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[감정가 70%] 고흥군 대서면 임야 경매 해설

광주지방법원 순천지원에서 진행되는 2024타경5070, 1회 유찰로 인해 낙찰 기회가 커진 물건입니다.

출처 : 여의주경매TV http://busyman.co.kr

감정가 194,283,500원인 전라남도 고흥군 대서면 안남리 임야 물건입니다.

1회 유찰되어, 최저입찰가는 135,998,000원이군요.

감정가의 70% 가격으로 낮아진 것입니다.

사건번호는 2024타경5070이며, 입찰일은 2025.12.01(월) 10:00입니다.

소 재 지	전라남도 고흥군 대서면 안남리 669-9
물건용도	임야
토지면적	9,740.00㎡(2,946.35평)
건물면적
사건번호	2024타경5070
감정평가액	194,283,500원
최저입찰가	(70%) 135,998,000원
입 찰 일	2025.12.01(월) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	안남리 669-9	양어장	4697㎡ (1,420.84평)
	안남리 669-11	답	429㎡ (129.77평)
	안남리 산114	임야	4148㎡ (1,254.77평)
	안남리 산114-1	임야	466㎡ (140.97평)
제시외건물	안남리 669-9	새우양식장	1620 ㎡(490.05평) 제외
	안남리 669-9	사무실	32 ㎡(9.68평) 제외
	안남리 669-9	화장실, 창고	8.8 ㎡(2.66평) 제외
	안남리 669-9	출입구	8.3 ㎡(2.51평) 제외
	안남리 669-9	관리사	28.8 ㎡(8.71평) 제외
	안남리 669-9	창고	3.4 ㎡(1.03평) 제외

[위치/주위환경] 전라남도 고흥군 대서면 안남리 소재 "신기마을" 동측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 임야 등이 소재하고 있음.
[교통상황] 기호1, 4는 본건까지 차량 접근이 가능하고, 기호2는 본건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 기호3은 본건 기호1, 4를 통하여 차량 접근이 가능함.
3)형태 및 이용상태 기호1: 부정형의 토지로 새우양식장 부지로 이용 중임.
기호2: 부정형의 토지로 노지 양식장 등으로 이용 중임.
기호3: 부정형의 토지로 포락지, 노지 양식장 등으로 이용 중이며, 남서측 일부분은 답으로 이용 중인 것으로 보임.
기호4: 사다리형의 토지로 노지 양식장 등으로 이용 중임.
4)인접 도로상태 기호1: 북동측으로 노폭 2미터 내외의 포장도로에 접함.
기호4: 북측으로 노폭 2미터 내외의 포장도로에 접함.
[토지이용계획] ＜기호1＞ 자연환경보전지역, 수산자원보호구역, 소로2류(폭 8m-10m)(2012-07-10)(저촉), 가축사육제 한구역(500m제한구역(2024년12월31일까지 한시적 사용))＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 접도구역(2012-07-10)＜도로법＞, 소하천예정지(2022-12-22)(빈터천)＜소하천정비법＞.
＜기호2＞ 자연환경보전지역, 수산자원보호구역, 소로2류(폭 8m-10m)(2012-07-10)(저촉), 가축사육제 한구역(500m제한구역(2024년12월31일까지 한시적 사용))＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 도로구역(2012-07-10)＜도로법＞, 접도구역(2012-07-10)＜도로법＞.
＜기호3＞ 자연환경보전지역, 수산자원보호구역, 가축사육제한구역(500m제한구역(2024년12월31일까지 한시적 사용))＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 공익용산지＜산지관리법＞.
＜기호4＞ 자연환경보전지역, 수산자원보호구역, 가축사육제한구역(500m제한구역(2024년12월31일까지 한시적 사용))＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 공익용산지＜산지관리법＞, 소하천예 정지(2022-12-22)(빈터천)＜소하천정비법＞.
6)제시목록 외의 물건 후첨 "지적 및 건물개황도, 건물개황도, 사진" 등을 참조하시기 바람.
[공부와의 차이] 기호2: 공부상 지목은 답이나 노지 양식장 등으로 이용 중임.
기호3: 공부상 지목은 임야이나, 포락지, 노지 양식장, 답 등으로 이용 중임.
기호4: 공부상 지목은 임야이나, 노지양식장 및 일부 콘크리트포장이 되어 있음. [참고사항] 임대관계는 미상임.

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2025/08/29)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
주OO		2021.12.27.
매각물건명세 비고		공고된 내용이 있으니 매각물건명세서를 참고하시길 바랍니다.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2017년12월11일	소유권
2018년1월8일	근저당권	72,000,000원
2018년7월24일	근저당권	140,400,000원
2024년11월8일	가압류	8,444,436원
2024년11월14일	임의경매
2024년11월25일	가압류	221,121,280원

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	435,175,716원원	273,016,814원원	63%	2.4회회
6개월	435,175,716원원	273,016,814원원	63%	2.4회회
12개월	449,079,668원원	255,773,948원원	72%	2.9회회

[감정가 70%] 고흥군 대서면 임야 경매 해설

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

매각에서 제외되는 제시외 건물 소재로 법정지상권 성립여지 있음

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
1. 일괄매각 2. 목록 2 부동산 농지취득자격증명 제출요(불법 형질변경된 부분에 대한 원상복구가 필요하며, 현 상태에서 농지취득자격증명 을 발급할 수 없다는 소관기관의 사실조회 회신이 있으므로, 매수희망자는 소관 행정기관에 농지취득자격증명 발급 가능 여부 를 미리 확인할 것, 농지취득자격증명 미제출로 매각불허가결정 된 때에는 매수신청보증금을 몰수함) 3. 제시외 건물(새우 양식장 및 부속건물 등) 매각제외 4. 양식장 외부 및 내부에 설치된 해수열히트펌프(4대) 및 이와 관련한 기계설비(펌프, 밸브, 배관 등) 매각 제외 5. 새우양식과 관련한 보일러설비, 펌프설비, 모터설비, 배관설비 등의 각종 제시외 기계기구 매각 제외 6. 이동식 저온저장고 1동 매각 제외

