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9075만원짜리 답 7260만원에? 경남 고전면 답 낙찰가 분석 (537.8평)

이번에 소개할 경매물건은 경남 하동군에 위치한 답입니다. 최저입찰가는 7260만원입니다.

출처 : 여의주경매법인 http://wonsns.com

소 재 지	경상남도 하동군 고전면 신월리 762
물건용도	답
토지면적	1,778.00㎡(537.85평)
건물면적
사건번호	2024타경6815
감정평가액	90,754,000원
최저입찰가	(80%) 72,603,000원
입 찰 일	2025.12.08(월) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	신월리 762	답	1069㎡ (323.37평)
	신월리 762-2	답	96㎡ (29.04평)
	신월리 762-3	답	613㎡ (185.43평)
제시외건물	신월리 762	수목	포함

[위치/주위환경] 경상남도 하동군 고전면 신월리 소재 "사막마을" 동측 및 북동측 인근, 적량면 관리 소재 "율동마을" 남서 측 인근에 위치하며, 부근은 농경지, 농가주택, 임야 등이 소재하는 산간농경지대 및 순수산림지대임.
[교통상황] 본건까지 차량접근이 가능(기호1∼5) 또는 불가능(기호 6)하며, 관내교통편 및 도로사정 등을 고려할때 전반적인 교통상황은 보통임.
3)형태 및 이용상태 기호(1) : 서하향 경사지대 내 2단으로 조성된 부정형 토지로 현황 "전 및 일부 도로"임.
기호(2) : 서하향 경사의 부정형 토지로 현황 "전(수목 소재) 및 일부 도로"임.
기호(3) : 서하향 경사지대 내 3단 이상으로 조성된 부정형 토지로 현황 "과수원(수목 소재) 및 일부 묘 지"임.
기호(4) : 부정형 토지로 현황 "도로"임.
기호(5) : 서하향 경사의 부정형 토지로 현황 "전"임.
기호(6) : 북하향 경사의 부정형 토지로 현황 "임야"임.
4)인접 도로상태 기호(1) : 북측으로 현황 폭 약3m내외 포장농로에 접하며, 본건 일부가 농로임.
기호(2) : 북측 및 동측으로 현황 폭 약3m내외 포장농로에 접하며, 북측으로 현황 폭 약3m내외 포장 농로가 관통하고 있음.
기호(3) : 남동측 및 북동측으로 현황 폭 약3m내외 포장농로에 접하며, 본건 일부가 농로임.
기호(4) : 본건이 현황 농로임.
기호(5) : 남서측으로 현황 폭 약3m내외 포장농로에 접하고 있음.
기호(6) : 지적도상 "맹지"임.
[토지이용계획] 기호(1) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(전부제한)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 소하천 구역(사막천)＜소하천정비법＞임.
기호(2)∼(5) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(전부제한)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞임.
기호(6) : 농림지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 가축사 육제한구역(전부제한)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 임업용산지＜산지관리법＞임.
6)제시목록 외의 물건 기호(1)∼(3)지상에 후첨 "사진용지"와 같이 제시외수목(매실나무, 감나무 등) 소재하고 있음.
[공부와의 차이] 없 음.
[참고사항] 임대관계 : 미상임.
기 타 : - 기호(1)∼(3)토지는 인접지와 지적경계 불분명한바, 제시외수목의 수량 및 면적은 개략적으로 산정하 였음. - 기호(3)지상에 후첨 "사진용지"와 같이 연고자 미상의 평장묘 소재하고 있음.

임차인 현황 (배당요구종기일 : )

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
조사된 임차내역이 없습니다.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2022년11월25일	소유권
2022년11월25일	소유권
2022년11월25일	소유권
2022년11월25일	소유권
2022년11월25일	소유권
2022년11월25일	소유권
2022년11월25일	소유권
2022년11월25일	소유권
2024년12월30일	임의경매

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	51,112,000원원	33,500,000원원	66%	2회회
6개월	37,329,500원원	28,550,000원원	83%	1회회
12개월	37,329,500원원	28,550,000원원	83%	1회회

9075만원짜리 답 7260만원에? 경남 고전면 답 낙찰가 분석 (537.8평)

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

[목록 3] 분묘 소재로 인하여 분묘기지권 성립여지 있음

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
-일괄매각 -제시외수목[감정서상 ㄷ] 매각 포함 -농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농지취득자격증명원 제출요함(미제출시 보증금 몰수) -[목록 3] 분묘 소재함

