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울산시 울주군 범서읍 전 232.6평 1억 305만원에 경매물건으로 나와~

울산지방법원의 2024타경109779 사건, 1억 305만원짜리 전 경매물건입니다.

출처 : 여의주 경매연구원 https://cafe.naver.com/auctioning01

오늘은 울산광역시 울주군 범서읍 사연리 전 경매물건을 소개합니다.

2024타경109779 부동산강제경매사건이며 입찰법원은 울산지방법원입니다.

감정가격은 103,046,000원이며 1회 유찰되어 최저입찰가는 72,132,000원입니다.

토지면적은 769.00㎡(232.62평)입니다.

소 재 지	울산광역시 울주군 범서읍 사연리 5
물건용도	전
토지면적	769.00㎡(232.62평)
건물면적
사건번호	2024타경109779
감정평가액	103,046,000원
최저입찰가	(70%) 72,132,000원
입 찰 일	2025.12.10(수) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	사연리 5	전	769㎡ (232.62평) 540분의180 지분

[위치/주위환경] 본건은 울산광역시 울주군 범서읍 사연리 소재 "못안골저수지" 북측 인근에 위치하며, 주위는 임야, 농경지 및 마을 내 단독주택 등으로 형성되어 있음.
[교통상황] 본건까지 차량 출입 불가능하며, 농경지로서 일반적인 교통사정은 다소 불편함.
3)형태 및 이용상태 부정형 토지로서, 가격시점 현재 휴경지 상태이며, 본건 일부가 골짜기 임.
4)인접 도로상태 지적도 상 맹지임.
[토지이용계획] 자연녹지지역 가축사육제한구역(2024-06-27)(축종별 제한거리 250m 미만 축종)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 개발제한구역＜개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법＞ 토지거래계약에관한허가구역(2021.6.1.-2026.5.31.(5년)), 영농여건불리농지 임.
6)제시목록 외의 물건 본건 토지 지상에 별첨‘지적 및 건물개황도’와 같이 제시외 건물 기호(ㄱ)이 소재하여 이를 실측 평가하였으니 경매진행시 소유권 확인 및 일괄 경매 여부를 재확인하시기 바라며, 제시외 건물의 구조, 규모, 현황 및 관리상태 등으로 보아 토지의 사용, 수익에 미치는 영향 거의 없겠음.
[공부와의 차이] 없 음.
[참고사항] 가. 임대관계 미상임.
나. 기타 본건은 인접지와의 지적경계확인이 불분명하여 정확한 토지현황 및 지적경계 확인은 필요시 정밀 측량을 수반하여야 할 것으로 판단됩니다.

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2024/09/19)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
조사된 임차내역이 없습니다.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2024년6월7일	소유권
2024년6월7일	소유권
2024년6월7일	소유권
2024년6월7일	소유권
2024년6월7일	소유권
2024년6월7일	소유권
2024년6월7일	소유권
2024년6월7일	소유권
2012년6월12일	소유권
2024년6월20일	강제경매

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	239,262,944원원	71,965,106원원	32%	3.7회회
6개월	293,718,664원원	96,346,211원원	34%	3.5회회
12개월	328,539,756원원	115,486,216원원	39%	3.2회회

울산시 울주군 범서읍 전 232.6평 1억 305만원에 경매물건으로 나와~

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

제시외 건물 및 제시외 천막지붕 비닐하우스 1동을 위하여 이 사건 토지의 대지부분에 법정지상권 성립여부 불분명

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
1. 지분매각. 제시외 건물(농막 조적조 스레트 및 강철지붕 단층 24.5㎡) 및 제시외 천막지붕 비닐하우스 1동은 매각에서 제외 2. 공유자 우선매수권(민사집행법 제140조)행사에 따른 매수신고가 매수보증금의 미납으로 실효되는 경우, 그 공유자는 해당 부동산의 다음 매각기일에서는 우선매수청구권을 행사할 수 없음 3. 농지취득자격증명 필요함(매각결정기일까지 제출, 미제출시 입찰보증금 몰수). 첨부된 2025. 8. 22.자 범서읍 사실조회회신 참조 4. 본건은 부정형 토지로서 잡초 등이 무성한 휴경지 상태이며, 본건 일부가 움푹패인 골짜기 형태인바 강수량에 따라 수위가 달라질 수 있어 이를 반영하여 평가하였음 5. 본건까지 차량 출입 불가능하며, 지적도상 맹지임 6. 인접 토지와 지적경계가 불분명하여 정확한 토지현황 및 지적경계는 측량을 요함

[부동산 현황조사서 비고란]
본건 대부분은 잡초등이 무성한 휴경지이고, 일부 전이며 제시외 브로크조 강판지붕 단층 용도불상(관리사로 보임) 1동이 있임. 제시외 천막지붕 비닐하우스1동 있음.