[부동산 현황조사서 비고란]
1.본건 1 내지 4항은 전라남도 고흥군 대서면 안남리에 서로 연접해 소재하고 있으며 시멘트로 포장된 도로를 이용하여 본건까지의 차량접근성은 비교적 양호함. 2

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 광주지방법원 순천지원()입니다.
입찰일은 2025.12.01입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:20 입니다.
이 법원에는 신한은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

매각물건명세 비고난에 기재된 내용입니다.
주식회사 대서씨엔피:채무자겸소유자인 유비오가 대표자임

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다
경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

공장저당법에 의해 기계기구가 포함되어 있습니다.
이 부동산에는 공장저당법에 의해 기계기구가 포함되어 있습니다. 낙찰자는 토지, 건물 뿐만 아니라 기계기구 소유권도 갖게 됩니다. 기계기구는 낙찰 후 바로 매각하여 현금화가 용이하고 취등록세도 감면받게 되어 일석이조의 효과를 얻을 수 있습니다.

입찰(매각)외 물건이 포함되어 있습니다.
입찰(매각)에서 제외되는 물건이 있다는 의미입니다. 타인이 설치한 건물 또는 이동이 용이한 컨테이너, 기계기구 등을 말합니다. 경험에 의하면 법적문제로 확대되는 경우는 별로 없고 대체로 사소한 것들입니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

취하 또는 취소될 가능성 있습니다.
이 물건의 감정가격은 194,283,500원입니다. 경매를 신청한 채권자가 배당 받아야 할 금액은 53,269,952원으로 감정가격 대비 상당히 적은 금액입니다. 이런 경우, 채무가가 변제하여 경매를 취하시키거나 경매신청채권자가 배당받을 금원이 없게되어 이른 바 "무잉여에 의한 취소"가 될 가능성이 있습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 11월 14일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 356일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 356일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2018.1.8.근저당권 설정

※ 물건 키워드 : . 차량 접근이 가능.

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출처 : 여의주경매TV http://busyman.co.kr

사건번호 : 2024타경5070 (광주지방법원 순천지원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2025-12-08	2024타경63298	[임야] 고흥군 포두면 봉림리 산34 토지(대지권): 97,608.28평	572,342,170원 400,640,000원	유찰 (1회)
	2025-12-01	2024타경5070	[임야] 고흥군 대서면 안남리 669-9 [농지취득자격증명,법정지상권] 토지(대지권): 2,946.35평	194,283,500원 135,998,000원	유찰 (1회)
	2025-11-10	2025타경50039	[임야] 고흥군 동강면 장덕리 산77-2 [법정지상권] 토지(대지권): 82,043.75평	18,598,941,000원 13,009,739,000원	유찰 (1회)
	2025-11-17	2025타경51228	[임야] 고흥군 동강면 노동리 산18-1 [분묘기지권] 토지(대지권): 2,040.06평	47,882,400원 33,518,000원	유찰 (1회)
	2025-11-17	2025타경51126	[임야] 고흥군 금산면 석정리 1748 토지(대지권): 10,512.78평	729,813,000원 510,869,000원	유찰 (1회)
	2025-11-17	2025타경51126	[임야] 고흥군 금산면 석정리 1655 토지(대지권): 2,850.16평	216,706,000원 151,694,000원	유찰 (1회)
	2025-11-10	2025타경51567	[임야] 고흥군 남양면 월정리 산193 [분묘기지권] 토지(대지권): 703.92평	32,578,000원 22,805,000원	유찰 (1회)
	2025-11-24	2024타경62950	[임야] 고흥군 동일면 봉영리 산12 [분묘기지권] 토지(대지권): 480.07평	7,300,200원 4,088,000원	유찰 (2회)
	2025-11-17	2025타경50268	[임야] 고흥군 대서면 화산리 산33 토지(대지권): 2,819.91평	40,084,600원 22,447,000원	유찰 (2회)
	2025-11-10	2025타경51224	[임야] 고흥군 과역면 호덕리 산157 토지(대지권): 7,350.15평	121,770,800원 68,192,000원	유찰 (2회)
	2025-11-10	2025타경34	[임야] 고흥군 두원면 운대리 산312-1 토지(대지권): 270.13평	1,964,600원 1,100,000원	유찰 (2회)
	2025-11-03	2025타경416	[임야] 고흥군 포두면 오취리 산240 토지(대지권): 9,480.05평	156,695,000원 87,750,000원	유찰 (2회)
	2025-11-03	2024타경62509	[임야] 고흥군 동일면 백양리 산202-1 토지(대지권): 389.92평	5,027,100원 2,252,000원	유찰 (3회)
	2025-12-15	2024타경62509	[임야] 고흥군 동일면 백양리 산255 토지(대지권): 90.15평	1,221,800원 684,000원	재진행 (2회)
	2025-11-24	2024타경59800	[임야] 고흥군 금산면 신전리 산9-5 [분묘기지권] 토지(대지권): 539.96평	12,495,000원 7,997,000원	유찰 (2회)