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서울시 금천구 독산동 다세대(빌라) 경매(엘린하우스) (최저입찰가: 1억 6320만원)

감정 2억 5500만원 → 최저 1억 6320만원! 서울시 금천구 독산동 962-26 엘린하우스 경매를 소개합니다.

"동네방네! 행복도시 금천"

출처 : 여의주 경매연구원 https://cafe.naver.com/auctioning01

법원에 동행하거나 대리참여하여 입찰표를 작성하고 명도까지 쉽고 빠르게 진행해 드립니다.

서울특별시 금천구 독산동 962-26 엘린하우스 다세대(빌라) 경매 물건을 소개드립니다^^

서울남부지방법원(2024타경140331)에서 경매가 진행됩니다.

감정가는 255,000,000원이며 2회 유찰되어 최저입찰가는 163,200,000원입니다.

2026.01.28(수) 10:00에 입찰이 있을 예정입니다.

소 재 지	서울특별시 금천구 독산로 335-2, 제2층 제203호 (독산동, 엘린하우스)
물건용도	다세대(빌라)
토지면적	20.53㎡(6.21평)
건물면적	43.78㎡(13.24평)
사건번호	2024타경140331
감정평가액	255,000,000원
최저입찰가	(64%) 163,200,000원
입 찰 일	2026.01.28(수) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
대지권	독산동 962-26	355.3분의 20.528	20.528㎡ (6.21평)
건물	독산동 962-26	� 철근콘크리트구조	43.78㎡ (13.24평)
제시외건물	독산동 962-26	화장실	3 ㎡(0.91평) 제외

[위치/주위환경] 본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재‘독산3동주민센터’북측 인근에 위치하며, 인근은 오피스텔, 연립·다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재 하는 지대로 주위환경은 대체로 보통임.
[교통상황] 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 대체로 보통임.
[건물구조] 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 1층/ 지상 7층 건물 내 제2층 제203호로서, (사용승인일 :2021-07-14)
외벽 : 석재 붙임 마감 등 내벽 : 벽치 및 일부 타일 마감 등, 창호 : 하이 샷시 창호 등임.
[이용상태] 집합건축물대장(전유부,갑)상 용도가 사무소이나 기준시점 현재 임의로 벽체 구분하여 주거용으로 이용중인바, 실제 현황 기준으로 감정평가 하였고, 건축물현황도상 공용화장실 일부(약 3㎡)를 임의로 외부차단하여 화장실로 단독 이용하고 있는바, 이를 제시외 건물 ㉠으로 하여 목측 등에 의하여, 개략적인 면적을 산정 후 감정평가하였으니, 경매 진행시 재확인 등 적절한 조치를 하시기 바람.
[설비내역] 기본적인 위생·급배수설비, 승강기설비, 주차시설 등을 갖추었음.
[토지형상/이용상태] 인접지 및 인접도로 대비 등고평탄한 2필지 일단의 세장형 토지로 다세대주택, 오피스텔 부지로 이용중임.
7)인접 도로상태등 본건 토지 동측으로 약 3.5m내외의 포장도로에 접함.
[토지이용계획] 2필지 공히, 도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역([문성생활권]자세한사항별도확인 :도시계획과) 가축사육제한구역＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 장애물제한표면구역 (진입표면구역)＜공항시설법＞, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인 요망)＜교육환경 보호에 관한 법률＞, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위 사령부(02-524-3313)관할)＜군사기지 및 군사시설 보호법＞, 과밀억제권역＜수도권정비계획법＞ 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산 주변)임.
[공부와의 차이] 본건의 경우, 집합건축물대장(전유부,갑)상 용도(사무소)와 실제이용현황(주거용)이 상이 하고, 공용화장실 일부(약 3㎡)를 임의로 외부차단하여 이용하고 있는바, 추후 불법여부에 따라 원상회복, 이행강제금 등의 제재가 있을 수 있으니, 관할관청에의 용도변경 등에 대한 신고 또는 허가의 유무, 유효여부, 신고 또는 허가의 자동승계 여부, 허가 또는 신고의 필요 여부 등에 관하여 별도 확인을 요하는 등 경매 진행시 적절한 조치를 하시기 바람. [참고사항] 임대관계는 미상임.

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2025/02/05)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
천OO	203호	2022.2.28.	[보]250,000,000
매각물건명세 비고		공고된 내용이 있으니 매각물건명세서를 참고하시길 바랍니다.

