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단독주택 낙찰 전략 요약 ♣ 의령군 단독주택 경매 핵심정리 (건물 66.7평, 토지 132.8평)

경남 의령군 대의면 중촌리에 위치한 단독주택 경매물건을 소개합니다. 감정가는 4944만원, 현재 최저입찰가는 3955만원입니다.

출처 : 여의주경매TV http://busyman.co.kr

[ 경상남도 의령군 대의면 중촌리 단독주택 법원경매 ]

경매사건 2024 타경 106194 단독주택 부동산경매 물건으로
매각기일이 2025.12.11(목) 10:00인 창원지방법원 마산지원 경매2계 경매물건입니다.

오늘의 부동산경매 용어입니다.

가등기담보
채권담보를 위하여 채권자와 채무자 또는 제3자 사이에 채무자 또는 제 3자 소유의 부동산을 목적물로 하는 대물변제예약 기타의 계약으로, 그 계약에 의한 채권자의 권리에 관하여 가등기를 할 수 있는 것을 말한다

소 재 지	경상남도 의령군 대의면 중촌리 523
물건용도	단독주택
토지면적	439.00㎡(132.80평)
건물면적	220.63㎡(66.74평)
사건번호	2024타경106194
감정평가액	49,438,480원
최저입찰가	(80%) 39,551,000원
입 찰 일	2025.12.11(목) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	중촌리 523	대	439㎡ (132.80평)
건물	중촌리 523	단층 단독주택 목조	33.39㎡ (10.10평)
	중촌리 523	단층 단독주택 목조	31.41㎡ (9.50평)
	중촌리 523	단층 농업생산시설 목조	38.36㎡ (11.60평)
	중촌리 523	단층 농업생산시설 목조	19.5㎡ (5.90평)
제시외건물	중촌리 523	단독주택	31.41 ㎡(9.50평) 포함
	중촌리 523	농업관련시설	38.36 ㎡(11.60평) 포함
	중촌리 523	농업과관련시설	19.5 ㎡(5.90평) 포함
	중촌리 523	세면장 등	6.6 ㎡(2.00평) 포함
	중촌리 523	주방일부	2.1 ㎡(0.64평) 포함

[위치/주위환경] 본건은 경상남도 의령군 대의면 중촌리 소재 "중촌마을" 내 및 근거리에 위치하며, 주위는 취락가, 전·답의 농경지, 임야 등이 혼재하며, 제반 주위환경은 보통임.
[교통상황] 본건 기호1),2) 토지까지 농기계 접근가능, 본건 기호3) 토지까지 차량의 출입 가능, 본건 기호4) 토지까지 차량 출입 불가능하며, 전반적인 교통상황은 보통임. 3)형태 및 이용상태 본건 기호1),2) 토지는 세장형의 토지로서 인접 농경지와 평탄하며, 토질은 보통이고 농경지로 이용 본건 기호3) 토지는 부정형의 토지로서 북측으로 하향경사지이나, 자체지면은 평탄하고 토질은 보통이고 농경지로 이용 본건 기호4) 토지는 부정형의 토지로서 인근지와 평탄하며, 지반은 보통이고 단독주택부지로 이용됨.
4)인접 도로상태 본건 기호1),2) 토지는 남동측으로 지적도상 도로와 접하나, 고저차이가 있어 진입 불가능하며, 북서측으로 구거를 이용 접근 가능함.
본건 기호3) 토지는 북서측으로 콘크리트포장 진입로가 개설되어 있고, 본건 기호4) 토지는 지적도상 맹지이나, 남측으로 진입로가 개설되어 있음.
[토지이용계획] 기호1),2) : 농림지역, 가축사육제한구역(2024-07-25)(일부제한구역(모든축종 제한))＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 농업진흥구역＜농지법＞.
기호3) : 생산관리지역, 가축사육제한구역(2024-07-25)(일부제한구역(돼지 개 닭 메추리 오리 제한))＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞.
기호4) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(2024-07-25)(전부제한구역)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 현상변경허가 대상구역＜문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률＞.
6)제시목록 외의 물건 없음.
[공부와의 차이] 없음.
[참고사항] 임대관계는 미상이며, 기타참고사항은 없음.
[건물구조] 5)-1목조 스레이트지붕 단층건으로서 외벽 : 모르타르위 페인트 마감 등 내벽 : 벽지 붙임 등 바닥 : 장판지깔기 등 창호 : 목재 창호 등임.
5)-2목조 스레이트지붕 단층건으로서 외벽 : 모르타르 마감 등 내벽 : 모르타르 마감 등 바닥 : 장판지깔기 등 창호 : 목재 창호 등임.
5)-4목조 스레이트지붕 단층건으로서 내,외벽 : 토담 마감 등 [이용상태] 5)-1 주택 등 5)-2 주택 및 창고 등 5)-4 목조 스레이트지붕 단층건으로서 내,외벽 : 토담 마감 등 [설비내역] 주택부분에 난방시설 되어 있음.
4)부합물 및 종물 본건 건물에는 “지적개황도 및 건물개황도”와 같이 부합물 및 종물(기호㉠,㉡)이 소재하며, 구조·규모·이용상황 등을 고려할 때 본건 부동산의 사용·수익·처분에 미치는 영향은 없을 것으로 판단됨. [공부와의 차이] 의견서 4페이지 ‘7. 그 밖의 사항’ 참조. [참고사항] 임대관계는 미상이며, 기타참고사항은 없음.

