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감정 5억 4104만원 → 최저 3억 7873만원!! 덕양구 단독주택 경매로 사도 되나? (건물 82.3평, 토지 70.2평)

의정부지방법원 고양지원의 2025타경61557 사건, 5억 4104만원짜리 단독주택 경매물건입니다.

"고양30년을 담다 특례시로 날다"

출처 : 여의주 경매연구원 https://cafe.naver.com/auctioning01

감정가는 541,042,690원입니다. 최저입찰가는 378,730,000원(70%)입니다.
입찰일은 2025.12.11(목) 10:00로 예정되어 있습니다.
입찰보증금은 37,873,000원 입니다.

  ▤ 소 재 지 : 경기도 고양시 덕양구 고양동
  ▤ 사건번호 : 2025 타경 61557
  ▤ 집행법원 : 의정부지방법원 고양지원

소 재 지	경기도 고양시 덕양구 고양동 102-3
물건용도	단독주택
토지면적	232.00㎡(70.18평)
건물면적	272.18㎡(82.33평)
사건번호	2025타경61557
감정평가액	541,042,690원
최저입찰가	(70%) 378,730,000원
입 찰 일	2025.12.11(목) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	고양동 102-3	대	232㎡ (70.18평)
건물	고양동 102-3	단층주택 벽돌조	94.68㎡ (28.64평)
건물	고양동 102-3	지하실 벽돌조	27㎡ (8.17평)
제시외건물	고양동 102-3	외부계단	8 ㎡(2.42평) 포함
	고양동 102-3	창고	9 ㎡(2.72평) 포함
	고양동 102-3	창고	8 ㎡(2.42평) 포함
	고양동 102-3	연탄보관소	1.5 ㎡(0.45평) 포함
	고양동 102-3	계단실	3.75 ㎡(1.13평) 포함
	고양동 102-3	창고	5 ㎡(1.51평) 포함
	고양동 102-3	창고	1.5 ㎡(0.45평) 포함
	고양동 102-3	창고	10.5 ㎡(3.18평) 포함
	고양동 102-3	창고	6 ㎡(1.82평) 포함
	고양동 102-3	주택	23.25 ㎡(7.03평) 포함
	고양동 102-3	주택,상가	74 ㎡(22.39평) 포함

[위치/주위환경] 경기도 고양시 덕양구 고양동 소재 ""고양초등학교"" 북서측 인근에 위치하며 주위는 아파트, 단독주택 및 학교 등이 소재하고 있음.
[교통상황] 본건까지 차량진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통인 편임.
3)형태 및 이용상태 사다리형의 토지로서 주거용 건부지로 이용중임.
4)인접 도로상태 서측 및 남측으로 각각 노폭 약 10미터의 포장도로에 접함.
[토지이용계획] 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m)(저촉), 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 역사문화환경보존지역(고양향교)＜경기도문화재보호조례＞, 상대보호구역＜교육환경 보호에 관한 법률＞, 도로구역(시도65호선)＜도로법＞, 정비구역(고양 I-2)＜도시 및 주거환경정비법＞, 역사문화환경보존지역(벽제관지)＜문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률＞, 과밀억제권역＜수도권정비계획법＞ 6)제시목록 외의 물건 없 음.
[공부와의 차이] 없 음.
[참고사항] 임대관계는 미상임.
[건물구조] 연와조 슬래브지붕 지하 1층/지상 1층 규모의 건물로서, (사용승인일 : 1984.10.06.)
외벽 : 적벽돌 쌓기 마감 등 창호 : 알루미늄 새시 등임.
[이용상태] 외부관찰 및 탐문조사 등을 기준으로 주거용으로 이용중임.
[설비내역] 위생 및 급배수, 난방 설비 등을 갖추고 있음.
4)부합물 및 종물 후첨 ""건물개황도"" 및 ""사진용지""와 같이 제시외건물 ㉠~㉪이 소재하며, 구조, 용도, 관리상태 등을 종합적으로 고려하여 감정평가하였으니, 경매진행시 참고 바람.
[공부와의 차이] 건축물대장상 규모는 ""지하 1층/지상 1층""이나, 현황 ""지하 1층/지상 2층""인바, 지상 2층은 제시외건물(㉪)로 보아 구조, 용도, 관리상태 등을 종합적으로 고려하여 감정평가하였으니, 경매진행시 참고 바람.
[참고사항] 임대관계는 미상임.