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2022년2월28일	소유권
2022년2월28일	전세권	250,000,000원
2022년11월30일	압류
2023년8월28일	압류
2024년11월5일	강제경매
2024년11월11일	압류
2025년1월24일	가압류	200,000,000원

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	266,166,667원원	228,915,361원원	86%	1.1회회
6개월	266,900,000원원	232,828,250원원	87%	1회회
12개월	264,375,000원원	231,115,328원원	87%	1회회

서울시 금천구 독산동 다세대(빌라) 경매(엘린하우스) (최저입찰가: 1억 6320만원)

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

매수인에게 대항할 수 있는 전세권설정등기 있음(전세권자로서는 배당요구를 하지 않음)

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
- 제시외건물 포함 매각 - 집합건축물대장상 용도가 사무소이나, 현재 임의로 벽체구분하여 주거용으로 이용중이며 현황을 기준으로 감정 - 건축물현황도상 공용화장실일부(3㎡)를 임의로 외부차단하여 화장실로 단독 이용중이며, 이를 제시외 건물로 목측하여 감정 평가함(위반건축물로 원상회복 또는 이행강제금이 부과될 수 있으므로 매수시 확인 필요)

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 서울남부지방법원(☎ 02-2192-0054)입니다.
입찰일은 2026.01.28입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:20 입니다.
이 법원에는 신한은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

매각물건명세 비고난에 기재된 내용입니다.
천지영: 신청채권자(임차인) 겸 전세권자(임차인으로서 배당요구함)

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 11월 5일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 412일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 412일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2022.11.30.압류 설정

※ 물건 키워드 : . 주거지역. 준주거지역. 지구단위계획구역. 제1종지구단위계획구역. 버스정류장. 차량 접근이 가능. 노선버스정류장. 철근콘크리트구조.

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출처 : 여의주 경매연구원 https://cafe.naver.com/auctioning01

사건번호 : 2024타경140331 (서울남부지방법원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2025-12-23	2025타경9474	[다세대] 금천구 독산동 1057 롯데블르빌 [임차권등기] 건물: 8.95평 토지(대지권): 5.44평	268,000,000원 268,000,000원	신건 (0회)
	2026-02-10	2025타경11141	[다세대] 금천구 독산동 1061-14 휴먼팰리스 건물: 18.06평 토지(대지권): 10.96평	351,000,000원 280,800,000원	유찰 (1회)
	2026-02-05	2025타경10397	[다세대] 금천구 시흥동 820-17 테라리움 건물: 7.80평 토지(대지권): 4.98평	276,000,000원 220,800,000원	유찰 (1회)
	2026-02-05	2025타경10376	[다세대] 금천구 독산동 962-11 우미그린빌 건물: 9.01평 토지(대지권): 3.91평	286,000,000원 228,800,000원	유찰 (1회)
	2026-02-05	2025타경10366	[다세대] 금천구 독산동 678-10 모던하우스금천2호점 건물: 8.78평 토지(대지권): 4.80평	268,000,000원 214,400,000원	유찰 (1회)
	2026-02-05	2025타경10362	[다세대] 금천구 독산동 678-10 모던하우스금천2호점 건물: 8.75평 토지(대지권): 5.65평	296,000,000원 236,800,000원	유찰 (1회)
	2026-02-05	2025타경10275	[다세대] 금천구 독산동 378-464 금산캐슬 건물: 8.91평 토지(대지권): 4.12평	242,000,000원 193,600,000원	유찰 (1회)
	2026-02-05	2025타경10247	[다세대] 금천구 독산동 902-1 타운밸리 건물: 15.27평 토지(대지권): 9.05평	498,000,000원 398,400,000원	유찰 (1회)
	2026-02-05	2025타경10237	[다세대] 금천구 독산동 164-33 모아빌 건물: 10.91평 토지(대지권): 6.81평	273,000,000원 218,400,000원	유찰 (1회)
	2026-02-05	2025타경10147	[다세대] 금천구 시흥동 3-51 모아빌 건물: 7.30평 토지(대지권): 5.97평	202,000,000원 161,600,000원	유찰 (1회)
	2026-02-05	2025타경10090	[다세대] 금천구 시흥동 919-16 한울파크빌 건물: 8.16평 토지(대지권): 6.00평	265,000,000원 212,000,000원	유찰 (1회)
	2026-02-05	2025타경9388	[다세대] 금천구 독산동 892-12 한나래 건물: 7.21평 토지(대지권): 6.71평	268,000,000원 214,400,000원	유찰 (1회)
	2026-02-05	2025타경8076	[다세대]서울특별시 금천구 독산동 1044-3 골드마운틴 건물: 9.05평 토지(대지권): 3.21평	267,000,000원 213,600,000원	유찰 (1회)
	2026-02-05	2025타경7066	[다세대]서울특별시 금천구 시흥동 1-10 모던패밀리 건물: 7.62평 토지(대지권): 6.13평	202,000,000원 161,600,000원	유찰 (1회)
	2026-02-05	2024타경144838	[다세대]서울특별시 금천구 시흥동 827-9 진흥프라우드 [임차권등기] 건물: 7.51평 토지(대지권): 4.45평	195,000,000원 156,000,000원	유찰 (1회)