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울산시 울주군 경매믈건 | 근린시설 경매가 분석 (, 402.1평)

울주군 언양읍 직동리의 근린시설 경매가 3회 유찰 후 진행됩니다. 현재 가격은 11억 7293만원입니다.

"울산광역시 울주! 천년을 빚다' 미래를 열다 - 울산광역시 울주군"

출처 : 에이스옥션 https://aceauction.kr

감정가는 3,419,622,000원입니다. 최저입찰가는 1,172,931,000원(34%)입니다.
입찰일은 2026.02.24(화) 10:00로 예정되어 있습니다.
입찰보증금은 117,293,100원 입니다.

  O 소 재 지 : 울산광역시 울주군 언양읍 직동리
  O 사건번호 : 2025 타경 1141
  O 집행법원 : 울산지방법원

소 재 지	울산광역시 울주군 언양읍 직동리 477-11
물건용도	근린시설
토지면적	3,602.00㎡(1,089.61평)
건물면적	1,329.32㎡(402.12평)
사건번호	2025타경1141
감정평가액	3,419,622,000원
최저입찰가	(34%) 1,172,931,000원
입 찰 일	2026.02.24(화) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	직동리 477-11	대	3378㎡ (1,021.84평)
	직동리 477-13	임야	24㎡ (7.26평)
	직동리 477-14	임야	174㎡ (52.64평)
	직동리 477-15	도로	26㎡ (7.87평)
건물	직동리 477-11	1층 근린생활시설 철근콘크리트구조	627.8㎡ (189.91평)
건물	직동리 477-11	2층 근린생활시설 철근콘크리트구조	634.86㎡ (192.05평)
제시외건물	직동리 477-11	펌프실 및 계단실 등	66.66 ㎡(20.16평) 포함

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2025/08/11)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
김OO	296㎡	2024.06.07.
안OO	2층1호317㎡	2023.10.30.
오OO	1층280㎡	2024.06.03.
주OO	202호198.348㎡	2021.08.19.
매각물건명세 비고		공고된 내용이 있으니 매각물건명세서를 참고하시길 바랍니다.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2018년1월3일	소유권
1998년6월30일	소유권
2020년7월3일	근저당권	2,200,000,000원
2025년1월7일	압류
2025년3월5일	가압류	12,691,670원
2025년3월21일	가압류	21,508,046원
2025년4월22일	가압류	71,686,550원
2025년5월9일	근저당권	128,000,000원
2025년5월14일	압류
2025년5월16일	임의경매
2025년5월29일	압류
2025년6월25일	가압류	14,710,218원
2025년6월30일	가압류	7,838,177원

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2020년1월20일	소유권
2020년7월3일	근저당권	2,200,000,000원
2021년6월1일	근저당권	155,000,000원
2025년3월5일	가압류	12,691,670원
2025년3월21일	가압류	21,508,046원
2025년4월22일	가압류	71,686,550원
2025년5월9일	근저당권	128,000,000원
2025년5월16일	임의경매
2025년5월29일	압류
2025년6월25일	가압류	14,710,218원
2025년6월30일	가압류	7,838,177원

인근지역 낙찰통계

통계기간

평균감정가

평균낙찰가

낙찰가율

유찰횟수

울산시 울주군 경매믈건 | 근린시설 경매가 분석 (, 402.1평)

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
1. 일괄매각. 제시외 건물 포함. 2. 본 건 토지상에 소재하는 수목 및 관정 등을 포함하여 평가하였음. 3. 목록 3, 4. 토지는 지적도상 맹지임. 4. 채무자 겸 소유자로부터 제출된 판결문(울산지법 2018가단55878 주위토지통행권확인 등)에 따르면, 토지소유자는 원고들에 게 목록 1. 토지 중 일부 46㎡ 및 목록 4. 토지에 대하여 각 주위토지통행권이 있음을 확인하고, 목록 4. 토지상에 설치된 조 경수들을 철거하여야 하므로 응찰시 별도 확인 요함.

[부동산 현황조사서 비고란]
부동산의 표시 3. - 본건 부동산은 소나무 잡목 자생하는 임야임. 부동산의 표시 4. - 본건 부동산은 일부는 도로, 일부는 잡초 등 자생하는 임야임. 부동산의 표시 5. - 본건 부동산은 도로임.

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산은 경매 진행상태는 변경입니다.
변경의 의미는 입찰기일이 지정되었다가 그 입찰기일이 연기되었다는 것입니다. 일반적으로 변경은 경매채권자에 의해 이루어 지는데 1번 변경시 2개월을 초과할 수 없으며 2회로 제한되어 있습니다.

이 부동산의 입찰법원은 울산지방법원(☎ 052-216-8267)입니다.
입찰일은 2026.02.24입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:30 입니다.
이 법원에는 신한은행,경남은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

매각물건명세 비고난에 기재된 내용입니다.
김은혜:권리신고를 하지 않아 임대차관계 불분명함. 안정숙:권리신고를 하지 않아 임대차관계 불분명함. 오욱근:권리신고를 하지 않아 임대차관계 불분명함. 주식회사 서드메이슨:권리신고를 하지 않아 임대차관계 불분명함.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

다수의 임차인이 조사, 신고되어 있습니다.
매각물건명세서 및 현황조사서에 4명의 임차인이 나타나 있습니다. 임차인이 많은 경우 명도에 어려움이 있으니 전문가와 협의하여 진행하시길 권해 드립니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2025년 5월 16일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 303일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 303일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2020.07.03. 근저당권 설정

출처 : 에이스옥션 https://aceauction.kr

사건번호 : 2025타경1141 (울산지방법원)

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