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2024타경113154 경매사건 분석 ◆ 외동 전 (3,160.5평)

이번 경매는 김해시 외동 284-3의 전 물건이며, 감정가의 80% 수준에 입찰 가능합니다.

출처 : 에이스옥션 http://aceauction.kr

  ◈ 위치 : 경상남도 김해시 외동 284-3
  ◈ 유형 : 전
  ◈ 사건번호 : 2024 타경 113154
  ◈ 집행법원 : 창원지방법원

감정가는 4,640,567,000원입니다. 최저입찰가는 3,712,453,000원 (80%)입니다.
입찰일은 2025.11.21(금) 10:00로 예정되어 있습니다.
입찰보증금은 371,245,300원 입니다.

소 재 지	경상남도 김해시 외동 284-3
물건용도	전
토지면적	10,448.00㎡(3,160.52평)
건물면적	20.00㎡(6.05평)
사건번호	2024타경113154
감정평가액	4,640,567,000원
최저입찰가	(80%) 3,712,453,000원
입 찰 일	2025.11.21(금) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	외동 284-3	전	407㎡ (123.12평)
	외동 285-2	전	839㎡ (253.80평)
	외동 284-7	전	402㎡ (121.61평)
	외동 407-1	전	858㎡ (259.55평)
	외동 407	전	1420㎡ (429.55평)
	외동 284-2	전	334㎡ (101.04평)
	외동 284-10	전	394㎡ (119.19평)
	외동 284-8	전	140㎡ (42.35평)
	외동 284-6	전	236㎡ (71.39평)
	외동 270-1	전	247㎡ (74.72평)
	외동 406-3	전	319㎡ (96.50평)
	외동 381	전	522㎡ (157.91평)
	외동 288-4	전	334㎡ (101.04평)
	외동 371	전	344㎡ (104.06평)
	외동 372	묘지	1477㎡ (446.79평)
	외동 382	전	562㎡ (170.01평)
	외동 405	전	575㎡ (173.94평)
	외동 406-2	전	641㎡ (193.90평)
	외동 406-4	전	290㎡ (87.73평)
	외동 284-9	전	107㎡ (32.37평)
제시외건물	외동 372	창고	20 ㎡(6.05평) 포함