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 울산지방법원(☎ 216-8266)입니다.
입찰일은 2025.12.10입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:30 입니다.
이 법원에는 신한은행,경남은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다
경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

취하 또는 취소될 가능성 있습니다.
이 물건의 감정가격은 103,046,000원입니다. 경매를 신청한 채권자가 배당 받아야 할 금액은 5,215,454원으로 감정가격 대비 상당히 적은 금액입니다. 이런 경우, 채무가가 변제하여 경매를 취하시키거나 경매신청채권자가 배당받을 금원이 없게되어 이른 바 "무잉여에 의한 취소"가 될 가능성이 있습니다.

지분경매 물건이 포함되어 있습니다.
여러 명이 공동으로 소유하는 부동산의 일부만 경매로 나온 것을 지분경매라고 합니다. 소유부분이 특정되지 않아 사용에 제약이 따를 수 있으며 공유자간에 분쟁도 발생할 수 있습니다. 그러나 도로만 지분경매인 경우는 아무런 문제가 되지 않습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 6월 20일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 513일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 513일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

※ 물건 키워드 : . 자연녹지지역. 토지거래계약에관한허가구역. 개발제한구역.

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출처 : 여의주 경매연구원 https://cafe.naver.com/auctioning01

사건번호 : 2024타경109779 (울산지방법원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2025-11-26	2024타경797	[전] 울주군 온양읍 고산리 63-2 [분묘기지권,농지취득자격증명] 토지(대지권): 85.71평	9,916,550원 9,916,550원	신건 (0회)
	2025-12-18	2024타경120059	[전] 울주군 언양읍 직동리 262 [분묘기지권,농지취득자격증명] 토지(대지권): 375.10평	174,840,000원 122,388,000원	유찰 (1회)
	2025-12-10	2024타경109779	[전] 울주군 범서읍 사연리 5 [농지취득자격증명,법정지상권] 토지(대지권): 232.62평	103,046,000원 72,132,000원	유찰 (1회)
	2025-11-19	2024타경120424	[전] 울주군 언양읍 직동리 2-4 [분묘기지권,농지취득자격증명] 토지(대지권): 81.98평	30,894,000원 21,626,000원	유찰 (1회)
	2025-11-19	2024타경119073	[전] 울주군 언양읍 송대리 452-2 [농지취득자격증명,법정지상권] 토지(대지권): 7.38평	5,960,920원 4,173,000원	유찰 (1회)
	2025-11-19	2023타경109765	[전] 울주군 두동면 이전리 612-1 [분묘기지권,농지취득자격증명] 토지(대지권): 294.94평	256,425,000원 179,498,000원	유찰 (1회)
	2025-11-26	2024타경108172	[전] 울주군 서생면 나사리 211 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 287.98평	952,000,000원 466,480,000원	유찰 (2회)
	2025-11-18	2024타경114993	[전] 울주군 삼남읍 교동리 788-1 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 680.32평	1,383,135,000원 677,737,000원	유찰 (2회)
	2025-11-27	2024타경9459	[전] 울주군 온양읍 삼광리 989 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 388.11평	64,150,000원 64,150,000원	재진행 (0회)
	2025-11-26	2024타경112768	[전] 울주군 범서읍 망성리 373-2 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 177.57평	44,477,000원 15,256,000원	유찰 (3회)
	2025-11-26	2024타경8043	[전] 울주군 상북면 길천리 1126 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 320.05평	138,598,000원 47,539,000원	유찰 (3회)
	2025-11-19	2024타경111185	[전] 울주군 언양읍 반천리 561-9 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 12.71평	13,440,000원 3,227,000원	유찰 (4회)
	2025-12-10	2024타경2632	[전] 울주군 상북면 소호리 1005 [농지취득자격증명,법정지상권] 토지(대지권): 147.92평	75,795,000원 12,739,000원	유찰 (5회)