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양산 명동 주택, 감정가의 49%에 낙찰 가능성

2024타경5174 사건의 주택 물건이 경매에 나왔습니다. 현재 경매가는 감정가의 49% 수준입니다.

출처 : 여의주경매 http://auctioning.co.kr

감정가는 743,402,500원입니다. 최저입찰가는 364,267,000원(49%)입니다.
입찰일은 2025.12.10(수) 10:00로 예정되어 있습니다.
입찰보증금은 36,426,700원 입니다.

  ▩ 소 재 지 : 경상남도 양산시 명동 932
  ▩ 사건번호 : 2024 타경 5174
  ▩ 집행법원 : 울산지방법원

소 재 지	경상남도 양산시 명동 932
물건용도	주택
토지면적	919.00㎡(278.00평)
건물면적	299.90㎡(90.72평)
사건번호	2024타경5174
감정평가액	743,402,500원
최저입찰가	(49%) 364,267,000원
입 찰 일	2025.12.10(수) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	명동 932	대	93㎡ (28.13평)
토지	명동 935-3	대	826㎡ (249.87평)
건물	명동 935-3	단층 단독주택 철근콘크리트조	135.30㎡ (40.93평)
제시외건물	명동 935-3	주택의 일부	44.3 ㎡(13.40평) 포함
	명동 935-3	발코니	6.5 ㎡(1.97평) 포함
	명동 935-3	창고	31.5 ㎡(9.53평) 포함
	명동 935-3	주택의 일부	44.3 ㎡(13.40평) 포함
	명동 935-3	발코니	6.5 ㎡(1.97평) 포함
	명동 935-3	창고	31.5 ㎡(9.53평) 포함

[위치/주위환경] 본건은 경상남도 양산시 명동 소재 "웅상초등학교" 북서측 인근에 위치하는 토지로서 주변은 단독주택, 근린생활시설, 농경지, 소규모 공장 등으로 형성된 지역임.
[교통상황] 인근 토지를 통해 본건까지 소형차량 출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 바 대중교통 사정은 대체로 보통시됨.
3)형태 및 이용상태 기호(1),(2)
: 인접지와 대체로 등고 평탄한 부정형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.
4)인접 도로상태 기호(1)(2): 지적도상 맹지이며 인접 토지를 통해 진입 가능함.
[토지이용계획] 기호(1)
: 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞임.
기호(2)
: 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 상대보호구역＜교육환경 보호에 관한 법률＞임.
6)제시목록 외의 물건 없음.
[공부와의 차이] 없음.
[참고사항] 임대관계는 미상임.
[건물구조] (가) 철근콘크리트조 스레트지붕 단층건으로서(사용승인일:1994.7.1)
외 벽 : 몰탈위 페인트 등 내 벽 : 벽지바름, 일부타일 등 창 호 : 삿시창임.
[이용상태] (가): 단독주택임.
[설비내역] 위생,급배수설비, 도시가스, 냉난방설비 등이 되어 있음.
4)부합물 및 종물 별첨 "지적도 및 건물개황도"와 같이 제시외건물 (ㄱ)-(ㄷ)이 소재하나 구조, 용도, 규모로 보아 토지에 미치는 영향은 미미하여 이에 구애됨이 없이 평가하였음.
[공부와의 차이] 없음.
[참고사항] 임대관계는 미상임.

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2024/09/19)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
조사된 임차내역이 없습니다.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
	소유권
2015년9월10일	근저당권	286,000,000원
2017년8월3일	근저당권	65,000,000원
2018년10월8일	근저당권	39,000,000원
2020년8월25일	근저당권	32,500,000원
2020년9월10일	근저당권	104,000,000원
2024년3월21일	가압류	5,696,404원
2024년4월16일	가압류	22,123,693원
2024년6월14일	임의경매
2025년7월29일	압류

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2004년1월27일	소유권
2015년9월10일	근저당권	286,000,000원
2017년8월3일	근저당권	65,000,000원
2018년10월8일	근저당권	39,000,000원
2020년8월25일	근저당권	32,500,000원
2020년9월10일	근저당권	104,000,000원
2024년4월16일	가압류	22,123,693원
2024년6월14일	임의경매
2025년7월29일	압류

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	652,769,000원원	224,225,000원원	35%	3회회
6개월	742,294,000원원	266,520,000원원	36%	3회회
12개월	1,226,498,158원원	596,264,100원원	47%	2.6회회

양산 명동 주택, 감정가의 49%에 낙찰 가능성

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
1. 일괄매각. 제시외 건물 포함 2. 목록 1,2는 지적도상 맹지이고 인접도로를 통해 진입가능하며 주거용 건부지로 이용중임 3. 목록 1은 현재 경작중인 텃밭임 4. 목록 2 지상 제시외 창고 건물의 정확한 경계는 지적측량을 요함

[부동산 현황조사서 비고란]
부동산의 표시 1. - 본건 부동산은 현재 경작 중인 텃밭임. 부동산의 표시 2. 3. - 본건 지상에 제시외 철근콘크리트조 키스톤 지붕 단층 용도불상 1동 있음(정확한 경계는 전문 지적측량 요망됨).

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 울산지방법원(☎ 216-8266)입니다.
입찰일은 2025.12.10입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:30 입니다.
이 법원에는 신한은행,경남은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 6월 14일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 519일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 519일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2015.09.10.근저당권 설정 (목록 1~3)

※ 물건 키워드 : . 제2종일반주거지역. 버스정류장. 철근콘크리트조. 도시가스.

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출처 : 여의주경매 http://auctioning.co.kr

사건번호 : 2024타경5174 (울산지방법원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2025-11-18	2024타경6146	[주택] 양산시 주남동 965 건물: 83.11평 토지(대지권): 237.16평	717,308,440원 717,308,440원	신건 (0회)
	2025-12-10	2024타경5174	[주택] 양산시 명동 932 건물: 90.72평 토지(대지권): 278.00평	743,402,500원 364,267,000원	유찰 (2회)
	2025-11-26	2024타경1165	[주택] 양산시 동면 개곡리 347-1 건물: 21.92평 토지(대지권): 300.99평	748,256,650원 523,780,000원	유찰 (1회)
	2025-12-09	2023타경714	[주택] 양산시 하북면 백록리 830-1 [농지취득자격증명] 건물: 115.92평 토지(대지권): 1,102.61평	1,560,607,400원 1,092,425,000원	재진행 (1회)