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경기 양주 남방동 임야 경매 함정이 있을까? ☆ 2024타경88880

3회 유찰로 최저입찰가가 크게 떨어진 경기 양주시 남방동의 임야 경매건입니다.

"GO GREAT GYEONGGI / 변화의 중심 기회의 경기"

출처 : 여의주 경매연구원 https://cafe.naver.com/auctioning01

본 건은 경기도 양주시 남방동 산105-3 임야(으)로

소유자는 이고 채권자인 이 채권회수를 위해 부동산임의경매를 신청하여 경매가 진행중이며

경매개시 당시에 감정가는 193,375,000원이나 3회 유찰로 최저가는 66,328,000원으로 떨어져

2026.01.22(목) 10:30에 매각기일이 잡혀 있습니다

문의주시면 자세한 상담 드리겠습니다.

소 재 지	경기도 양주시 남방동 산105-3
물건용도	임야
토지면적	2,975.00㎡(899.94평)
건물면적
사건번호	2024타경88880
감정평가액	193,375,000원
최저입찰가	(34%) 66,328,000원
입 찰 일	2026.01.22(목) 10:30

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	남방동 산105-3	임야	2975㎡ (899.94평) 지분 2975/14678 전부

[위치/주위환경] 본건은 경기도 의정부시 녹양동 소재 "녹양중학교" 북서측 인근에 위치하고 있으며 주위는 임야, 전, 답, 과수원, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통시 됨.
[교통상황] 본건 인근까지 차량 접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됨.
3)형태 및 이용상태 부정형의 완경사지로서 기준시점 현재 자연림 상태 및 다수의 분묘가 소재함.
4)인접 도로상태 지적도 상 맹지임.
[토지이용계획] 자연녹지지역, 가축사육제한구역(개 제한)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 가축사육제한구역(돼지 닭 오리 메추리 개 제한)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 개발제한구역＜개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법＞, 공익용산지＜산지관리법＞, 성장관리권역＜수도권정비계획법＞임.
6)제시목록 외의 물건 본건 지상에 다수의 분묘가 소재함.
[공부와의 차이] 없음. [참고사항] 임대관계 등 미상임.

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2025/01/13)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
조사된 임차내역이 없습니다.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2009년12월22일	소유권
2013년6월24일	근저당권	130,000,000원
2015년12월17일	근저당권	80,000,000원
2024년10월24일	임의경매

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	190,107,944원원	49,832,443원원	34%	4.3회회
6개월	354,997,810원원	134,549,687원원	33%	4.2회회
12개월	466,126,550원원	172,305,913원원	43%	3.7회회

경기 양주 남방동 임야 경매 함정이 있을까? ☆ 2024타경88880

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

지상 분묘에 대한 분묘기지권 성립여부 불분명

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
1. 지분매각 2. 연고 미상의 분묘 수십여기 소재함. 분묘기지권 성립 여부는 불분명. 최저매각가격은 분묘 소재로 인하여 제한받는 가격임 (39,000원/㎡) 3. 토지상에 소재하는 활잡목은 토지가격에 포함하여 평가함

[부동산 현황조사서 비고란]
- 본건 토지는 자연림 상태의 비탈진 임야로 분묘 수십여 기가 존재함 - 분묘 중 일부는 관리되지 않아 봉분이 없거나 비석만 존재함 - 본건 토지의 면적이 방대하고 수목이 울창하고 지적경계가 불명확하며 지상에 낙엽이 수북이 덮혀 있어 육안으로 분묘를 모두 확인하기에 한계가 있으므로, 정확한 분묘 현황은 별도 확인이 필요함 - 본건 토지의 정확한 위치, 면적, 인접 토지와의 경계 등은 별도 확인이 필요함

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 의정부지방법원(☎ 031-828-0324)입니다.
입찰일은 2026.01.22입니다. 입찰시작 시각은 10:30이며 입찰마감 시각은 11:50 입니다.
이 법원에는 신한은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

분묘기지권이 성립할 가능성이 있는 물건입니다.
분묘기지권이란 타인의 토지 위에 분묘를 설치한 사람이 그 분묘를 위하여 토지를 사용할 수 있는 일종의 관습법적 지상권입니다. 분묘뿐만 아니라 봉제사에 필요한 일정 범위의 주위 토지까지도 분묘기지권이 미치며 분묘의 존속 동안은 지료지급 의무도 없습니다. 분묘기지권이 성립되지 않는 분묘의 경우 관련법령 절차에 따라 이장이 가능합니다.

지분경매 물건이 포함되어 있습니다.
여러 명이 공동으로 소유하는 부동산의 일부만 경매로 나온 것을 지분경매라고 합니다. 소유부분이 특정되지 않아 사용에 제약이 따를 수 있으며 공유자간에 분쟁도 발생할 수 있습니다. 그러나 도로만 지분경매인 경우는 아무런 문제가 되지 않습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 10월 23일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 426일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 426일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

※ 물건 키워드 : . 자연녹지지역. 개발제한구역. 버스정류장. 차량 접근이 가능. 노선버스정류장.

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출처 : 여의주 경매연구원 https://cafe.naver.com/auctioning01

사건번호 : 2024타경88880 (의정부지방법원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2025-12-30	2025타경72483	[임야] 양주시 은현면 도하리 산66-16 토지(대지권): 990.39평	1,073,872,000원 751,710,000원	유찰 (1회)
	2026-01-08	2025타경70336	[임야] 양주시 장흥면 석현리 산9 토지(대지권): 15,730.30평	1,508,029,000원 1,055,620,000원	유찰 (1회)
	2026-01-13	2025타경72447	[임야] 양주시 회정동 534-3 토지(대지권): 111.37평	220,883,520원 108,233,000원	유찰 (2회)
	2025-12-30	2025타경2708	[임야] 양주시 고암동 442-19 토지(대지권): 1,056.93평	1,807,138,890원 885,498,000원	유찰 (2회)
	2026-01-08	2024타경81803	[임야] 양주시 은현면 선암리 산60-2 [분묘기지권] 토지(대지권): 1,690.07평	318,459,000원 156,045,000원	유찰 (2회)
	2026-01-13	2025타경72496	[임야] 양주시 남면 경신리 산13-2 [분묘기지권,법정지상권] 토지(대지권): 173.10평	105,862,550원 74,104,000원	유찰 (3회)
	2026-01-22	2024타경88880	[임야] 양주시 남방동 산105-3 [분묘기지권] 토지(대지권): 899.94평	193,375,000원 66,328,000원	유찰 (3회)
	2026-01-06	2025타경70008	[임야] 양주시 백석읍 복지리 169-1 토지(대지권): 3,567.69평	9,486,967,000원 6,640,877,000원	유찰 (1회)
	2025-12-24	2024타경78760	[임야] 양주시 유양동 산125 [분묘기지권] 토지(대지권): 1,897.21평	442,949,230원 106,352,000원	유찰 (4회)
	2025-12-30	2025타경1408	[임야] 양주시 장흥면 석현리 산48-1 토지(대지권): 1,219.38평	82,232,400원 19,744,000원	유찰 (4회)
	2025-12-23	2024타경90180	[임야] 양주시 은현면 운암리 338-4 [분묘기지권] 토지(대지권): 1,410.32평	1,667,984,600원 572,118,000원	재진행 (3회)