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 창원지방법원 진주지원()입니다.
입찰일은 2025.12.08입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:30 입니다.
이 법원에는 NH농협은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

분묘기지권이 성립할 가능성이 있는 물건입니다.
분묘기지권이란 타인의 토지 위에 분묘를 설치한 사람이 그 분묘를 위하여 토지를 사용할 수 있는 일종의 관습법적 지상권입니다. 분묘뿐만 아니라 봉제사에 필요한 일정 범위의 주위 토지까지도 분묘기지권이 미치며 분묘의 존속 동안은 지료지급 의무도 없습니다. 분묘기지권이 성립되지 않는 분묘의 경우 관련법령 절차에 따라 이장이 가능합니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

이 사건번호로 2개의 물건이 경매되며 이 물건번호는 2번 입니다.
한 경매사건번호에 여러 개 부동산이 있는 경우 이를 분리하여 물건번호를 별도로 붙여 진행하는 경우가 있는데, 이를 분할매각이라고 합니다. 이 경우 사진, 감정평가 요약 내용이 뒤섞여 있게 되므로 혼동을 일으키기 쉽습니다. 각별한 주의가 필요합니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 12월 30일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 313일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 313일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2024.12.30.개시결정 설정

※ 물건 키워드 : . 농림지역. 계획관리지역. 차량접근이 가능.

전체 컨설팅이 부담스러우신가요? 권리분석만 의뢰하셔도 괜찮습니다!
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출처 : 여의주경매법인 http://wonsns.com

사건번호 : 2024타경6815 (창원지방법원 진주지원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2025-11-17	2024타경5874	[답] 하동군 하동읍 흥룡리 1203-4 [분묘기지권,농지취득자격증명] 토지(대지권): 496.25평	77,319,000원 77,319,000원	신건 (0회)
	2025-11-17	2024타경4437	[답] 하동군 옥종면 회신리 213-1 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 1,045.44평	114,700,000원 114,700,000원	신건 (0회)
	2025-12-08	2024타경40211	[답] 하동군 적량면 관리 202-1 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 422.59평	39,116,000원 31,293,000원	유찰 (1회)
	2025-12-08	2024타경6815	[답] 하동군 고전면 신월리 762 [분묘기지권,농지취득자격증명] 토지(대지권): 537.85평	90,754,000원 72,603,000원	유찰 (1회)
	2025-12-08	2024타경6815	[답] 하동군 고전면 신월리 749 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 801.32평	148,993,000원 119,194,000원	유찰 (1회)
	2025-12-01	2024타경5942	[답] 하동군 고전면 성천리 836-1 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 774.88평	44,217,200원 28,299,000원	유찰 (2회)
	2025-11-24	2024타경1216	[답] 하동군 청암면 묵계리 1540 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 157.00평	33,735,000원 21,590,000원	유찰 (2회)
	2025-12-08	2024타경34827	[답] 하동군 금남면 계천리 210-1 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 58.08평	7,488,000원 3,834,000원	유찰 (3회)
	2025-11-17	2024타경4437	[답] 하동군 옥종면 회신리 365 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 2,201.90평	261,761,000원 134,022,000원	유찰 (3회)
	2025-11-10	2024타경39525	[답] 하동군 금성면 갈사리 1175-1 토지(대지권): 695.75평	119,600,000원 48,988,000원	유찰 (4회)
	2025-12-01	2024타경36687	[답] 하동군 북천면 직전리 629 [농지취득자격증명,법정지상권] 토지(대지권): 59.29평	23,000,000원 7,537,000원	유찰 (5회)
	2025-07-21	2024타경38874	[답] 하동군 금남면 계천리 14 [분묘기지권,농지취득자격증명] 토지(대지권): 1,147.69평	136,584,000원 69,931,000원	유찰 (4회)
	2025-07-21	2024타경38874	[답] 하동군 고전면 고하리 956 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 484.61평	41,406,000원 21,200,000원	유찰 (4회)
	2025-07-21	2024타경38874	[답] 하동군 고전면 고하리 907-1 [분묘기지권,농지취득자격증명] 토지(대지권): 546.01평	51,234,000원 26,232,000원	유찰 (4회)
	2025-07-21	2024타경38874	[답] 하동군 고전면 고하리 897-8 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 665.80평	74,834,000원 38,315,000원	유찰 (4회)