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제주 대지경매 ★ 낙찰 전략은? (면적 127.1평)

제주 화북일동 4048-1의 대지 경매가 2회 유찰 후 진행됩니다. 현재 가격은 2억 6342만원입니다.

출처 : 여의주경매TV http://busyman.co.kr

제주특별자치도 제주시 화북일동 4048-1 대지 경매 물건입니다.

사건번호는 2024타경12684이며 제주지방법원에서 경매가 진행됩니다.

감정가격은 537,600,000원, 2회 유찰되어

최저입찰가는 263,424,000원(감정가 49%)입니다.

입찰보증금은 26,342,400원을 준비하시면 됩니다.

소 재 지	제주특별자치도 제주시 화북일동 4048-1
물건용도	대지
토지면적	420.00㎡(127.05평)
건물면적
사건번호	2024타경12684
감정평가액	537,600,000원
최저입찰가	(49%) 263,424,000원
입 찰 일	2025.12.09(화) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	화북일동 4048-1	대	420㎡ (127.05평)

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2025/02/26)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
조사된 임차내역이 없습니다.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액

2021년6월29일	근저당권	135,000,000원
2018년12월5일	소유권
2018년12월5일	소유권
2018년12월5일	소유권
2019년7월4일	근저당권	96,000,000원
2019년7월4일	지상권
2020년4월13일	근저당권	24,000,000원
2021년7월1일	가압류	9,919,016원
2021년7월15일	가압류	13,676,087원
2021년7월19일	가압류	15,238,429원
2021년7월21일	가압류	16,150,000원
2021년9월9일	압류
2024년7월23일	압류
2024년11월28일	임의경매

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	1,170,611,795원원	435,992,136원원	44%	2.8회회
6개월	1,451,153,013원원	516,718,616원원	40%	3회회
12개월	1,143,087,263원원	423,080,728원원	46%	2.8회회

제주 대지경매 ★ 낙찰 전략은? (면적 127.1평)

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

해당사항없음

설정된 것으로 보는 지상권

- 지상소재 제시외 건물을 위하여 이 사건 토지에 법정지상권 성립 여부 불분명

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
- 지상소재 제시외 건물 감정평가서상 ㄱ'벽돌조 슬래브지붕 단층 주택 44㎡', ㄴ'블록조 슬래브지붕 단층 방 10㎡', ㄷ'블록조 스레트지붕 단층 창고 23.8㎡', ㄹ'경량철골조 판넬지붕 단층 비가림 21.8㎡', ㅁ'블록조 슬래브지붕 단층 방 14.9㎡', ㅂ'경량철 골조 판넬지붕 단층 창고 16.3㎡', ㅅ'블록조 슬래브지붕 단층 변소 2.8㎡', ㅇ'잡석조 스레트지붕 단층 보일러실 3.4㎡', ㅈ'잡석 조 슬래브지붕 단층 방 18㎡', ㅊ'블록조 스레트지붕 단층 보일러실 3.4㎡', ㅋ'블록조 스레트지붕 단층 창고 3.3㎡' 및 수목은 매각에서 제외함

[부동산 현황조사서 비고란]
- 소재지1(화북일동 4048-1) 대지(일부 지상에 조경수가 식재되어 있음) 제시외 건물 ㄱ. 콘크리트조 슬래브지붕 단층 주택 ㄴ. 블럭조 스레트지붕 단층 창고 ㄷ. 기존 벽조 스레트지붕 단층 비가림 ㄹ. 블럭조 슬래브지붕

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 제주지방법원(☎ 064-729-2168)입니다.
입찰일은 2025.12.09입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:30 입니다.
이 법원에는 NH농협은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다
경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다.

입찰(매각)외 물건이 포함되어 있습니다.
입찰(매각)에서 제외되는 물건이 있다는 의미입니다. 타인이 설치한 건물 또는 이동이 용이한 컨테이너, 기계기구 등을 말합니다. 경험에 의하면 법적문제로 확대되는 경우는 별로 없고 대체로 사소한 것들입니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

취하 또는 취소될 가능성 있습니다.
이 물건의 감정가격은 537,600,000원입니다. 경매를 신청한 채권자가 배당 받아야 할 금액은 96,000,000원으로 감정가격 대비 상당히 적은 금액입니다. 이런 경우, 채무가가 변제하여 경매를 취하시키거나 경매신청채권자가 배당받을 금원이 없게되어 이른 바 "무잉여에 의한 취소"가 될 가능성이 있습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 11월 28일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 345일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 345일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2019.7.4. 근저당권 설정

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출처 : 여의주경매TV http://busyman.co.kr

사건번호 : 2024타경12684 (제주지방법원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2025-11-18	2025타경7898	[대지] 제주시 삼도이동 826-1 토지(대지권): 672.46평	7,291,440,000원 7,291,440,000원	신건 (0회)
	2025-11-11	2025타경6983	[대지] 제주시 한림읍 옹포리 196 [법정지상권] 토지(대지권): 166.98평	452,484,000원 452,484,000원	신건 (0회)
	2025-11-11	2025타경6402	[대지] 제주시 애월읍 유수암리 3263-18 토지(대지권): 100.43평	231,404,000원 231,404,000원	신건 (0회)
	2025-12-09	2025타경7648	[대지] 제주시 건입동 1089-3 [유치권] 토지(대지권): 334.57평	2,921,605,000원 2,045,124,000원	유찰 (1회)
	2025-11-25	2024타경11667	[대지] 제주시 노형동 2678-2 [법정지상권] 토지(대지권): 62.69평	138,299,700원 96,810,000원	유찰 (1회)
	2025-11-18	2024타경35397	[대지] 제주시 외도이동 293 [법정지상권] 토지(대지권): 72.00평	236,810,000원 165,767,000원	유찰 (1회)
	2025-11-18	2025타경7529	[대지] 제주시 구좌읍 송당리 2007-3 토지(대지권): 96.50평	95,062,000원 66,543,000원	유찰 (1회)
	2025-11-18	2025타경911	[대지] 제주시 조천읍 함덕리 4160 토지(대지권): 121.18평	476,714,000원 333,700,000원	유찰 (1회)
	2025-11-11	2024타경13533	[대지] 제주시 구좌읍 종달리 791-2 건물: 26.16평 토지(대지권): 45.07평	159,100,630원 111,370,000원	유찰 (1회)
	2025-12-09	2024타경14215	[대지] 제주시 구좌읍 상도리 521-1 [선순위지상권] 토지(대지권): 233.53평	246,671,000원 120,869,000원	유찰 (2회)
	2025-12-09	2024타경12684	[대지] 제주시 화북일동 4048-1 [법정지상권] 토지(대지권): 127.05평	537,600,000원 263,424,000원	유찰 (2회)
	2025-12-02	2025타경6617	[대지] 제주시 구좌읍 송당리 2838-8 토지(대지권): 121.15평	225,081,000원 110,290,000원	유찰 (2회)
	2025-12-02	2025타경6617	[대지] 제주시 구좌읍 송당리 2838-7 토지(대지권): 120.61평	224,069,400원 109,794,000원	유찰 (2회)
	2025-12-02	2025타경6617	[대지] 제주시 구좌읍 송당리 2836-7 토지(대지권): 123.57평	227,126,000원 111,292,000원	유찰 (2회)
	2025-12-02	2025타경6617	[대지] 제주시 구좌읍 송당리 2834-6 토지(대지권): 132.71평	248,742,900원 121,884,000원	유찰 (2회)