월19일	가압류	15,037,000원
2024년12월23일	임의경매
2024년12월24일	가압류	51,668,500원
2025년2월11일	가압류	667,118,000원
2025년2월27일	가압류	481,034,025원
2025년3월6일	가압류	10,460,000원
2025년5월19일	가압류	21,760,965원
2025년9월12일	가압류	358,155,170원

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	1,367,030,640원원	894,040,121원원	60%	2.3회회
6개월	1,114,272,785원원	706,118,157원원	57%	2.4회회
12개월	967,026,390원원	609,354,661원원	55%	2.5회회

59억 336만원짜리 공장 ☆ 경기 하성면 경매 해설

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

해당사항없음

설정된 것으로 보는 지상권

해당사항없음

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
1.일괄매각. 제시외 건물, 메쉬휀스, 관정시설 및 축대 포함. 2.목록2,4,7 토지에 걸쳐 소재하는 컨테이너, 견사 및 이동가능한 철구조물은 매각에서 제외함. 3.목록2,4,7 지상에 산업자재, 쓰레기 등 다량의 적치물이 쌓여 있음. 4.목록6은 지적도상 맹지이나 동측으로 타인소유 토지에 도로가 일부 접함. 5. 목록5의 외부철제계단, 물탱크시설을 포함한 철골구조물 등은 포함하여 평가하였고, 내부(2식) 및 외부(1식)에 소재하는 오 버헤드크레인설비(철구조물 포함 총3식)은 평가에서 제외함.

[부동산 현황조사서 비고란]
목록 2. 토지는 목록 3. 건물, 목록 4. 토지는 목록 5. 건물의 각 부지, 주차장등으로 보임. 목록 6. 토지는 지목이 임야로 잡목, 잡풀이

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산은 경매 진행상태는 변경입니다.
변경의 의미는 입찰기일이 지정되었다가 그 입찰기일이 연기되었다는 것입니다. 일반적으로 변경은 경매채권자에 의해 이루어 지는데 1번 변경시 2개월을 초과할 수 없으며 2회로 제한되어 있습니다.

이 부동산의 입찰법원은 인천지방법원 부천지원()입니다.
입찰일은 2026.02.03입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:10 입니다.
이 법원에는 신한은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

이 사건번호로 2개의 물건이 경매되며 이 물건번호는 2번 입니다.
한 경매사건번호에 여러 개 부동산이 있는 경우 이를 분리하여 물건번호를 별도로 붙여 진행하는 경우가 있는데, 이를 분할매각이라고 합니다. 이 경우 사진, 감정평가 요약 내용이 뒤섞여 있게 되므로 혼동을 일으키기 쉽습니다. 각별한 주의가 필요합니다.

공장등록(변경,설립) 가능한 지 확인이 필요합니다.
산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률에 따라, 건물면적이 500제곱미터 이상인 공장의 신설,변경, 업종변경하려는 자는 시군구청장의 승인을 받아야 합니다. 이를 '공장등록' 또는 '공장(변경)설립'이라고 합니다. 수도권정비계획법 및 시행령에 따라, 과밀억제권역에서의 공장등록(공장설립)은 지식산업, 도시형공장,참단산업공장 등에 한하여 제한적으로 가능합니다. 국토의계획및이용에 관한 법률 및 시행령에 따라, 공업지역,계획관리지역을 제외한 생산,보전관리지역, 자연,생산,보전녹지지역, 농림지역, 주거지역 등에서는 공장등록이 매우 제한적으로 가능합니다. 입찰 전에 반드시 해당관청에 업종제한이 있는지 여부를 확인하시기 바랍니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 12월 23일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 436일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 436일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2023.07.13.근저당권 설정

※ 물건 키워드 : . 관리지역. 주거지역. 계획관리지역. 제3종일반주거지역. 보전산지. 버스정류장. 판넬지붕. 철근콘크리트구조. 도시가스. 철골조.

출처 : 여의주경매법인 http://m.wonsns.com/a/dv.php?idx=1444303

사건번호 : 2024타경6880 (인천지방법원 부천지원)

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