임차인 현황 (배당요구종기일 : )

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
조사된 임차내역이 없습니다.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2017년6월19일	소유권
2024년3월22일	가압류	46,648,571원
2024년10월10일	강제경매

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2017년6월19일	소유권
2024년3월22일	가압류	46,648,571원
2024년10월10일	강제경매

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	65,750,000원원	53,889,000원원	82%	1회회
6개월	76,875,000원원	55,104,500원원	73%	1.5회회
12개월	76,875,000원원	55,104,500원원	73%	1.5회회

단독주택 낙찰 전략 요약 ♣ 의령군 단독주택 경매 핵심정리 (건물 66.7평, 토지 132.8평)

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
일괄매각. 제시외 건물 포함. 목록4.는 지적도상 맹지이고, 목록5. 건물 중 목조 스레이트지붕 단층 부속건물 농업생산시설 38.36㎡는 현황 멸실됨.

[부동산 현황조사서 비고란]
본건1~3. 농경지(답). 본건4. 현황 대로 위 지상에 본건5의 제시건물(가)~(

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 창원지방법원 마산지원(☎ 055-240-9414)입니다.
입찰일은 2025.12.11입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:10 입니다.
이 법원에는 경남은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

이 사건번호로 3개의 물건이 경매되며 이 물건번호는 3번 입니다.
한 경매사건번호에 여러 개 부동산이 있는 경우 이를 분리하여 물건번호를 별도로 붙여 진행하는 경우가 있는데, 이를 분할매각이라고 합니다. 이 경우 사진, 감정평가 요약 내용이 뒤섞여 있게 되므로 혼동을 일으키기 쉽습니다. 각별한 주의가 필요합니다.

취하 또는 취소될 가능성 있습니다.
이 물건의 감정가격은 49,438,480원입니다. 경매를 신청한 채권자가 배당 받아야 할 금액은 10,393,213원으로 감정가격 대비 상당히 적은 금액입니다. 이런 경우, 채무가가 변제하여 경매를 취하시키거나 경매신청채권자가 배당받을 금원이 없게되어 이른 바 "무잉여에 의한 취소"가 될 가능성이 있습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 10월 10일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 400일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 400일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2024.03.22. 가압류 설정

※ 물건 키워드 : . 농림지역. 생산관리지역. 계획관리지역.

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출처 : 여의주경매TV http://busyman.co.kr

사건번호 : 2024타경106194 (창원지방법원 마산지원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2025-11-13	2024타경3318	[주택] 의령군 지정면 성산리 64 [분묘기지권,농지취득자격증명] 건물: 251.89평 토지(대지권): 2,150.47평	443,699,400원 443,699,400원	신건 (0회)
	2025-12-11	2024타경106194	[주택] 의령군 대의면 중촌리 523 건물: 66.74평 토지(대지권): 132.80평	49,438,480원 39,551,000원	유찰 (1회)
	2025-11-27	2024타경105948	[주택] 의령군 용덕면 용소리 95 건물: 4.62평 토지(대지권): 14.35평	3,534,900원 2,828,000원	유찰 (1회)
	2025-12-04	2024타경104792	[주택]경상남도 의령군 의령읍 동동리 1203 건물: 7.73평 토지(대지권): 20.80평	30,367,850원 10,884,000원	유찰 (4회)
	2025-12-04	2024타경1848	[주택] 의령군 의령읍 서동리 195-6 건물: 161.27평 토지(대지권): 628.60평	1,292,901,100원 463,376,000원	유찰 (4회)
	2025-12-04	2024타경2490	[주택] 의령군 의령읍 하리 579-1 [유치권] 건물: 142.49평 토지(대지권): 280.12평	623,631,000원 399,124,000원	유찰 (2회)