[위치/주위환경] 본건은 경상남도 김해시 외동 소재 "봉명중학교" 북동측 인근에 위치하며, 부근은 아파트 단지 및 다세대주택, 단독주택, 농경지, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서 제반 주위환경은 보통시 됨.
[교통상황] 본건 및 본건 인근까지 차량출입 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하는 등 제반 교통 상황은 보통시 됨.
3)형태 및 이용상태 가. 일련번호 1,6,10 완경사지대 내 부정형의 토지로서, 주택건설사업계획 승인을 득한 후 토목공사가 진행 중인 일단의 토지 중 일부로서 "공동주택 예정부지"임.
나. 일련번호 8,9,20 완경사지대 내 부정형의 토지로서, 주택건설사업계획 승인을 득한 후 토목공사가 진행 중인 일단의 토지 중 일부로서 "도로 예정부지"임.
다. 일련번호 2-5,7,11-19 완경사 및 급경사지대 내 부정형의 토지로서, "전"으로 이용 중임.
4)인접 도로상태 가. 일련번호 1,6,10 주택건설사업계획 승인을 득한 일단의 공동주택 예정부지는 남서측 및 북동측으로 폭 약 6m의 도로에 각각 접할 예정임.
나. 일련번호 2-5,7,11-19 인접지를 이용해 진출입 가능함.
[토지이용계획] 가. 일련번호 1 도시지역, 자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 고도지구(30M), 지구단위계획구역(2022-
02-11)(외동2지구), 소로2류(폭 8m-10m)(2022-02-11)(2-705)(접함), 소로2류(폭 8m-
10m)(2022-02-11)(2-706)(접함), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)＜가축분뇨의 관 리 및 이용에 관한 법률＞, 상대보호구역＜교육환경보호에 관한 법률＞.
나. 일련번호 2 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞.
다. 일련번호 3 도시지역, 자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 고도지구(30M), 소로2류(폭 8m-10m)(2022 -02-11)(2-705)(접함), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)＜가축분뇨의 관리 및 이용 에 관한 법률＞, 상대보호구역＜교육환경보호에 관한 법률＞.
라. 일련번호 4 도시지역, 자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 고도지구(30M), 가축사육제한구역(모든 축종 제한지역)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞.
마. 일련번호 5 도시지역, 보전녹지지역(2021-01-29), 자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 고도지구 (30M), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞.
바. 일련번호 6 도시지역, 자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 고도지구(30M), 지구단위계획구역(2022-
02-11)(외동2지구), 소로2류(폭 8m-10m)(2022-02-11)(2-705)(접함), 가축사육제한구역 (모든축종 제한지역)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 상대보호구역＜교육환경 보호에 관한 법률＞.
사. 일련번호 7 도시지역, 자연녹지지역, 소로2류(폭 8m-10m)(2022-02-11)(2-705)(접함), 소로2류(폭 8m -10m)(2022-02-11)(2-706)(접함), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)＜가축분뇨의 관 리 및 이용에 관한 법률＞, 상대보호구역＜교육환경보호에 관한 법률＞.
아. 일련번호 8 도시지역, 자연녹지지역, 지구단위계획구역(2022-02-11)(외동2지구), 소로2류(폭 8m-
10m)(2022-02-11)(2-705)(접함), 소로2류(폭 8m-10m)(2022-02-11)(2-706)(접함), 가축 사육제한구역(모든축종 제한지역)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 상대보호구 역＜교육환경보호에 관한 법률＞.
자. 일련번호 9 도시지역, 자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 고도지구(30M), 지구단위계획구역(2022-
02-11)(외동2지구), 소로2류(폭 8m-10m)(2022-02-11)(2-705)(접함), 가축사육제한구역 (모든축종 제한지역)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 상대보호구역＜교육환경 보호에 관한 법률＞.
차. 일련번호 10 도시지역, 자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 고도지구(30M), 지구단위계획구역(2022-
02-11)(외동2지구), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 상대보호구역＜교육환경보호에 관한 법률＞.
카. 일련번호 11,12 도시지역, 자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 고도지구(30M), 가축사육제한구역(모든 축종 제한지역)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞.
타. 일련번호 13 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞.
파. 일련번호 14 도시지역, 보전녹지지역(2021-01-29), 자연녹지지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한 지역)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞.
하. 일련번호 15 도시지역, 자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 고도지구(30M), 소로2류(폭 8m-10m)
(접함), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞.
거. 일련번호 16,17,18 도시지역, 자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 고도지구(30M), 가축사육제한구역(모든 축종 제한지역)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞.
너. 일련번호 19 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞.
더. 일련번호 20 도시지역, 자연녹지지역, 지구단위계획구역(2022-02-11)(외동2지구), 소로2류(폭 8m-
10m)(2022-02-11)(2-705)(접함), 소로2류(폭 8m-10m)(2022-02-11)(2-706), 가축사육 제한구역(모든축종 제한지역)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 상대보호구역 ＜교육환경보호에 관한 법률＞.
6)제시목록 외의 물건 본건 토지 "일련번호 15" 지상에 제시외 건물 ＜일련번호 (ㄱ)＞이 소재함.
[공부와의 차이] 해당사항 없음.
[참고사항] . 임대관계 : 미상임 . 기 타 : 해당사항 없음.

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2025/01/08)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
조사된 임차내역이 없습니다.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2022년1월17일	소유권
2022년6월9일	(1)근저당권설정	2,400,000,000원
2022년6월9일	(2)근저당권설정	1,800,000,000원
2022년6월9일	(3)근저당권설정	1,200,000,000원
2022년6월9일	(4)근저당권설정	1,200,000,000원
2022년6월9일	(5)근저당권설정	4,200,000,000원
2022년6월9일	(6)근저당권설정	3,600,000,000원
2022년6월9일	근저당권	4,200,000,000원
2024년10월7일	임의경매

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	2,422,948,120원원	1,664,422,631원원	61%	3.1회회
6개월	2,234,377,707원원	1,529,218,251원원	61%	3.1회회
12개월	2,003,309,125원원	1,403,470,576원원	64%	2.8회회

2024타경113154 경매사건 분석 ◆ 외동 전 (3,160.5평)

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
-일괄매각. 제시외 건물(15-1)포함. -목록(1.~10. 12.~14. 16~20)은 각 농지취득자격증명 필요(미제출시 매수보증금 반환하지 않음) -목록15. 공부상 지목은 '묘지'이나 현황 '전'으로 이용 중 -목록(1,6,8,9,10,20)농지법 제34조에 따른 전용허가를 득함. 그 외 전용허가 받지 않고 현황변경된 농지는 농지법상 원상회복 명령 발하여 질 수 있음. -목록(1,6,8,9,10,20)주택건설사업계획 승인을 득한 후 토목공사가 진행 중인 토지 중 일부로서 목록(1,6,8,9,10)은 '공동주택 예 정부지'로 목록20.은 '도로예정부지'로 각 감정평가(인허가사항 등은 입찰시 재확인.) -일부 토지 2개 이상의 용도지역에 중첩되어 용도별 가격, 면적 등은 감정평가서 참조. -목록18.일반건축물대장상에 타인소유(토담조주택)로 등재된 건축물이 소재하나, 현황조사 당시 소재 불명함. -지상의 수목은 토지와 일체로 거래되는 관행등을 고려하여 포함하여 평가하고, 인접토지들과 지적경계가 불확실하므로 정확 한 지적 경계는 측량을 요함.