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2025/04/14)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
김OO		2018.11.30
이OO		2023.03.27
주OO	2층방2칸(94㎡)	2016.02.26.	[보]40,000,000

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2025년1월10일	소유권
2025년1월10일	소유권
2025년1월10일	소유권
2012년10월26일	근저당권	236,600,000원
2024년5월31일	가압류	110,000,000원
2024년6월11일	가압류	23,000,000원
2025년1월21일	강제경매
2025년3월4일	압류
2025년6월10일	압류

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2025년1월10일	소유권
2025년1월10일	소유권
2025년1월10일	소유권
2012년10월26일	근저당권	236,600,000원
2024년5월31일	가압류	110,000,000원
2024년6월11일	가압류	23,000,000원
2025년1월21일	강제경매
2025년3월4일	압류
2025년7월2일	압류

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	0원원	0원원	0%	0회회
6개월	0원원	0원원	0%	0회회
12개월	0원원	0원원	0%	0회회

감정 5억 4104만원 → 최저 3억 7873만원!! 덕양구 단독주택 경매로 사도 되나? (건물 82.3평, 토지 70.2평)

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
1. 일괄매각. 2. 제시외 건물(감정평가서상 "ㄱ"~"ㅋ") 매각에 포함 - 건축물대장상 규모는 "지하1층"이나, 현황"지하 1층/지상 2층"인바, 지상 2층은 제시외 건물 ㅋ 로 보아 구조, 용도, 관리 상태 등을 종합적으로 고려하여 감정평가함.

[부동산 현황조사서 비고란]
1. 목록1의 `대`는 목록2 건물의 부지로 대부분 사용중이며, 토지의 경

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 의정부지방법원 고양지원(☎ 031-920-6335)입니다.
입찰일은 2025.12.11입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:20 입니다.
이 법원에는 신한은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

다수의 임차인이 조사, 신고되어 있습니다.
매각물건명세서 및 현황조사서에 3명의 임차인이 나타나 있습니다. 임차인이 많은 경우 명도에 어려움이 있으니 전문가와 협의하여 진행하시길 권해 드립니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

취하 또는 취소될 가능성 있습니다.
이 물건의 감정가격은 541,042,690원입니다. 경매를 신청한 채권자가 배당 받아야 할 금액은 120,668,490원으로 감정가격 대비 상당히 적은 금액입니다. 이런 경우, 채무가가 변제하여 경매를 취하시키거나 경매신청채권자가 배당받을 금원이 없게되어 이른 바 "무잉여에 의한 취소"가 될 가능성이 있습니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2012.10.26. 근저당 설정

※ 물건 키워드 : . 주거지역. 제2종일반주거지역. 지구단위계획구역. 버스정류장. 노선버스정류장. 슬래브지붕.

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출처 : 여의주 경매연구원 https://cafe.naver.com/auctioning01

사건번호 : 2025타경61557 (의정부지방법원 고양지원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2025-11-25	2025타경3414	[주택] 고양시 덕양구 행신동 1109 건물: 75.92평 토지(대지권): 75.84평	1,460,580,940원 1,460,580,940원	신건 (0회)
	2025-11-19	2024타경84065	[주택] 고양시 덕양구 지축동 144-28 건물: 98.01평 토지(대지권): 72.75평	1,072,244,800원 1,072,244,800원	신건 (0회)
	2025-12-17	2025타경62566	[주택] 고양시 덕양구 동산동 192-1 건물: 94.28평 토지(대지권): 304.01평	2,632,050,000원 1,842,435,000원	유찰 (1회)
	2025-12-11	2024타경84386	[주택]경기도 고양시 덕양구 효자동 192-1 효자동 건물: 75.16평 토지(대지권): 200.26평	1,452,644,000원 1,016,851,000원	유찰 (1회)
	2025-12-11	2025타경61557	[주택] 고양시 덕양구 고양동 102-3 건물: 82.33평 토지(대지권): 70.18평	541,042,690원 378,730,000원	유찰 (1회)
	2025-11-19	2024타경63556	[주택] 고양시 덕양구 내유동 672-38 [농지취득자격증명,유치권] 건물: 515.08평 토지(대지권): 508.81평	4,499,074,160원 2,204,546,000원	유찰 (2회)