다가구주택 낙찰 전략 요약 ♣ 파주 다가구주택 경매 완벽분석 (건물 137.2평, 토지 84.4평)

감정 12억 9938만원 → 최저 6억 3670만원! 경기 파주시 동패동 다가구주택 경매를 소개합니다.

"시민중심! 더큰 파주! - 경기도 파주시"

출처 : 여의주경매법인 https://wonsns.com

오늘은 경기도 파주시 동패동 2009-1 다가구주택 경매물건을 소개합니다.

2025타경60110 부동산강제경매사건이며 입찰법원은 의정부지방법원 고양지원입니다.

감정가격은 1,299,381,680원이며 2회 유찰되어 최저입찰가는 636,697,000원입니다.

건물면적은 453.45㎡(137.17평)이고, 토지면적은 279.10㎡(84.43평)입니다.

소 재 지	경기도 파주시 동패동 2009-1
물건용도	다가구주택
토지면적	279.10㎡(84.43평)
건물면적	453.45㎡(137.17평)
사건번호	2025타경60110
감정평가액	1,299,381,680원
최저입찰가	(49%) 636,697,000원
입 찰 일	2025.12.11(목) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	동패동 2009-1	대	279.1㎡ (84.43평)
건물	동패동 2009-1	1층 다가구주택 철근콘크리트구조	97.73㎡ (29.56평)
	동패동 2009-1	2층 다가구주택 철근콘크리트구조	119.09㎡ (36.02평)
	동패동 2009-1	3층 다가구주택 철근콘크리트구조	124.34㎡ (37.61평)
제시외건물	동패동 2009-1	옥탑	112.29 ㎡(33.97평) 포함

[위치/주위환경] 본건은 경기도 파주시 동패동 소재 ‘동패고등학교’ 서측 인근에 소재하는 부동산(토지,건 물)으로 주위는 단독주택, 아파트, 학교등이 혼재함.
[교통상황] 본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 여건은 보통임.
3)형태 및 이용상태 등고 평탄한 가장형의 토지로서, 단독주택 건부지로 이용중임.
4)인접 도로상태 본건 동측으로 폭 약16m, 서측으로 폭 약8m의 도로와 접함.
[토지이용계획] 도시지역 , 제1종일반주거지역 , 제1종지구단위계획구역 , 소로2류(폭 8m-10m)(파주운정지구 )(접합) , 중로2류(폭 15m-20m)(파주운정지구)(접합),가축사육제한구역(전부제한)＜가축분뇨 의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 상대보호구역＜교육환경 보호에 관한 법률＞ 6)제시목록 외의 물건 없음.
[공부와의 차이] 없음.
[참고사항] 임대관계 미상임.
[건물구조] 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층 건물로서, 외벽: 치장벽돌 쌓기 마감등 내벽: 벽지 도배 및 타일 붙임 마감등.
창호: 샷시창호임.
[이용상태] 1층: 단독주택(다가구주택-2가구)
2층: 단독주택(다가구주택-1가구)
3층: 단독주택(다가구주택-2가구)
옥탑1층: 다락(연면적제외)
[설비내역] 위생 및 급배수설비, 난방설비, 소화전설비, 주차장설비등 되어있음.
4)부합물 및 종물 -
[공부와의 차이] 별첨 "건물개황도" 참고 [참고사항] 임대관계 미상임.

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2025/03/31)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
김OO	101호전부	2022.07.26.	[보]240,000,000
윤OO	102호전부	2025.01.21.	[보]30,000,000 [월]1,000,000
강OO	201호전부	2022.02.21.	[보]20,000,000 [월]1,000,000
박OO		2022.03.08.
유OO	301호전부	2022.03.08.	[보]350,000,000
이OO	302호전부	2024.04.15.	[보]300,000,000
매각물건명세 비고		공고된 내용이 있으니 매각물건명세서를 참고하시길 바랍니다.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2021년5월26일	소유권
2021년5월26일	근저당권	480,000,000원
2023년7월20일	근저당권	40,000,000원
2023년12월12일	가압류	13,161,442원
2024년12월6일	근저당권	288,000,000원
2025년1월9일	강제경매
2025년8월20일	임의경매

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2022년2월14일	소유권
2022년2월14일	근저당권	480,000,000원
2023년7월20일	근저당권	40,000,000원
2023년12월12일	가압류	13,161,442원
2024년11월14일	임차권설정	240,000,000원
2024년12월6일	근저당권	288,000,000원
2025년1월9일	강제경매
2025년1월16일	압류
2025년8월20일	임의경매

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	970,488,000원원	505,000,000원원	52%	2회회
6개월	1,032,551,440원원	657,888,500원원	63%	1.5회회
12개월	1,169,333,693원원	805,258,967원원	67%	1.3회회

다가구주택 낙찰 전략 요약 ♣ 파주 다가구주택 경매 완벽분석 (건물 137.2평, 토지 84.4평)

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
1. 일괄매각 2. 제시외 건물(감정서상 기호 '㈀')포함

[부동산 현황조사서 비고란]
-대 279.1㎡

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 의정부지방법원 고양지원(☎ 031-920-6335)입니다.
입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:20 입니다.
이 법원에는 신한은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

매각물건명세 비고난에 기재된 내용입니다.
유병현:임차인 박진선의 배우자임.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

다수의 임차인이 조사, 신고되어 있습니다.
매각물건명세서 및 현황조사서에 6명의 임차인이 나타나 있습니다. 임차인이 많은 경우 명도에 어려움이 있으니 전문가와 협의하여 진행하시길 권해 드립니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

중복경매 사건입니다.
경매 신청자의 청구금액, 즉 그 경매신청 채권자가 배당 받아야 할 금액(350,893,300원)이 감정가격 대비 적은 금액인 경우에는, 일반적으로 경매가 취하되거나 취소 될 가능성이 있습니다. 그런데 이 경매는 다른 경매신청(중복 2025타경4714,)이 들어 와서 경매가 중복되어 진행되므로 취하, 취소없이 진행될 여지가 많습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2025년 1월 9일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 419일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 419일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 목록 1: 2021.05.26. 근저당 설정 목록 2: 2022.02.14. 근저당

※ 물건 키워드 : . 주거지역. 제1종일반주거지역. 지구단위계획구역. 제1종지구단위계획구역. 주차장. 노선버스 정류장. 철근콘크리트구조.

출처 : 여의주경매법인 https://wonsns.com

사건번호 : 2025타경60110 (의정부지방법원 고양지원)

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