[부동산 현황조사서 비고란]
1. 기호 1,6,10 토지는 평탄 작업이 진행된 토지임. 2. 기호 8,9,20 토지는 도로로 이용중임. 3. 기호 2~5,7,11~19 토지는 농경지 및 일부 휴경지이며, 일부 토지 지상에는 수목이 식재되어 있음. 4. 기호 1~20 토지는 인접토지와 지적경계가 불확실하므로 지적측량을 요함. 5. 기호 15 토지 지상에 소유자 미상의 제시외 건물 (ㄱ)철파이프조 천막지붕 창고가 소재함. 6. 기호 18의 일반건축물대장상에 타인소유(소유자 이병열:토담조 주택)로 등재되어 있는 건물이 소재하나, 현재 소재 불명함.

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 창원지방법원()입니다.
입찰일은 2025.11.21입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:10 입니다.
이 법원에는 경남은행,NH농협은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 10월 7일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 396일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 396일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2022. 06. 09. 근저당권 설정

※ 물건 키워드 : . 주거지역. 녹지지역. 제2종일반주거지역. 자연녹지지역. 지구단위계획구역. 차량출입 가능. 버스정류장.

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출처 : 에이스옥션 http://aceauction.kr

사건번호 : 2024타경113154 (창원지방법원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2025-11-21	2024타경7808	[전] 김해시 상동면 여차리 1037-1 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 2,664.12평	1,748,375,000원 1,748,375,000원	신건 (0회)
	2025-11-20	2025타경11169	[전] 김해시 주촌면 선지리 559 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 119.79평	99,224,000원 99,224,000원	신건 (0회)
	2025-11-18	2024타경116504	[전] 김해시 진영읍 하계리 94-1 [농지취득자격증명] 건물: 6.05평 토지(대지권): 123.12평	130,708,000원 130,708,000원	신건 (0회)
	2025-12-02	2024타경7280	[전] 김해시 한림면 금곡리 642 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 215.08평	61,735,000원 49,388,000원	유찰 (1회)
	2025-12-02	2024타경7280	[전] 김해시 한림면 금곡리 647 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 1,013.07평	266,318,000원 213,054,000원	유찰 (1회)
	2025-11-26	2025타경468	[전] 김해시 동상동 532-1 토지(대지권): 57.17평	266,490,000원 213,192,000원	유찰 (1회)
	2025-11-25	2024타경116849	[전] 김해시 진영읍 본산리 18-6 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 505.18평	317,300,000원 253,840,000원	유찰 (1회)
	2025-11-21	2024타경113154	[전] 김해시 외동 284-3 [농지취득자격증명] 건물: 6.05평 토지(대지권): 3,160.52평	4,640,567,000원 3,712,453,000원	유찰 (1회)
	2025-11-18	2024타경7587	[전] 김해시 대청동 800-26 [분묘기지권,농지취득자격증명] 토지(대지권): 942.49평	233,675,250원 186,940,000원	유찰 (1회)
	2025-11-18	2024타경7334	[전] 김해시 대동면 덕산리 738-1 토지(대지권): 278.00평	1,971,410,000원 1,577,128,000원	유찰 (1회)
	2025-12-03	2024타경115761	[전] 김해시 대동면 초정리 66-21 [농지취득자격증명] 건물: 30.25평 토지(대지권): 899.94평	1,049,530,000원 671,699,000원	유찰 (2회)
	2025-11-20	2024타경116153	[전] 김해시 생림면 생철리 84 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 222.04평	146,800,000원 93,952,000원	유찰 (2회)
	2025-11-19	2024타경110193	[전] 김해시 부원동 83-3 토지(대지권): 42.96평	117,860,000원 75,430,000원	유찰 (2회)
	2025-11-26	2024타경117125	[전] 김해시 대동면 주중리 429-11 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 1,199.46평	926,088,550원 474,157,300원	유찰 (3회)
	2025-11-20	2024타경113529	[전] 김해시 동상동 702-1 건물: 13.46평 토지(대지권): 126.45평	352,154,000원 180,302,900원	유찰 (3회)